Khan hiếm nguồn cung biệt thự liền kề tại Hà Nội dịp cuối năm
Năm 2021 mọi hoạt động của ngành bất động sản bị làn sóng dịch Covid-19 lần thứ 4 “càn quét”. Khiến hoạt động xây dựng biệt thự liền kề tại Hà Nội bị trì hoãn. Đồng thời quỹ đất trong nội đô ngày càng thu hẹp. Là những nguyên nhân chủ yếu làm giảm nguồn cung của phân khúc bất động sản này.
Thiếu nguồn cung biệt thự liền kề Hà Nội trầm trọng
Theo báo cáo của Savills, tổng nguồn cung biệt thự liền kề tại Hà Nội trong quý III/2021 là 225 căn. Con số này cho thấy sự sụt giảm nghiêm trọng của phân khúc này. Cụ thể là giảm 75% theo quý và giảm 47% theo năm.
Mặc dù từ quý IV/2019 tại khu vực phía Tây Thủ đô luôn dẫn đầu thị trường biệt thự, liền kề. Nhưng đến quý III/2021, khu vực này đã đánh mất vị trí dẫn đầu do nguồn cung khá hạn chế. Vì vậy, vị trí dẫn đầu đã thuộc về quận Hoàng Mai, thị phần lớn nhất với 32%. Đông Anh xếp vị trí thứ 2 với 20%. Thứ ba là Hoài Đức với 15%.
Trong quý III năm nay, tỷ lệ hấp thụ của thị trường này đạt 19% cả quý, giảm 36 điểm % theo quý, giảm 6 điểm % theo năm. Đồng thời, tỷ lệ hấp thụ cho nguồn cung mới cũng chỉ đạt 14%.
Đến hết quý III, khối lượng giao dịch đạt 210 lượt, giảm 1% theo quý và 54% theo năm. Phân khúc nhà liền kề và nhà phố chiếm 74% giao dịch. Quận Hoàng Mai có lượng giao dịch lớn nhất, chiếm 28%, thứ hai là Đông Anh với 27%.
Ngoài ra, các dự án với giá chào bán cao có lượng giao dịch khá hạn chế: Các căn có giá sơ cấp dưới 5.000 USD/m2 (115 triệu đồng) chiếm 51%. Các căn có giá từ 5.000 USD/m2 chiếm 31%. Các căn khoảng giá trên 7.500 USD/m2 (172 triệu đồng) chỉ chiếm 18%.
Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, nguồn cầu ở phân khúc bất động sản nhà ở tại Hà Nội là rất lớn và có sẵn. Dù tình hình dịch bệnh khiến mọi hoạt động kinh tế gặp khó khăn. Trong các giao dịch phần lớn vẫn đến từ vốn sở hữu cá nhân của các nhà đầu tư.
Sự mất cân bằng cung - cầu, khi cầu lớn hơn cung. Khiến thị trường biệt thự liền kề tại Hà Nội sôi động hơn bao giờ hết. Thị trường thứ cấp trở nên khan hiếm bởi khi đã sở hữu sản phẩm, nhà đầu tư giữ lại không chuyển nhượng vì sau khi thanh khoản xong sẽ khó tìm được sản phẩm tiếp theo để đầu tư mặc dù mức lợi nhuận đã đặt hơn mức kỳ vọng ban đầu.
Một nhà đầu tư cho biết: “Tôi đầu tư căn biệt thự tại khu vực phía Tây vào hồi tháng 7 vừa qua. Giá hiện tại đã tăng 20-30% nhưng tôi không bán vì bán là mất hàng. Sẽ rất khó để tìm được căn khác trong khi giữ lại, mức lợi nhuận chắc chắn sẽ tiếp tục tăng”.
