Lãi suất dồn bất động sản vào thế khó

Nhà đầu tư đang “nóng như lửa đốt”

Sau khi Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh lãi suất điều hành tăng thêm 1%, lãi suất huy động của các ngân hàng thương mại cũng có đà tăng nhanh. Lãi suất kỳ hạn từ 1 - 3 tháng của các ngân hàng thương mại tăng ước tính khoảng 0,9% trong tháng qua, thậm chí có nơi tăng 1,9%. 

Động thái tăng lãi suất của các nhà băng đã gây ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường bất động sản. Anh Thanh Tùng (trú tại quận Bình Thạnh, TP. HCM) cho hay, vào năm ngoái, lãi suất ngân hàng xuống mức thấp nhất, anh đã vay vốn ngân hàng để đầu tư vào bất động sản. Lô đất anh mua được có diện tích 100m2 tại huyện Đức Hòa (tỉnh Long An) có mức giá là 3 tỷ đồng, anh Tùng đã vay ngân hàng 60% giá trị sản phẩm.

Hiện tại, anh Tùng vẫn có thể xoay sở khoản lãi trả ngân hàng hàng tháng, tuy nhiên tới hết năm thì số tiền lãi anh phải trả sẽ tăng thêm khoảng 5% vì hết chương trình ưu đãi lãi suất năm đầu tiên còn lãi suất cho vay mua nhà đã được một số ngân hàng tăng lên.

“Áp lực phải gánh cả gốc lẫn lãi khi lãi suất tăng cao khiến nhiều nhà đầu tư, trong đó có tôi phải chấp nhận bán cắt lỗ. Tuy nhiên, việc bán hàng ở thời điểm này để thu hồi vốn là chuyện không dễ dàng, ngay cả khi giảm giá sâu hơn so với giá thị trường” - Anh Tùng lo ngại.

Theo báo cáo thị trường BĐS, nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận trong quý III/2022 của DKRA Việt Nam, sức cầu chung trên toàn thị trường đất nền giảm đi 77%, căn hộ chung cư giảm 63% so với quý trước. Tỷ lệ hấp thụ chung của những dự án này ở mức thấp nhất kể từ đầu năm nay, chỉ phổ biến từ 40 - 60% giỏ hàng mở bán trong tháng. 

Đánh giá của chuyên gia BĐS Phan Công Chánh, sự điều chỉnh lãi suất có thể làm thị trường bất động sản gánh chịu những ảnh hưởng tích cực, nhất là với bối cảnh trầm lắng từ đầu năm tới nay. Bởi những khoản vay BĐS hiện tại áp dụng lãi suất thả nổi và thông thường khi điều chỉnh thì các khoản vay lãi đều sẽ tăng.

Trả lời cho câu hỏi, liệu thị trường bất động sản năm nay sẽ có sự “đổ vỡ”, ông Chánh cho rằng: “Thị trường đang có những dấu hiệu hạ nhiệt rõ ràng, có thể dẫn tới sự suy thoái. Tuy nhiên về tổng thể trong dài hạn thì việc tăng lãi suất rất cần thiết để điều chỉnh lại thị trường, giúp cho việc điều chỉnh cơ cấu sản phẩm và điều chỉnh lại nguồn vốn, dòng vốn trên thị trường khoa học, giúp hợp lý hơn câu chuyện về phát triển bền vững”.

Lãi suất tăng cũng không lo bằng khó tiếp cận vốn

Các chuyên gia cho rằng, lãi suất tăng chắc chắn tác động tới tâm lý của các nhà đầu tư, họ phải tính toán lại bài toán đầu tư để có thể đạt hiệu quả tối ưu nhất. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại thì vấn đề khiến doanh nghiệp và nhà đầu tư quan tâm nhất là việc làm thế nào tiếp cận được vốn vay khi “room” tín dụng rất hạn chế.

Một giám đốc công ty bất động sản tại TP. HCM chia sẻ về việc chưa bao giờ thị trường bất động sản khó khăn như bây giờ. Nếu giai đoạn 2012 thị trường đóng bằng, thanh khoản không có, nhưng các ngân hàng vẫn cho vay, khách hàng vẫn còn có tiền để trả những hợp đồng ký trước đó. Còn hiện tại thì thị trường vừa mất thanh khoản, ngân hàng lại thắt chặt khi cho vay khiến doanh nghiệp khó khăn hơn rất nhiều. 

“Đói vốn, nhiều doanh nghiệp không thể vay vốn ngân hàng phải đi vay nóng bên ngoài để duy trì hoạt động. Nếu cứ kéo dài tình trạng này, nhiều doanh nghiệp có thể dừng cuộc chơi” - Vị này cho hay.

Báo cáo phân tích về thị trường địa ốc mới nhất của Công ty Chứng khoán VNDirect cho thấy xu hướng này khi đưa ra dự báo, các doanh nghiệp phát triển bất động sản thương mại có thể vấp phải nhiều sóng gió trong giai đoạn cuối năm khi Ngân hàng Nhà nước tiếp tục siết chặt dòng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, chứng khoán và dự án BOT.

Theo nhận định của VNDirect, lãi suất huy động có thể tăng thêm từ 30 - 50 điểm cơ bản trong quý cuối năm 2022. Song lãi suất cho vay thế chấp của những ngân hàng thương mại còn có thể tăng lên 10 - 10,5%/năm vào cuối năm nay. Kịch bản này nếu thực sự diễn ra thì sản phẩm cho vay mua BĐS của ngân hàng cũng phải chịu áp lực tăng lãi suất, ảnh hưởng trực tiếp tới khách hàng vay vốn. Chưa kể, các dự án BĐS cũng bị ảnh hưởng bởi nếu phải vay với lãi suất cao thì chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh giá bán sản phẩm. 

Nhận định về thị trường bất động sản trong bối cảnh lãi suất cho vay tăng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa - Ông Trần Khánh Quang cho rằng, thị trường hiện nay có nguy cơ trầm lắng kéo dài.

Theo ông Quang, thời điểm đầu năm nay, khi thị trường bất động sản sôi động thì có tới 70 - 80% nhà đầu tư đổ tiền vào bất động sản, còn 20 - 30% gửi tiền vào ngân hàng hay những kênh đầu tư khác. Nhưng với tình hình hiện tại, khi lãi suất ngân hàng tăng thì 55% lựa chọn gửi tiền ngân hàng và 45% tìm cơ hội đầu tư vào bất động sản.

Ông Quang cũng cho rằng, ngay lúc này chính là thời điểm hợp lý để các nhà đầu tư chuyên nghiệp, trường vốn hoạt động. “Khi thanh khoản xuống thấp, lãi suất tăng, nếu tìm kiếm một cách kỹ lưỡng sẽ phát hiện ra những sản phẩm rất hời, bán dưới giá trị thực, đồng thời những chủ đầu tư lớn cũng có thêm các chính sách khuyến mãi khác nhau để thu hút khách hàng” - Ông Quang nói.

Đồng thời, quý IV cũng là mùa cao điểm bán hàng, tuy nhiên với diễn biến như lãi suất tăng, tín dụng không mở rộng, tâm lý người mua dao động thì cuối năm nay là thời điểm thị trường có hiện tượng thanh lọc mạnh.