Chuyên gia lý giải nguyên nhân giá chung cư vẫn “neo” cao
BÀI LIÊN QUAN
Chuyên gia nhận định: Cải tạo các chung cư cũ là một trong những nhiệm vụ khó khăn nhất hiện nay!Người mua vẫn phải "chật vật" tìm nhà
Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ cả về số lượng lẫn chất lượng. Thanh khoản giảm mạnh, rất nhiều phân khúc đã phải hạ giá để kích cầu người mua, thậm chí nhiều chủ đầu tư đưa ra mức chiết khấu 40-50% nhằm thoát hàng. Đợt chiết khấu khủng này như một dòng nước mát tưới lên thị trường sau thời gian dài khô hạn. Tuy nhiên, đa phần các sản phẩm được chiết khấu với mức giá từ 30-50% lại thuộc về phân khúc trung và cao cấp nên việc thoát hàng vẫn khó.
Trên thực thế, chỉ có những người có nhu cầu ở thực mới ở lại thị trường để tìm kiếm sản phẩm giá rẻ, phục vụ mục đích sử dụng. Trái ngược với phân khúc đầu cơ như đất nền, hay bất động sản liền kề, biệt thự, giá các căn hộ chung cư lại đang là điểm sáng hiếm hoi của thị trường bất động sản.
Theo báo cáo thị trường quý III vừa qua của Savills cho thấy, giá bán sơ cấp căn hộ bình quân tại TP.Hà Nội đã đạt mức 47 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và 11% theo năm. Nếu với so quý I/2019, sau 15 quý liên tục tăng giá thì giá sơ cấp hiện nay đã cao hơn 53%.
Chia sẻ với PV, chị Hoàng Thị Huyền (quê Nghệ An) cho biết, chị đang tìm kiếm một căn hộ hai phòng ngủ để ở với mức tài chính dưới 2 tỷ đồng ở khu nội đô. Nhưng việc tìm kiếm này lại không dễ khi hầu hết các sản phẩm hiện nay trên thị trường thường ở mức giá 35-40 triệu đồng/m2 trở lên. Nếu như muốn mua căn hộ khoảng 70m2 hai phòng ngủ thì chị Huyền phải có ít nhất 2,3 – 2,8 tỷ đồng. Ngay cả khi các chính sách chiết khấu của chủ đầu tư được áp dụng thì mức giá vẫn rất khó chịu.
Chị Huyền cũng cho biết, đầu tháng 12 chị có tìm hiểu một dự án mới tại Linh Đàm (Hoàng Mai) với mức giá chào bán là 60 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, nếu chị thanh toán sớm hơn 95% thì chị sẽ được chiết khấu khoảng 35%.
“Theo tính toán, với căn hộ khoảng 70m2 thì giá trị ban đầu sẽ rơi vào khoảng 4,3 tỷ đồng. Sau khi chiết khấu, giá căn này sẽ rơi vào khoảng 2,8 tỷ đồng. Nhưng tài chính của tôi chỉ có thể đáp ứng ở mức giá dưới 2 tỷ đồng, nếu như những năm trước thì vẫn có thể trông chờ vào tín dụng nhưng hiện nay thì là không thể” – chị Huyền chia sẻ.
Theo ghi nhận thị trường, không chỉ ở trung tâm mà ngay cả các dự án nhà ở ven đô – vốn được người dân kỳ vọng với mức giá mềm hơn cũng liên tục tăng giá với tốc độ “choáng”.
Đơn cử như các quận ven đô như Hoàng Mai, Hà Đông, Nam Từ Liêm…giá nhà đã vượt lên mức 35 triệu đồng/m2, không ít dự án bán trên 40 triệu đồng/m2. Điển hình như Masteri West Heights hay Vinhomes Smart City (Nam Từ Liêm) có mức giá rao bán lên tới 45 triệu đồng/m2, Grand Sunlake Văn Quán (Hà Đông) giá 44 triệu đồng/m2, Ha Noi Melody Residence (Hoàng Mai) giá hơn 45 triệu đồng/m2, Khai Sơn City (Long Biên) giá 43 triệu đồng/m2,...
