“Heo hút” thị trường chung cư, đất nền phía Nam

Giao dịch đất nền “nhỏ giọt”

Theo báo Đầu tư, tháng 8 vừa qua, thị trường bất động sản phía Nam chỉ giao dịch thành công 5 nền, thấp hơn gần 5 lần so với tháng trước và 94% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ tiêu thụ chỉ dừng lại ở mức 5%, trong khi đó vào tháng 7 thì con số này lên tới 22%. 

Đây là số liệu mới nhất lấy từ báo cáo về thị trường bất động sản tại TP. HCM và các vùng phụ cận (Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An và Tây Ninh) của DKRA.

Cùng với đó, báo cáo của đơn vị còn cho biết nguồn cung trên thị trường địa ốc chỉ ghi nhận 2 dự án mới được mở bán, tương đương với 95 nền, thấp hơn 13 nền so với tháng trước và giảm 58% so với cùng kỳ năm 2022. Trong đó, Long An là tỉnh được đánh giá là chủ lực về nguồn cung mới với tỷ lệ lên tới 89%, sau đó là Tây Ninh với 11%. 

“Hạn chế về quỹ đất sạch, khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn mới, những rủi ro về vấn đề pháp lý,... đã tác động đáng kể đến tình hình khan hiếm nguồn cung mới trong thời gian qua” - Theo nhận định của các chuyên gia DKRA.

Tuy nhiên, nhiều đánh giá vẫn cho rằng đất nền còn nhiều triển vọng tích cực. Đây là kết quả từ những đợt điều chỉnh chính sách liên quan tới tín dụng bất động sản và sự nỗ lực tháo gỡ khó khăn về thủ tục pháp lý dự án từ Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, chính quyền các địa phương.

Xét về mặt bằng giá, thị trường sơ cấp và thứ cấp không có nhiều biến động. Long An xuất hiện những dự án mới có giá bán giao động từ 25,7 - 34,9 triệu đồng/m2. Tại Tây Ninh ghi nhận giá đất nền thấp hơn nhiều, chỉ rơi vào khoảng từ 5,2 - 5,8 triệu đồng/m2.

Thị trường căn hộ còn trầm lắng

Tại phân khúc căn hộ chung cư, theo báo cáo của DKRA, sức cầu trong thời gian qua sụt giảm mạnh, trong tháng 8 chỉ tiêu thụ được 84 căn, giảm gấp 30 lần so với tháng trước đó và chỉ bằng 13% so với cùng kỳ năm 2022. Tỷ lệ hấp thụ chỉ được 33%, thấp hơn gấp đôi so với tháng 7. 

Nhưng tình cảnh này lại không xảy ra trên thị trường thứ cấp. Thực tế, khả năng tiêu thụ đã dần khởi sắc bởi tâm lý người mua được cải thiện rõ rệt. Nguyên nhân là do từ việc các ngân hàng đồng loạt giảm lãi suất cho vay. Động thái này giúp cho nhiều người sẵn sàng sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nhà. 

Trên thị trường thứ cấp, tình trạng tiêu thụ đã giảm mạnh, nguyên nhân một phần đến từ việc nguồn cung mới đã không dồi dào như trước. Cụ thể, chỉ có 8 dự án được mở bán trên thị trường, tương ứng với 253 căn, ít hơn 15 lần so với tháng 7 và giảm 81% so với cùng kỳ năm 2022. 

Trong đó, phân khúc căn hộ hạng A chiếm tới 25% tổng nguồn cung mới, chủ yếu tập trung tại khu Đông TP. HCM. Phân khúc căn hộ hạng B và hạng C chiếm vị trí chủ đạo, tập trung tại các tỉnh giáp ranh. 

Trên thực tế, mặt bằng giá bán trên thị trường sơ cấp không nhiều biến động. Tại TP. HCM, giá bán nguồn cung mới dao động trong khoảng 58 - 312,7 triệu đồng/m2. Có thể thấy, căn hộ có giá cao nhất tại các địa phương lân cận cũng không thể bằng với một căn hộ giá rẻ nhất tại TP. HCM, tính riêng đợt mở bán này. 

Trong khi ở một số giao dịch trên thị trường thứ cấp ghi nhận giá chung cư giảm từ 50 - 150 triệu đồng/căn. Những sản phẩm này đa phần xuất hiện tại các dự án chậm tiến độ bàn giao, hết thời hạn ân hạn nợ gốc/lãi vay. 

Nhà phố, biệt thự bật tăng cung - cầu

Trái với hai phân khúc trên, trên đường đua bất động sản ghi nhận nhà phố và biệt thự đã trở lại với sự bật tăng về cả cung lẫn cầu. Thị trường địa ốc miền Nam trong tháng 7 chỉ ghi nhận 1 căn được giao dịch thành công. Nhưng sau đó thị trường xoay chuyển 180 độ khi lượng tiêu thụ mới lên tới 34 căn chỉ trong tháng 8. Dù số lượng này vẫn thấp hơn 41% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng đã cho thấy dấu hiệu tích cực của sự phục hồi từ phân khúc nhà phố, biệt thự.

Nguồn cung mới ghi nhận sự khởi sắc hơn tháng trước đó. Hiện tại thị trường đang có 2 dự án mở bán, tương ứng với 100 căn nhà, tăng gấp 16 lần so với tháng 7, nhưng chỉ bằng 33% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, Đồng Nai là tỉnh dẫn đầu nguồn cung mới với tỷ lệ tới 68%. Tiếp sau đó là tỉnh Long An chiếm 32%. 

Mặt bằng giá bán sơ cấp không có biến chuyển nhiều so với tháng trước. Nguồn cung mới tại tỉnh Đồng Nai có giá bán trong khoảng từ 8 - 55,8 triệu đồng/m2. Tại Tỉnh Long An ghi nhận từ 3,7 - 7 triệu đồng/m2. Trên thị trường thứ cấp cũng không ghi nhận các biến động giá bán. 

“Với những tín hiệu tích cực tới từ tốc độ giải ngân vốn đầu tư công, thu hút FDI bất động sản và các chính sách hỗ trợ từ NHNN về tiếp cận vốn vay… được kỳ vọng là động lực quan trọng giúp đẩy nhanh sự phục hồi tăng trưởng kinh tế - xã hội nói chung và thị trường BĐS nói riêng” - Báo cáo của DKRA cho biết.

Các chuyên gia của DKRA đánh giá về sự trỗi dậy của phân khúc nhà phố, biệt thự rằng đây là “quả ngọt” mà các chủ đầu tư đã hái được sau sự nỗ lực tung hàng loạt chính sách chiết khấu, ưu đãi, giãn tiến độ thanh toán, ân hạn nợ gốc/lãi vay ngân hàng… trong những tháng qua.