HoREA đề xuất thêm phương án quy định đặt cọc dự án bất động sản

Theo VTC News, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đề xuất: “Chủ đầu tư dự án được thu tiền đặt cọc từ khách khi nhà ở, công trình xây dựng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định nhằm mục đích bảo đảm thực hiện hợp đồng hoặc chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc nhằm đảm bảo giao kết hợp đồng theo thỏa thuận với khách khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản”.

Cụ thể, với phương án 1: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.

Với phương án này, ông Châu cho rằng, mục đích “đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng”, trên thực tế sau khi đã giao kết hợp đồng, thông thường sẽ ít xảy ra trường hợp bên đặt cọc bị bên nhận cọc “lừa đảo” do việc giao kết hợp đồng thường được những bên kiểm tra chặt chẽ và thực hiện theo quy định pháp luật. Khi thực hiện hợp đồng thì “tiền đặt cọc” thường được cấn trừ vào tiền thanh toán lần đầu của giao dịch. 

Với phương án 2: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản”.

Theo ông Châu, phương án này nhằm mục đích “đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng”. Thực tế là trước khi giao kết hợp đồng thì mới thường xảy ra tình trạng bên cọc bị bên nhận đặt cọc “lừa đảo” và không thực hiện theo “giao kết hợp đồng”, gây thiệt hại cho bên đặt cọc. 

Vị chuyên gia nhấn mạnh: “Hiện cả “phương án 1” và “phương án 2” đều đúng nên cần tích hợp cả hai phương án thành một, quy định về “đặt cọc” để “bảo đảm giao kết hợp đồng” hoặc “đặt cọc” để “bảo đảm thực hiện hợp đồng” nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng mua, thuê mua bất động sản, nhà ở có sẵn hoặc hình thành trong tương lai”.

Luật Kinh doanh bất động sản 2006, 2014 không quy định về việc “đặt cọc” xảy ra trước thời điểm dự án BĐS, nhà ở đủ điều kiện giao kết hợp đồng, huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, đặc biệt là đất nền. 

Như vậy mới xuất hiện tình trạng giới “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” lợi dụng khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 không quy định giá trị, tỷ lệ “tiền đặt cọc”, đã nhận “tiền đặt cọc” của khách hàng với giá trị lớn, không hiếm trường hợp lên tới 90 - 95% giá trị tài sản giao dịch. 

Trên thị trường còn có cả “dự án ma” không có cơ sở pháp lý để lừa đảo, gây thiệt hại lớn cho người mua, gây mất trật tự xã hội, điển hình như vụ lừa đảo xảy ra tại Công ty Alibaba.