Nguyên nhân làm giảm nguồn cung
Theo báo cáo này, hoạt động mở bán phải tạm dừng do các yêu cầu về giãn cách xã hội. Nhiều dự án chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý, cũng như giải quyết các vấn đề còn tồn đọng. Hiện tại có hơn 300 dự án “treo” tại nhiều địa bàn quận, huyện của Thủ đô. Tuy nhiên, chính quyền đang nhanh chóng tìm các giải pháp tháo gỡ cùng doanh nghiệp. Cùng giải quyết những vướng mắc để sớm đưa dự án vào khai thác. Hoặc kiên quyết thu hồi đất nếu không đưa vào sử dụng.
Nguyên nhân thứ hai theo Savills đánh giá là do hàng tồn kho giá cao. Mặc dù, bảng giá từ phía các chủ đầu tư không thay đổi. Nhưng giá sơ cấp trung bình vẫn tăng đáng kể do không có nguồn cung mới...
Giá sơ cấp trung bình nhà liền kề đạt 5.541 USD/m2 (127 triệu đồng), tăng 7% theo quý và 20% theo năm; giá nhà phố đạt mức 9.193 USD/m2(211 triệu đồng) tăng 13% theo quý và 38% theo năm. Song, giá sơ cấp biệt thự giảm nhẹ 1% theo quý và 2% theo năm, đạt 4.853 USD/m2 (111,6 triệu đồng).
“Thị trường đồng thời ghi nhận tồn kho giá cao, giá trung bình của các căn đã bán thấp hơn khoảng 15% so với giá trung bình của hàng tồn kho. Sự thận trọng của người mua trong thời kỳ đại dịch, nguồn cung mới hạn chế cùng hàng tồn kho giá cao đã khiến lượng giao dịch sụt giảm mạnh”, chuyên gia Savills cho biết.
Ghi nhận “điểm sáng” cuối năm
Đến những tháng cuối năm, sau khi các biện pháp giãn cách được nới lỏng. Thị trường bất động sản đã tiếp nhận các nguồn hàng biệt thự, liền kề mới từ khu vực phía Tây Hà Nội. Cụ thể, chỉ riêng khu vực này đã cung cấp 65% thị trường nguồn hàng.
Theo các chuyên gia, sự trở lại mạnh mẽ của khu vực này do có lợi thế về hạ tầng. Như đại lộ đại lộ Thăng Long, tuyến đường Tố Hữu – Lê Văn Lương… Cùng với đó là các dự án đang được triển khai như tuyến đường Lê Quang Đạo kéo dài, tuyến metro số 2A, đường vành đai 4, đường vành đai 3.5… mở rộng kết nối phía Tây với các quận trung tâm và tỉnh lân cận. Khiến giá trị của khu vực được tăng lên đáng kể.
Những sản phẩm mới được tung ra thị trường này được quy hoạch bài bản. Chất lượng cuộc sống của cư dân được chú trọng. Đem lại sự tiện nghi và không gian sống trong lành. Tạo sức hút cho các dự án biệt thự liền kề mới tại Hà Nội này.
Hành lang pháp lý cùng được Chính phủ tháo gỡ. Tạo điều kiện cho thị trường bất động sản biệt thự, liền kề Hà Nội phát triển. Cụ thể là Nghị định 30/2021 (sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015) với quy định chỉ công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở trên đất ở hoặc một phần đất ở. 100% các nhà đầu tư chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp thì không được triển khai dự án nhà ở.
Bởi thực tế đã xuất hiện tình trạng có những dự án vẫn là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh. Do đó gặp vấn đề về pháp lý, khiến tiến độ thi công bị tắc lại. Tuy nhiên để giải quyết vấn đề này không đơn giản và tốn nhiều thời gian. Khiến nguồn cung trong trung hạn từ 1-3 năm tới của thị trường sẽ tiếp tục khan hiếm.
Vì vậy, đối với các nhà đầu tư đã có sẵn nguồn hàng trong tay. Thì sẽ có xu hướng giữ hàng trong thời gian dài. Điều này sẽ khiến mức giá của mặt hàng biệt thự liền kề Hà Nội có thể tăng giá trong tương lai gần.