Hơn 80% người mua bất động sản là để lướt sóng, kiếm lời

Báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam năm 2024 của Batdongsan.com.vn đã chỉ ra những đặc điểm đáng chú ý về xu hướng đầu tư và thời gian nắm giữ bất động sản tại Việt Nam, đồng thời so sánh với các thị trường quốc tế.

Thuế thấp tạo cơ hội cho đầu cơ

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, trong năm 2023, tỷ lệ người mua bất động sản ở Việt Nam nắm giữ tài sản trong thời gian ngắn khá cao. Cụ thể, 15% người mua giữ bất động sản dưới 3 tháng, 36% giữ từ 3-6 tháng, 35% giữ từ 6-12 tháng, 8% giữ 1-2 năm, 4% giữ 2-3 năm, và 2% giữ lâu hơn.

Ngược lại, tại các quốc gia phương Tây, thời gian nắm giữ bất động sản trước khi bán dài hơn rất nhiều. Tại châu Âu, tỷ lệ người mua giữ bất động sản từ 1-3 năm chỉ chiếm 7%, nhưng 23% người mua giữ từ 3-5 năm, 33% giữ từ 5-10 năm và 38% giữ trên 10 năm.

Nguyên nhân chính khiến thời gian nắm giữ bất động sản tại Việt Nam ngắn hơn so với nhiều quốc gia khác có thể đến từ chính sách thuế. Theo đó, mức thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản ở Việt Nam hiện rất thấp chỉ 2% , trong khi thuế thu nhập từ cho thuê bất động sản chỉ tương đương 5% doanh thu (áp dụng với doanh thu trên 100 triệu đồng). 

Thời gian nắm giữ bất động sản trước khi bán tại Việt Nam. Biểu đồ: Đô Thị Mới

Trong khi đó, tại Trung Quốc, thuế thu nhập khi bán đất có thể lên đến 30-60%, bất động sản khác là 20%; thuế cho thuê bất động sản dân dụng 24% và 32% với loại hình khác. Còn tại Nhật Bản, thuế thu nhập khi bán đất nắm giữ dưới 5 năm lên đến 39,6%, nhưng với đất nắm giữ trên 5 năm chỉ còn 20,3%; mức thuế thuê bất động sản có thể dao động từ 5-45%.

Từ những con số này có thể thấy, so với các quốc gia khác trong khu vực và trên thế giới, thuế thu nhập từ chuyển nhượng và cho thuê bất động sản tại Việt Nam vẫn còn rất thấp. Điều này khuyến khích nhiều nhà đầu tư tham gia vào các giao dịch mua bán bất động sản ngắn hạn để kiếm lời nhanh chóng.

Bên cạnh đó, báo cáo của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, trong 5 năm gần đây, giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng mạnh, đạt mức tăng trưởng 59%, vượt xa nhiều quốc gia trong khu vực như Indonesia (9%), Philippines (38%), Thái Lan (18%), Trung Quốc (12%), và Malaysia (11%).

Nếu xét trong giai đoạn 10 năm từ 2015 đến 2024, tỷ suất lợi nhuận đầu tư vào bất động sản ở Việt Nam cũng rất hấp dẫn. Cụ thể, nhà đầu tư bỏ 100 đồng vào chung cư sẽ thu về 297 đồng, vào đất nền thu về 237 đồng, trong khi các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán, gửi tiết kiệm hay ngoại tệ đều mang lại lợi nhuận thấp hơn.

Người dân sẽ gánh chịu tất cả thiệt thòi

Ông Hoàng Quang Phòng, Phó Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) nhận định, thị trường thời gian qua đã xuất hiện dấu hiệu "tạo nhiệt" khi tính chung 9 tháng đầu năm 2024, đã ghi nhận 30.589 giao dịch thành công, gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2023. Trong số 38.797 sản phẩm được chào bán mới, các sản phẩm có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 trở lên chiếm tỷ trọng áp đảo, trong khi các căn hộ chung cư thương mại giá bình dân gần như vắng bóng hoàn toàn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Đức Cây, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Phát triển nhà Constrexim, cũng cho biết, dù đã hoạt động trong lĩnh vực bất động sản 40 năm nhưng chưa từng chứng kiến giá bất động sản tăng đột biến như hiện nay. Đây là vấn đề rất đáng lo ngại, bởi giá này hoàn toàn mang tính ảo, do một số đối tượng đầu cơ thổi giá lên. Điều này làm cho thị trường trở nên méo mó và lâu dài sẽ gây thiệt hại lớn cho người dân.

Ông Cây cũng chỉ ra thực trạng nhiều địa phương không dám ký văn bản chấp thuận đầu tư, khiến các doanh nghiệp phải chờ đợi kéo dài. Điều này dẫn đến việc triển khai nhiều dự án bị trì hoãn, gây mệt mỏi cho các nhà đầu tư. Trong khi đó, ở các quốc gia khác, nhà phát triển bất động sản có thể dễ dàng tính toán lợi nhuận đầu tư vì giá đất đã được xác định rõ ngay từ khi chấp thuận đầu tư.

Trên thế giới có 5 loại thuế liên quan đến bất động sản: thuế sở hữu, thuế thu nhập, thuế trước bạ, thuế với nhà đất để trống và thuế phát triển bất động sản

Trong khi đó, tại Việt Nam, các nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc dự toán chi phí do các khoản chi phí phát sinh và thời gian chấp thuận đầu tư kéo dài, đôi khi lên tới hàng năm. Điều này khiến giá bất động sản ngày càng bị đẩy lên cao để bù đắp chi phí.

"Nếu không có giải pháp can thiệp kịp thời để giải quyết vấn đề này, người dân sẽ là đối tượng phải gánh chịu thiệt hại nhiều nhất’, ông Cây nhận định.

Mới đây, Quốc hội yêu cầu Chính phủ và các địa phương có giải pháp dài hạn để đưa giá bất động sản về đúng giá trị nội tại, ngăn chặn thao túng thị trường. Đồng thời, Quốc hội yêu cầu tăng nguồn cung bất động sản giá thấp, đa dạng hóa sản phẩm và bảo đảm an sinh xã hội.

Ngoài ra, để điều tiết các hành vi thị trường, nhiều chuyên gia cho rằng, nước ta cần ban hành một chính sách thuế tổng thể học hỏi từ kinh nghiệm quốc tế. Hiện nay, trên thế giới có 5 loại thuế liên quan đến bất động sản: thuế sở hữu, thuế thu nhập, thuế trước bạ, thuế với nhà đất để trống và thuế phát triển bất động sản. Trong đó, hầu hết các quốc gia thường áp dụng 4 loại thuế chính: thuế sở hữu, thuế thu nhập, thuế trước bạ và thuế đối với nhà đất để trống.