Trên thực tế, các chính sách thu thuế bất động sản được nhiều nước áp dụng từ lâu và với nhiều phương thức tính khác nhau nhưng tại Việt Nam, đây vẫn là nội dung mới, nhiều khái niệm, quy chuẩn cần làm rõ. Bởi vậy, tại thời điểm này, đang có nhiều ý kiến trái chiều liên quan đến đề xuất này. Chúng tôi có cuộc trao đổi với TS Nguyễn Minh Phong để hiểu rõ hơn về vấn đề này.

- Thưa ông, Bộ Tài chính mới đây có đề nghị các địa phương cho ý kiến về nội dung sửa đổi Luật Thuế liên quan đến lĩnh vực bất động sản và vấn đề này còn rất nhiều những ý kiến băn khoăn. Đại đa số các ý kiến cho rằng cần phải siết chặt đánh thuế với loại hàng hóa đặc biệt này. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

Trước hết, chúng ta cần hiểu rằng siết ở đây không có nghĩa rằng không cho làm, không cho chuyển nhượng, cũng không phải là tăng mức thuế quá cao để ngăn cản. Vấn đề của chúng ta ở đây đó là siết chặt, một mặt để chống thất thu thuế, một mặt để thực hiện chống đầu cơ quá mức. Đồng thời để tăng bình đẳng xã hội. Trước đây chúng ta đã có thu thuế trong bất động sản rồi.

- Nhưng trong dòng chảy của thị trường bất động sản ở trong nước cũng như quốc tế cũng đã có các cách tính thuế, nhưng ở Việt Nam vì sao đến giờ mới tính toán tới những phương thức tính thuế cụ thể và quy chuẩn?

Bản thân khái niệm tài sản là khái niệm rất rộng. Có lẽ Việt Nam còn phải tranh cãi nhiều cho nên chúng ta đã từng thử nghiệm nhưng khái niệm đó nó chưa được thống nhất. Do đó, nó còn phức tạp. Thứ hai nữa đó là trong nội hàm thuế tài sản chúng ta đã có những mảng khá rõ ví dụ bất động sản thì chúng ta đã tương đối thống nhất và đã có những khoản thu cho nó rồi. Còn những tài sản đặc biệt khác thì một là Việt Nam chưa phổ biến hai là chưa thống nhất, cho nên chúng ta chưa thực hiện được.

Vì vậy, trong tương lai, cái gọi là cơ chế thuế đối với tài sản, chúng ta đang thực hiện biện pháp tiếp cận từng bộ phận, sau đó tổng hợp lại thành thuế tài sản. Tức là đánh thuế cho những dạng tài sản đặc biệt, đặc thù. Và để thống nhất, sau dó chúng ta đặt tới mức độ gọi là phổ biến và thống nhất cao thì đó sẽ nâng thuế tài sản.

- Ông có đề cập tới những loại tài sản đặc biệt, vậy cụ thể ở đây là gì, thưa ông?

Có thể kể tới du thuyền, máy bay, hay những tài sản đặc biệt khác mà ở các nước phát triển, những người giàu hay sở hữu. Việt Nam hiện nay đang trong bối cảnh kích thích đầu tư sản xuất, kinh doanh và làm giàu bất động sản một cách chính đáng, cũng như tích lũy tài sản, tích lũy tư bản thị trường đó để tạo ra sức bật của nền kinh tế chuyển đổi từ phát triển chậm lên mức phát triển cao hơn.

- Vậy theo ông, có thể khắc phục được tình trạng thất thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản, cơ quan chức năng đã có biện pháp gì? 

Có hai biện pháp quan trọng nhất mà họ đang làm và sẽ phải làm tiếp tục đó là, đấu tranh để chống tình trạng hai mức giá trong quá trình làm hồ sơ chuyển nhượng giá kê khai thuế cực kì thấp so với giá thực tế. Thứ hai là thực hiện thuận lợi hơn trong vấn đề thu thuế bao gồm nhờ thu qua tổ dân phố hoặc thu điện tử. Và hiện nay, việc áp dụng thuế thu điện tử đó đang ngày càng phổ biến. Đây là hai hình thức rất cơ bản.

Bên cạnh đó là những biện pháp khác như tăng thông tin công khai minh bạch, thực hiện các hoạt động quản lý khác để tránh sự lập lờ, ghi nợ hay trốn thuế. Tức là những biện pháp đang được thực hiện sẽ được thực hiện ngày một chặt chẽ hơn. Trong đó có cả vấn đề tăng mức phạt cho hoạt động trốn thuế.

