Khánh Hòa: Lỗ nặng với đất “ăn theo” dự án hạ tầng

Hết “sốt”, đất lập tức “đóng băng”

Theo VnBusiness, tại tỉnh Khánh Hòa, những thông tin mới về quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế Vân Phong đang làm ấm bất động sản khu vực Vạn Ninh. Tuy nhiên, áp lực tài chính quá lớn khiến nhiều nhà đầu tư tại thị trấn Vạn Giã buộc phải bán đất với giá giảm tới 40 - 50%. 

Anh Hà Đức Thịnh - Nhà đầu tư tới từ Đà Nẵng cho biết, vào tháng 4/2022, khi Thủ tướng ban hành Quyết định số 451 phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế Vân Phong, anh Thịnh cùng nhóm bạn rót hơn 10 tỷ đồng mua 4 lô đất tại Vạn Giã. 

Trong đó có 2 lô đất mặt đường Trần Hưng Đạo có giá bình quân là 60 triệu đồng/m2, cao gấp 2 lần so với thời điểm giữa năm 2021. Một lô trên trục đường nối Vạn Giã - Tu Bông mua vào với giá 8,5 triệu đồng/m2. Một lô là đất đầm tôm có giá là 1,5 triệu đồng/m2. 

“Giữa cơn sốt đất, chúng tôi quyết định vay hơn 5 tỷ đồng với mục đích “lướt sóng”. Tuy nhiên thị trường đột ngột đi xuống không kịp trở tay. Suốt nửa năm qua, chúng tôi đã rao bán các lô đất với giá giảm khoảng 30% (so với giá thị trường) nhưng không bán được, khách chỉ hỏi và trả giá quá thấp” - Anh Thịnh nói. 

Người này cho rằng, trong tháng 5 này, nếu tình hình vẫn chưa cải thiện thì anh sẽ cùng cộng sự cắt lỗ 2 tỷ đồng cho 2 lô đất trên đường Trần Hưng Đạo để thu về khoảng 6,5 tỷ đồng, rồi tất toán các khoản vay. Hai lô còn lại sẽ đợi thêm các thông tin về quy hoạch, hy vọng đẩy giá lên. 

Tình trạng “mắc cạn” đã xảy ra với nhiều nhà đầu tư trước đó gom đất ven dự án sân bay Phan Thiết (Bình Thuận). Không ít người gặp áp lực tài chính hiện đang giảm giá sâu để thoát hàng, có thể giảm tới 30 - 50%. 

Sau giai đoạn giá đất “nhảy múa” theo quy hoạch sân bay, hiện tại đã không còn cò đất xuất hiện dọc các con đường liên xã Thiện Nghiệp (TP. Phan Thiết), cũng không còn các bảng hiệu, giấy bán đất thổ cư, đất vườn dán tràn lan ra cả trụ điện, cây cối ven đường…

Một môi giới tên Tuấn cho biết, có chủ đất muốn bán 1 lô đất vườn, diện tích hơn 2,2ha, cách sân bay khoảng 3km, đang rao bán giá 2,5 tỷ đồng. Anh Tuấn thừa nhận, giá đất nền khu vực Phan Thiết hiện nay đã giảm từ 20 - 30% so với hồi đầu năm ngoái. Cụ thể, đất thổ cư giảm từ 5 - 15%, trong khi đất vườn, đất ruộng giảm mạnh hơn từ 25 - 40%, thậm chí nhiều khu vực mất hơn nửa giá. 

“Lô đất này mua vào với giá hơn 3 tỷ đồng, chủ đất gặp khó khăn nên mới phải bán lỗ, bởi không thể gồng nổi 30 triệu đồng mỗi tháng. Giá không thể rẻ hơn nữa, đất Phan Thiết hiện nay bán khó nhưng vẫn tăng giá, các anh có nhu cầu thì mua ngay đi” - Anh Tuấn cho hay.

Gom đất “ngộp” có phải lựa chọn đúng?

Theo khảo sát, vào cuối tháng 4, đầu tháng 5/2023, giá đất mặt tiền tại Phan Thiết chào bán với giá dao động từ 13 - 25 triệu đồng/m2 cho mỗi lô diện tích tiêu chuẩn 100 - 150m2, tùy vị trí. Như vậy giá đã giảm khoảng 10 - 15% so với đầu năm 2022. Những lô đất có diện tích lớn, cách xa mặt đường cũng được giảm hơn 20%, dao động từ 5 - 12 triệu đồng/m2. 

Một số môi giới trong khu vực cho hay, nhờ “ăn theo” dự án hạ tầng như sân bay Phan Thiết (đang triển khai), cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết (đã thông xe), giúp đất nền Phan Thiết vẫn được đánh giá cao cả về tiềm năng lẫn tăng giá. 

Tuy nhiên, vì nhiều lần sốt đất đã khiến mặt bằng giá đất ở Phan Thiết bị đẩy quá cao, ở thời điểm hiện tại rất khó thanh khoản nhanh nếu không giảm sâu. Những sản phẩm được giảm 30 - 50% chủ yếu tới từ các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. 

Thực tế, khó khăn của người cũ lại là cơ hội cho người mới. Có nhiều nhà đầu tư sẵn tiền mặt đã tìm mua những lô đất “ngộp” với giá rẻ hơn nhiều so với giai đoạn đỉnh giá. Song, chuyên gia cho rằng, cơ hội luôn đi kèm rủi ro, nên nhà đầu tư phải hết sức cẩn trọng. 

Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa - Ông Trần Khánh Quang nhận định, xét về dài hạn, bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn. Trong bối cảnh thanh khoản đang giảm sút như hiện nay, không ít người buộc phải giảm giá từ 15 - 30% để sớm thoát hàng. Đây sẽ là cơ hội để các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh đi vào “bắt đáy”. 

Nhưng để giảm thiểu rủi ro khi đi “săn” bất động sản cắt lỗ thì các nhà đầu tư nên tìm mua những lô đất có giá mua thấp hơn giá thị trường trước khi đi vào đợt sốt đất, xung quanh giao thông thuận lợi, có thể giáp sông hồ, gần chợ, đi theo phương châm "Nhất cận thị, nhị cận giang".

Bên cạnh đó, có 4 yếu tố nhất định phải chú ý, gồm thông tin quy hoạch, tiềm năng tăng giá đất trong khu vực, sự hiện diện của những chủ đầu tư lớn, diễn biến thị trường qua từng năm. Nhất là phải tránh “bánh vẽ” của phía môi giới, cò đất mà mua nhầm sản phẩm đã “cắt lỗ” nhưng giá vẫn quá cao.

Đối với những nhà đầu tư gặp khó khăn về dòng tiền, ông Quang cho rằng, nếu không đầu tư dài hạn, trước sau gì cũng phải giảm. Do đó, thay vì gồng lỗ thì nhà đầu tư bị ngộp nên mạnh tay cắt lỗ sâu hơn để thoát hàng. “Việc gồng lỗ quá sức sẽ khiến thiệt hại càng lớn” - Vị chuyên gia chia sẻ.