GS. Đặng Hùng Võ: 95% người dân vẫn chưa hiểu cơ chế “góp đất”

Mới đây đã diễn ra buổi Tọa đàm khoa học “Kinh nghiệm về thể chế hóa cơ chế góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai”. Tham gia buổi tọa đàm này, GS. Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, cơ chế “Điều chỉnh lại đất đai” tại nước ta đã được thực hiện trong “dồn điền, đổi thửa” đối với đất nông nghiệp kể từ năm 1994. Đồng thời, cơ chế “Góp đất và điều chỉnh lại đất đai” đã được thực hiện trong Chương trình xây dựng nông thôn mới từ 2008.

GS. Đặng Hùng Võ nhận định, trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi trình lên Quốc hội cần quy định 1 Điều về “góp đất”, điều chỉnh đất cũng như giao cho Chính phủ quy định cụ thể. Cơ chế “góp đất” tại các đô thị với mục đích mở rộng các ngõ nhỏ và ngách nhỏ đã được áp dụng ở nhiều nơi. Còn đối với các chung cư cũ nát, cơ chế “Điều chỉnh lại căn hộ” trong cải tạo nhà chung cư đã được đặt ra kể từ năm 2004, điều kiện là phải được 100% ý kiến đồng thuận, thế nhưng tại Hà Nội mới chỉ thực hiện được 1%. 

Vị chuyên gia này cũng nhận định, đối với điều kiện ứng dụng, nước ta vốn có tốc độ đô thị hóa cao trong khi mức dân số đô thị tăng trung bình mỗi năm là 4%. Bên cạnh đó, nhu cầu đất đai cho phát triển đô thị cũng tăng lên đáng kể nhưng việc thu hồi đất lại gặp rất nhiều khó khăn như chi phí cao, tài chính thiếu hụt, khiếu kiện nhiều và kéo dài…

Ngoài ra, cơ chế nhà nước và nhân dân cùng làm đã giúp giảm sức ép tài chính, tăng ổn định xã hội/sự tham gia của người dân. GS. Đặng Hùng Võ cho biết, đã có một số dự án trong nước sở hữu yếu tố tương tự như dồn điền đổi thửa, góp đất tự nguyện cũng như xây dựng lại các chung cư… Để cơ chế “góp đất” cũng như điều chỉnh lại đất đai mang lại hiệu quả, GS. Đặng Hùng Võ cũng đưa ra rất nhiều vấn đề quan trọng, ví dụ như sự đồng thuận của cộng đồng. Chỉ cần có được sự đồng thuận ở mức 70-80% là có thể thực hiện. 

Khi lập phương án góp đất và điều chỉnh đất cần phải thuê tư vấn có trình độ chuyên môn và có kinh nghiệm để tạo nên được sự đồng thuận cộng đồng và phù hợp với quy hoạch và có sự khả thi. Đồng thời, với những thửa đất quá hẹp và chưa được công nhận quyền sử dụng, thuộc công sản… cần phải tìm giải pháp phù hợp.

Cũng theo GS. Đặng Hùng Võ, đối với nhóm người không đồng thuận với phương án góp đất và điều chỉnh đất đai cũng cần phải có biện pháp xử lý. Đồng thời, điều cần thiết còn gồm cả cách thức hoàn tất thủ tục pháp lý về đất đai sau tái điều chỉnh. GS. Đặng Hùng Võ cho biết, tại Nghị quyết 18-NQ/TW đã có nội dung áp dụng cơ chế góp đất và điều chỉnh đất đai để phát triển, chỉnh trang khu đô thị và khu dân cư nông thôn. Do đó, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã trình lên Quốc hội cần quy định 1 Điều về góp đất, điều chỉnh đất và giao chính phủ quy định cụ thể. 

95% vẫn người dân chưa hiểu cơ chế “góp đất”

Trước đó, khi chia sẻ về cơ chế “góp đất”, điều chỉnh lại đất đai đối với những dự án phát triển và chỉnh trang đô thị cùng với khu dân cư nông thôn, GS. Đặng Hùng Võ nhận định có đến 95% người dân Việt Nam hiện vẫn chưa hiểu thế nào là “góp đất” cũng như cơ chế “góp đất” điều chỉnh Luật Đất đai. 