- Theo ông, chúng ta cần đưa ra những mức thuế xuất cụ thể như thế nào để hạn chế được tình trạng đầu cơ bất động sản?

Tôi cho rằng không nên quá nặng về mức thuế. Bởi nếu thuế quá cao thì sẽ gây ra tình trạng trốn thuế. Kinh nghiệm là thuế vừa phải, hợp lý thì bên đóng thuế họ sẵn sàng chấp nhận hơn. Và điều đó sẽ giúp chống thất thu thuế. Còn để chống thất thu thuế, tôi cho rằng nên chú ý.

Một là, điều chỉnh linh hoạt mức thuế.

Hai là, bổ sung một số loại thuế mới cho các dạng tài sản bất động sản mà hiện nay chúng ta đang còn khá lỏng kẻo như những người sở hữu diện tích bất động sản lớn hay những người để đất bỏ hoang không sử dụng và những hoạt động đầu cơ "mua nhanh bán nhanh",... Những đối tượng đó chúng ta nên có một mức thuế cao hơn theo mức lũy tiến.

Ở nước ngoài, họ có quy định là nếu cá nhân mua rồi bán lại ngay sẽ chịu một mức thuế chuyển nhượng khoảng 20%, nhưng nếu để mảnh đất đó 5 năm thì mức thuế giảm còn 10% và lâu hơn nữa thì mức thuế sẽ giảm hơn nữa. Như vậy sẽ giúp giảm bớt tình trạng đầu cơ quay vòng theo kiểu buôn bán.

- Theo ông, mức thuế xuất ở Việt Nam so với các nước trong khu vực cao hay thấp?

Điều này tùy từng loại. Hiện nay, chúng ta có 4-5 loại thu khác nhau. Ví dụ như thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất hằng năm, thuế trước bạ, thuế cá nhân,… Mỗi loại có một mức khác nhau. Nhưng về cơ bản, chúng ta hiện nay mức thu không phải quá cao.

Thứ hai nữa chúng ta còn thiếu một số những khoản thu so với nước ngoài. Ví dụ, nước ngoài họ đánh thuế rất cao, với tài sản hồi môn họ đánh thuế tới 50-60%, với các nhân họ đánh thuế tới 40-60%. Nhưng 1 số thuế khác họ không thu hoặc thu thấp. Cho nên, nếu so sánh sẽ rất khó có mức cụ thể. Tổng thu từ đất Việt Nam, hiện nay còn nhiều trường hợp sở hữu một lượng đất lớn, có khi bỏ hoang lâu mà vẫn ung dung vì chưa được đánh thuế nặng. Như ở Mỹ, mức thuế đóng nếu để bỏ hoang với diện tích lớn thì bị đánh thuế rất cao.

- Cùng với giải pháp về thuế, chúng ta nên có những giải pháp nào để có thể ngăn chặn tình trạng đầu cơ bất động sản như hiện nay?

Chúng ta cần thật linh hoạt. Các công cụ thuế là rất cần thiết.

Thứ hai là cần phải tăng quy hoạch, tăng thông tin về quy hoạch và xây dựng cơ sở dữ liệu đất. Để đảm bảo là phục vụ cho quản lý nhà nước cũng như đời sống của người dân. Hai biện pháp này rất quan trọng trong vấn đề chống đầu cơ cũng nhu tăng thu ngân sách. 

Điểu thứ ba là thực hiện chuẩn hóa các quy trình trong quá trình thực hiện các thủ thục đất. Và khi tình trạng đầu cơ quá mức tăng cao, chúng ta có thể có những biện pháp như trong chứng khoán như tạm ngừng giao dịch. Điều này một số địa phương đang thực hiện biện pháp này cũng giúp giảm thiểu tình trạng sốt đất. Đặc biệt khi có sự thổi giá, làm nhiễu thị trường chúng ta sẽ làm chậm lại quá trình chuyển đổi này sẽ giúp giảm nhiệt.

Tôi cũng cho rằng, việc đưa ra các chế tài nhận diện các hành vi vi phạm và phạt thật nặng những hành vi kể cả thổi giá, thông tin sai, đầu cơ, lũng đoạn thị trường, làm nhiễu giá đất,... rất cần thiết để giúp ngăn chặn các tình trạng đầu cơ. Đặc biệt tình trạng thổi giá đất khiến cho người mua cũng như xã hội bị thiệt, trong khi người bán hưởng lợi.

