Giải đáp thắc mắc về giao dịch đất đai nhà ở mới nhất
Khi bạn giao dịch đất đai nhà ở sẽ xuất hiện rất nhiều vấn đề xung quanh vậy những vấn đề này là gì giải quyết như thế nào cùng tìm hiểu nhé
Có thể bạn quan tâm: Vấn đề cần chú ý khi giao dịch bất động sản cần biết tránh rủi ro
Giao dịch đất đai nhà ở bằng giấy tay có bị vô hiệu ?
Hỏi: Gia đình tôi có mua một mảnh đất 200m2 từ năm 1990 của ông Đ.T.K. Khi mua bán chúng tôi chỉ làm giấy tờ mua bán giấy tay với nhau. Từ đó, gia đình tôi đã xây nhà và sông ổn định trên đất này nhưng chưa có điều kiện để làm giấy chủ quyền đất. Đến giữa năm 2008, khi có một con đường được mở ở đây, giá đất tăng lên thì ông K đến đòi lại đất.
Ông K cho rằng, giấy tờ mua bán trước đây không có giá trị, là trái pháp luật, ông sẽ nộp đơn yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng mua bán trước đó. Xin hỏi, giấy tờ mua bán trước đây có giá trị không? Liệu tôi có bị buộc phải trả lại đất đó không? Vậy giao dịch đất đai nhà ở có bị vô hiệu hóa không ?
Phan Hữu Lễ (Xã Thanh Lương, huyện Bình Long, tỉnh Bình Phước)
Trả lời: Điểm a, Mục 2.2, Phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/ 2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao
Quy định: “Về nguyên tắc chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác lập trong thời điểm từ ngày 01/7/1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201-CP) đến trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực) là hợp đồng trái pháp luật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì Toà án huỷ hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu”. Trường hợp của ông, thực hiện thì Toà án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây (theo Điểm b, Mục 2.2, Phần II Nghị quyết 02):
- Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Trường họp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại UBND có thẩm quyền, UBND đã cho phép việc chuyển nhượng.
- Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm quy định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cúng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó”.
Như vậy trường hợp của ông giao dịch đất đai nhà ở bằng giấy tay là không hợp pháp. Trong trường hợp có tranh chấp mà các bên không tự thỏa thuận giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện tại Tòa án. Trong quá trình giải quyết, giấy tay mua bán đất là căn cứ để Tòa án xem xét giải quyết theo tinh thần Nghị quyết 02 đã trích dẫn trên.
Tính diện tích “đất” đối với căn hộ chung cư
HỎI: Tôi mua một căn hộ chung cư ở P.M.H năm 2005, lúc đó tiền sử dụng đất ước tính chỉ 30.000 đồng m2. Gần đây, tôi nhận được văn bản cửa Chi cục thuế quận 7 thông báo số tiền sử dụng đất tôi phải đóng lên tới khoảng 15 triệu đồng/m2. Căn hộ của tôi rộng 81m2, được tính là 25m2 đất (theo trả lời của nhân viên Công ty P.M.H). Xin hỏi, dựa trên cơ sở nào để tính 81m2 căn hộ chung cư thành 25m2 đất? Như vậy nếu tôi muốn giao dịch đất đai nhà ở thì sẽ tính diện tích như nào ?
Tôi đã nêu thắc mắc này với Phòng hỗ trợ khách hàng của P.M.H nhưng không có câu trả lời cụ thể về cơ sở pháp lý của cách tính toán này. Giấy báo của Chi cục thuế chỉ ghi số tiền tổng cộng, không ghi diện tích đất sử dụng cũng như cách tính toán. Mặt khác, giá đất để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất là đất mặt tiền đường Nguyễn Văn Linh, trong khi đối với căn hộ tầng 8 như tôi thì “mặt tiền” không có ý nghĩa kinh tế gì cả. Như vậy, cách tính trên có hợp lý?
Dương Thị Thu Thanh (Đường Nguyễn Văn Linh, quận 7, TP.HỒ Chí Minh)
Trả lời: Theo quy định, diện tích 25m2 đất mà bà phải đóng tiền sử dụng đất phải được thể hiện trong hợp đồng.
Theo đó, nếu bà đóng tiền sử dụng đất đối với phần diện tích này thì bà sẽ được cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở (đối với 81m2) và quyền sử dụng đất ở (đối với 25m2 đất) theo Điều 11 Luật Nhà ở 2005.
Hiện tại, không có quy định cho phép quy đổi diện tích căn hộ thành diện tích đất. Do đó, nếu hợp đồng mua căn hộ mà bà đã ký với công ty không thể hiện phần diện tích 25m2 nêu trên thì bà có thể yêu cầu công ty làm rõ về diện tích này.
Trường hợp công ty không thể làm rõ phần diện tích 25m2 đất, hay không bảo đảm, cam kết rằng bà sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với căn hộ nêu trên, cúng như không chịu thỏa thuận với bà trách nhiệm nộp khoản tiền sử dụng đất chênh lệch do lỗi nộp chậm hồ sơ của công ty (nếu có) thì bà có thể gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân quận 7 đé yêu cầu Tòa án buộc công ty phải giải quyết thỏa đáng, đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp của bà.
Đối với việc xác định vị trí đất ở để áp dụng giá đất thì chỉ có đất mặt tiền và đất trong hẻm, chứ không phân biệt căn hộ của bà ở tầng nào. Vì thế, căn hộ của bà có ở tầng nào thì cũng đều tính theo vị trí mặt tiền của khu chung cư.
Có thể bạn quan tâm: Trả lời một số câu hỏi về quyền, nghĩa vụ về giao dịch trách nhiệm xử lí trong luật đất đai
Bài viết vừa giải đáp một số thắc mắc của bạn về giao dịch đất đai nhà ở như vậy bạn đã có thêm kiến thức liên quan luật đất đai tránh những trường hợp không hay trong cuộc sống. Để có thêm những thông tin hữu ích về pháp luật bạn đọc hãy theo dõi thêm các bài viết khác tại tư vấn luật nhé. Chúc các bạn thành công !