Đây là những yếu tố rất mới nằm trong Nghị Quyết 18, lấy đất tại chỗ để phát triển khu dân cư và khu đô thị nông thôn. GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, cơ chế “góp đất” thực tế chính là cơ chế chuyển dịch đất đai. Ví dụ như ở một địa phương mong muốn xây dựng khu đô thị mới hoặc khu dân cư nông thôn nhưng khu này vốn là đất nông nghiệp; hoặc địa phương đó có khu dân cư rồi nhưng đã cũ và muốn nâng cấp chỉnh trang hơn. Do đó, việc góp đất là thể hiện sự tôn trọng những người có đất trong khu vực này. 

Theo đó, những người có đất sẽ có được một suất đất ở trong khu đô thị hoặc khu dân cư này. Thay bằng việc mua, họ có thể góp đất tương ứng, bởi khi đầu tư xây khu dân cư hoặc khu đô thị, rõ ràng giá đất ở đây sẽ tăng lên nhiều lần, vì thế việc chuyển đổi cũng sẽ được tính giá tương ứng. 

Vị chuyên gia này cũng đưa ra ví dụ rằng, thay vì trả tiền đền bù như đang thực hiện, một sào đất nông nghiệp của người dân ở trong diện sẽ được đổi thành 36m2 đất trong khu đô thị. Phần đất dôi dư mà người dân góp cũng như chuyển đổi vào sẽ được sử dụng chung cho các công trình hạ tầng hoặc công trình Nhà nước. Đồng thời, chủ đầu tư có thể bán để lấy tiền xây dựng và cải tạo chỉnh trang đô thị nông thôn ở trên. Điều này được coi là “góp đất”. Đây là cơ chế tạo tính năng động cũng như chủ động cho việc phát triển và chỉnh trang Khu đô thị cũng như Khu dân cư nông thôn. “Góp đất” là yếu tố rất mới của Nghị Quyết, lấy đất tại chỗ để phát triển khu dân cư cùng với khu đô thị nông thôn.

Cũng trong buổi Tọa đàm này, GS.TS Phang Sock Yong – Chủ tịch Hội giáo sư kinh tế, Trường Đại học Quản lý Singapore cho biết: "Cơ chế góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh đất đai hiện đang được sử dụng phổ biến ở các nước Đông Á như Nhật Bản, Hàn Quốc…"

Cụ thể, tại các quốc gia này sẽ cho phép tập hợp và lên quy hoạch những khu đất sở hữu tư nhân tại các khu phố, từ đó giúp khu này có hạ tầng và dịch vụ tốt hơn. Những người thực thi hoặc nhà phát triển sẽ tập hợp các lô đất sở hữu tư trong một khu vực nhất định, sau đó lập quy hoạch sử dụng đất cho cả khu vực; đồng thời xác định khoảng đất cho hạ tầng công cộng và dịch vụ và các không gian mở; lập đề nghị cấp phép và gửi các cơ quan chức năng.

Đến cuối quy trình, người thực thi/nhà phát triển sẽ hoàn trả cho mỗi người sở hữu đất trước đó một phần đất tương ứng với lô đất ban đầu nhỏ hơn (ví dụ lô đất mới sẽ bằng khoảng 50-60% diện tích của lô ban đầu) – trừ trường hợp lô đất mới có giá trị lớn hơn bởi đã thuộc diện khu đất có dịch vụ đi kèm; sau đó được giữ lại một số ô chiến lược và được bán hoặc đấu giá ở mức giá thị trường để thu hồi vốn đầu tư vào hạ tầng và dịch vụ. Điều đáng nói, đây cũng là công cụ hữu hiệu đối với các dự án tái thiết đô thị có liên quan đến sở hữu tư cũng như tình trạng manh mún về đất đai.