Cuối cùng, tôi cho rằng, việc tăng bồi dưỡng thông tin, tuyên truyền để tăng kiến thức về đất đai cũng như các thông tin về quản lý nhà nước, ngăn các hiện tượng sai trái là rất cần thiết. Đồng thời, việc xử phạt hiện tương vi phạm và công khai hóa các thông tin nà sẽ giúp thị trường nhận diện và có thêm những bài học, cũng là để kiểm soát thị trường một cách lành mạnh, ổn định trong bối cảnh hiện nay.

- Trong 6 tháng đầu năm 2022 và cả trong giai đoạn diễn biến của dịch bệnh, tình trạng sốt đất diễn ra rất nhiều và tăng trưởng nóng ở nhiều nơi, vậy với những giải pháp ông vừa chia sẻ, ông dự đoán trong nửa cuối nă 2022, tình trạng đầu cơ đất sẽ diễn biến ra sao?

Tôi tin rằng, nửa cuối năm nay thị trường bất động sản sẽ ổn định hơn, lành mạnh hơn bởi nhiều nguyên nhân.

Thứ nhất, chúng ta thấy rằng những biện pháp chống thổi giá, đầu cư như vừa rồi làm ở rất nhiều địa phương là tốt đặc biệt là những tĩnh trạng bầy kịch, diễn kịch, bán nhanh, bán cao đã được xử lý. Chắc chắn những tình trạng như vậy sẽ giảm thiểu rất nhiều.

Thứ hai, chúng ta đang siết lại tín dụng bất động sản, nhất là những trường hợp vay để đầu cơ hay thực hiện dự án mà "tay không bắt giặc" đang được siết lại và rõ ràng đây là biện pháp tốt để giúp giảm nhiệt tình trạng cầu ảo, cung ảo.

Thứ ba, các hoạt động kinh doanh đang tăng lên, do đó thị trường bất động sản cũng tăng nhưng tăng theo hướng phù hợp với sản xuất chứ không còn nặng về vấn đề đầu cơ chờ giá như trước đây.

Thứ tư, chúng tôi tin rằng người dân thời gian qua cũng đã có được nhiều bài học. Đặc biệt là những cơn sốt và những vụ phải trả giá vì chạy đua đầu cơ. Nếu thông tin được minh bạch, công khai hơn thì chắc chắn sẽ có những sự điều chỉnh phù hợp. Nhưng vẫn còn nhiều nhân tố giúp thị trường tăng trưởng mạnh, đặc biệt là sau khi chúng ta làm lại quy hoạch và công bố quy hoạch mới thì chắc chắn những vùng nóng ở những nơi quy hoạch mới sẽ tăng lên hoặc nhu cầu về bất động sản sẽ tăng lên. Kể cả công nghiệp, tiêu dùng, nhà ở thì chắc chắn thị trường các phân khúc này sẽ tăng lên.

Bên cạnh đó, đầu tư công và đầu tư thông qua những chính sách tín dụng nhà nước ưu đãi cho thị trường bất động sản cũng sẽ tăng lên, giúp cho thị trường hồi phục. Nhưng tóm lại, nóng lên cộng với mệnh hóa nó sẽ đi song song để giảm bớt tình trạng tiêu cực, nhũng nhiễu cũng như đầu cơ và không lành mạnh trong thị trường. 

- Với người dân hay nhà đầu tư có nhu cầu thực về bất động sản, ông có lời khuyên nào dành cho họ?

Chắc chắn là cần phải nghiên cứu kĩ kể cả quy hoạch, tình trạng của sản phẩm cũng như các yếu tố pháp lý. Bên cạnh đó là giá cả cần phải có sự "lạnh" hơn để tránh trường hợp nghe thổi giá hoặc bị bơm giá, kích giá, bị diễn kịch mà mình bị hùa theo. Những màn kịch đó, mình trở thành nạn nhân của chính mình.

Chúng ta nên có tư vấn, và thông qua những có sở có uy tín, qua luật sư có chuyên môn, qua bạn bè có kinh nghiệp là rất cần thiết. Tránh mua bán theo kiểu ngấm ngầm theo chủ quan và theo sợ "bơm mông má" của giới cò đất thì sẽ bị trả giá cho chính mình.

Tôi cũng lưu ý tình trạng một bất động sản bán cho nhiều chủ. Do ngấm ngầm thông tin và thông tin không được công khai, không được quản lý một cách chính thức. Đây cũng là vấn đề đặt ra cho quản lý nhà nước cũng là bài học cho chính những người dân trong quá trình tìm kiếm cho chính mình những sản phẩm phù hợp, an toàn.

- Xin cảm ơn ông!