Khó có chuyện “bán tháo” ở phân khúc chung cư
Từ những diễn biến thực tế cho thấy, thị trường không thể trông chờ vào các đợt giảm giá để giải “cơn khát” nhà ở cho người dân. Bất chấp cơn bán tháo của thị trường thì giá nhà vẫn nằm trong xu hướng tăng, chỉ là nhanh hay chậm so với thời điểm đỉnh sóng tăng.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC), dù thị trường thời gian qua ghi nhận nhiều biến động, nhiều phân khúc có xu hướng hạ nhiệt nhưng ở phân khúc căn hộ chung cư thì lại ngoại lệ. Phân khúc này khó ghi nhận hiện tượng giảm giá.
Bởi thị trường nhà ở, căn hộ hiện nay đang thiếu nguồn cung nghiêm trọng. Chưa kể, giá vật liêu tăng cao qua các năm. Ông Hiệp cho biết, để xây dựng 1m2 nhà ở chung cư thì chủ đầu tư thuê thầu đã phải tốn 15 triệu đồng/m2 chưa tính tiền chi phí thiết kế, phí quản lý dự án, tiền đất... Vì vậy, để các nhà đầu tư làm dự án có giá bán 30 triệu đồng/m2 đã vô cùng khó khăn chứ chưa nói đến mức giá 20 triệu đồng/m2.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch CLB Bất động sản TP.HCM cũng nhận định, căn hộ chung cư là phân khúc đáp ứng mục đích ở thật của người dân thì khó có thể giảm giá.
“Hãy liên tưởng các sản phẩm đầu cơ là “bèo”, còn dòng tiền đầu cơ là “nước”, khi nước nổi thì bèo nổi, còn khi nước rút thì bèo chết. Đó chính là lý do khiến phân khúc đất nền, nhà ở thấp tầng… các dòng sản phẩm có tính đầu cơ đang chứng kiến làn sóng bán ‘cắt lỗ’ khi dòng vốn trên thị trường khó khăn. Còn phân khúc căn hộ chung cư thì vẫn khó có tình trạng này”- ông Bảo nhận định.
Chủ tịch CLB Bất động sản TP.HCM cũng cho rằng, phân khúc căn hộ chung cư sẽ không bao giờ có tình trạng bán giảm giá, “bán tháo” dù ở thị trường sơ cấp hay thứ cấp. Nếu có thì cũng chỉ là những dự án “hét” giá cao, đa số bộ phận người dân không với tới thì mới giảm giá. Bởi không giảm thì khó có ai mua được.
Theo ông Bảo, 10 năm trở lại đây, doanh nghiệp địa ốc Việt Nam đang chạy theo các dòng sản phẩm hạng sang, phân khúc căn hộ du lịch, nghỉ dưỡng bởi phân khúc này được nhiều nhà đầu tư hơn chú ý hơn là các phân khúc nhà ở bình dân.
Khi thị trường ổn định, vấn đề thanh khoản của dòng sản phẩm này sẽ không có vấn đề nhưng khi thị trường biến động, thì cũng chính phân khúc này sẽ khiến doanh nghiệp địa ốc lao đao do thanh khoản giảm mạnh. Bởi, giai đoạn này nhiều nhà đầu tư bị thắt chặt dòng vốn sẽ thận trọng trong việc đầu tư, đầu cơ, thậm chí là rút khỏi thị trường. Vì vậy, ông Bảo cho rằng, đây là giai đoạn thị trường thanh lọc mạnh mẽ, doanh nghiệp cũng nên xem đây là cơ hội để rút ra kinh nghiệm điều chỉnh hướng phát triển của thị trường để cân đối dòng sản phẩm cung ứng.
“Doanh nghiệp nên đầu tư đa dạng hóa loại hình sản phẩm. Bên cạnh việc đầu tư dòng sản phẩm hạng sang, cao cấp thì cũng nên cân đối một phần nhỏ đầu tư vào các sản phẩm trung cấp, bình dân. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng cần mở rộng thị trường đầu tư cả trong và ngoài nước để không bị hụt hơi nếu thị trường gặp biết động” – Chủ tịch CLB Bất động sản TP.HCM nói.