Loại bỏ đầu cơ, găm giữ đất liệu có khó?

Dễ dàng thổi giá trên thị trường

Theo VnEconomy, có nhiều nguyên nhân và hình thức để đầu cơ, “lướt sóng” BĐS. Bộ Xây dựng cho biết, một số địa phương xảy ra hiện tượng “cò đấu giá”, “quân xanh, quân đỏ”... đã đe dọa tới cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá đất; Thông đồng giữa đơn vị tư vấn định giá và người tham gia đề “dìm giá” ; Trúng giá cao một số lô đất sau đó bỏ cọc hàng loạt để tạo ra mặt bằng giá ảo thao túng thị trường; Mua đi bán lại nhiều lần cùng một lô đất làm tăng mặt bằng giá bán,...

Rất nhiều vụ việc cụ thể ở một số địa bàn như Thái Bình, Đông Anh (Hà Nội), Thủ Thiêm (TP. HCM) đã tác động tiêu cực khiến thị trường BĐS không thể phát triển lành mạnh, ổn định. Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền còn rất nhiều rủi ro tồn tại. Công tác quản lý nhà nước liên quan đến lĩnh vực đất đai chưa chặt chẽ đã khiến hoạt động chia, tách thửa đất, kể cả đất nông nghiệp trong thời gian qua rất dễ dàng. Đây chính là một trong những nguyên nhân dẫn tới tình trạng lợi dụng để “hô biến” các lô đất nông nghiệp hay việc phân lô tách thửa tràn lan, làm giá để mua đi bán lại gây ra những cơn “sốt ảo”, phá hỏng quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng tác động xấu đến việc thị trường BĐS phát triển lành mạnh, ổn định.

Hàng loạt sàn giao dịch BĐS ra đời, hoạt động mang tính tự phát, không có tính ổn định, thậm chí có hiện tượng các sàn giao dịch BĐS cấu kết “ôm hàng” “thổi giá” gây nhiễu loạn thị trường, thu lợi nhuận chênh lệch. Trong khi chính sách thuế đối với việc sử dụng BĐS, đối với hoạt động giao dịch, kinh doanh BĐS vẫn chưa phân biệt được giữa người sử dụng và đối tượng đầu tư, kinh doanh, nhất là mua đi, bán lại nhiều lần. Điều này dẫn tới việc đầu cơ, găm giữ bất động sản nhiều hơn.

"Rõ ràng ở đây là việc mua xong để chờ tăng giá. Việc tăng giá này không phải là do tăng giá công trình mà tăng giá chủ yếu do yếu tố cấu thành đất đai trong bất động sản đó. Trong Luật Đất đai, nếu chúng ta thực hiện được việc điều tiết giá trị tăng lên của đất đai thì chúng ta sẽ hạn chế được việc đầu cơ bất động sản. Mong rằng thời gian tới đây, chúng ta sẽ sử dụng các chính sách thuế trong việc điều tiết tăng giá đất đai. Ví dụ, chúng ta đánh thuế cao giữa việc chênh lệch giá giữa mua và bán theo thời gian, đánh thuế theo mức chiếm hữu bất động sản (chiếm hữu càng lớn giá trị càng cao thì mức thuế càng cao), như vậy sẽ hạn chế được việc đầu cơ" - GS.TS Hoàng Văn Cường - Đại học Kinh tế Quốc dân nhận xét.

Thuế sẽ là công cụ để điều tiết tốt thị trường

Về vấn đề này, Bộ Xây dựng cho biết tại nhiều quốc gia trên thế giới đã áp dụng chính sách thuế để xử lý tình trạng thị trường BĐS đang phát triển rất nóng, đồng thời chống đầu cơ BĐS, điều tiết để thị trường phát triển ổn định, lành mạnh. Chẳng hạn như Mỹ, Anh, Hong Kong đã áp dụng thuế lũy tiến trong giao dịch mua bán BĐS, nhà ở; Áp dụng thuế giao dịch đặc biệt trong trường hợp mua bán trong ngắn hạn (dưới 3 năm, ở mức 20% giá trị tài sản); Thu thêm phí với các đối tượng bán BĐS, nhà ở là các pháp nhân nước ngoài. 

Giai đoạn từ 2013, dòng vốn đầu tư nước ngoài chảy vào các thị trường BĐS tại những thành phố lớn của Canada tăng vọt, kéo theo là nhu cầu tăng mạnh. Trong khi đó, nguồn cung BĐS vẫn hạn chế vì không còn nhiều quỹ đất phát triển dự án. Để giải quyết tình trạng này, Chính phủ Canada đã áp dụng một số chính sách như: Khuyến khích người dân sở hữu nhiều BĐS bán nhà để tăng nguồn cung cho thị trường; Đánh thuế cao với những trường hợp sở hữu nhiều nhà ở nhưng không sử dụng để ở mà để kinh doanh.

Còn tại Trung Quốc, trong giai đoạn 2004 - 2010 ghi nhận số vốn đầu tư khủng lồ chảy vào thị trường BĐS khiến nhà đất ở Trung Quốc tăng rất mạnh và liên tục đạt mức cao kỷ lục. Chính phủ nước này đã ban hành và sửa đổi chính sách thuế mới liên quan đến việc bán BĐS nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ; Ngân hàng cũng tăng lãi suất với các khoản vay mua nhà để hạn chế người mua đầu cơ.

Hàn Quốc đã đánh thuế lũy tiến (thuế tài sản, thuế sử dụng đất) với những người sở hữu nhiều nhà đất. Mỗi năm, Hàn Quốc sẽ đánh giá giá trị đất và giá nhà để làm cơ sở thu thuế cũng như đánh giá thị trường BĐS. Chính phủ nước này áp dụng Luật Thuế chống đầu cơ để thu thuế cao với các giao dịch trong thời gian ngắn (mua bán nhà trong vòng 1 năm sẽ đánh thuế bằng 50% lợi nhuận, trong 2 năm bằng 40% lợi nhuận, BĐS chưa có đăng ký mà bán sẽ đánh thuế 70%). 

Từ những kinh nghiệm của các quốc gia, Bộ Xây dựng kiến nghị Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất để ban hành quy định về thuế với việc sử dụng BĐS, hoạt động giao dịch, kinh doanh BĐS nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, găm đất, mua đi, bán lại BĐS.

Ông Trần Hoàng Quân - Giám đốc Sở Xây dựng TP. HCM đã kiến nghị xử lý nghiêm đối với các đối tượng cung cấp thông tin sai lệch về các dự án BĐS, dự án hạ tầng kỹ thuật đô thị,... hoặc những hoạt động có dấu hiệu lừa đảo khi môi giới, giao dịch BĐS; Đẩy mạnh thanh tra, kiểm tra và xử lý kịp thời các  trường hợp vi phạm trong thực hiện quy định về đầu tư kinh doanh BĐS, các dự án BĐS vi phạm về xây dựng, không thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai và các dự án chưa nghiệm thu chất lượng công trình đã đưa vào sử dụng.