Vấn đề cần chú ý khi giao dịch bất động sản cần biết tránh rủi ro

Khi giao dịch bất đống sản đều xảy ra những vấn đề phát sinh không đáng có vậy những vấn đề đó là gì, và những lưu ý khi giao dịch bất động sản là gì và hướng giải quyết những vấn đề đó như thế nào cùng tìm hiểu ở bài viết sau nhé!

Có thể bạn quan tâm: Giao dịch về nhà ở phần V

Giao dịch đúng bên bản

Các bên giao dịch phải là chủ thể có quyền ĐỊNH ĐOẠT trong giao dịch bất động sản. Pháp luật trao quyền chiếm hữu, sử dụng (ở, kinh doanh, cho thuê) nhưng mua bán thì phải thực hiện với người có quyền định đoạt.

Phải xác định rõ bên giao dịch là chủ sở hữu đủ năng lực để thực hiện giao dịch. Nếu là một người, nhóm người (vợ chồng, đồng sở hữu...) thì tất cả những người đó có quyền được quyết định chuyển nhượng. Nếu đang giao dịch với người được ủy quyền để bán (tức ủy quyền toàn phần) thì phải xác định rõ nội dung và phạm vi ủy quyền, đồng thời việc ủy quyền phải được thực hiện theo quy định.

Chỉ khi ký kết hợp đồng với đúng người có quyền chuyển nhượng thì hợp đồng mới có giá trị pháp lý, mới có thể thực hiện tiếp việc sang tên trên Giấy chứng nhận hoặc là cơ sở để bảo vệ được bên mua nếu chẳng may vướng tranh chấp.

Bị lừa đảo và “lừa đảo tiếp nối” (tức sau khi bị lừa thì lừa người kế tiếp) xuất phát từ việc mua không đúng chủ sở hữu, hoặc có sự cố tình nhưng nhiều khi lại là cả hai bên mua - bán đều không biết việc mua bán không có giá trị pháp lý.

Giao dịch đúng loại hình bất động sản

Việc mua bán phải đúng bất động sản ngay từ khi bắt đầu thỏa thuận cho đến khi hoàn tất thủ tục pháp lý; đối tượng bất động sản không chỉ đảm bảo tính toàn vẹn, cụ thể mà còn phải hoàn toàn hợp pháp.

Đối tượng ở đây là sản phẩm bất động sản được phép giao dịch. Không thể thiếu hiểu biết pháp lý đến mức gật đầu đồng ý giao dịch với một căn nhà đang trong tình trạng đang tranh chấp, đang bị phong tỏa, cấm giao dịch ...

Luật có quy định về loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh, rất cụ thể và rõ ràng. Thực tế thị trường có nhiều sản phẩm kết hợp, sản phẩm theo chính sách kinh doanh của chủ đầu tư dự án, sản phẩm mới mà pháp luật chưa có quy định ... tất cả đều cần xem xét kỹ lưỡng trước khi mua bán sản phẩm này.

Với bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận, đây không phải là vấn đề quan trọng (trừ một số vướng mắc liên quan đến việc mua bán chưa hoàn công, khu vực sở hữu chung hay lối đi riêng ...). Tranh chấp phát sinh trong trường hợp này thường là nhà ở hình thành trong tương lai.

Biết quy trình, tránh bị động

Đó là quy trình, thủ tục pháp lý trước - trong - ngay sau khi thực hiện giao dịch. Có thể tham khảo từ quy định pháp luật, nhưng giao dịch THỰC TẾ rất khác, nếu không biết sẽ như bị lạc vào ma trận.

Quy trình cơ bản là ký hợp đồng, công chứng, hoàn tất nghĩa vụ tài chính và thực hiện việc sang tên trên Giấy chứng nhận.

Ví dụ đối với việc mua căn hộ dự án hay đất nền, việc ban đầu là đặt chỗ, ký thỏa thuận cọc và đặt cọc. Về luật, thỏa thuận cọc là thỏa thuận dân sự có thể viết giấy tay, nhưng đó là cơ sở để quyết định việc mua bán nên nhiều khi bên nào vạch luật chơi (song hành với việc nắm tài chính) sẽ kiểm soát được.

Bên mua có thể giao cho người hỗ trợ một số khâu liên quan đến việc mua bán. Có thể giao việc giữ chỗ cho nhân viên, giao việc công chứng cho luật sư và mình chỉ việc ký, giao việc sang tên đổi chủ cho nhân viên tư vấn ... thì vẫn phải nắm quy trình để chủ động.

Thương thảo hợp đồng cùng thắng

Việc đàm phán và ký kết hợp đồng rất quan trọng, bởi khi đã “giao kèo” thì rất khó rút lại ý chí đã thể hiện bằng VĂN BẢN, trừ trường hợp bên bán vi phạm pháp luật hay hợp đồng vô hiệu (phải thông qua cơ quan chức năng hoặc tòa án).

Bên bán thường đưa ra mẫu hợp đồng định sẵn mà họ lấy cớ tất cả khách hàng ai cũng phải như vậy, không thể thay đổi. Bên mua chỉ có thể chấp nhận ký hay không ký. Phải biết rằng hợp đồng mua bán thực chất là hợp đồng dân sự song phương, các bên đều có quyền và nghĩa vụ như nhau. Bên mua có quyền được đàm phán, thay đổi hợp đồng cho phù hợp với yêu cầu của mình, nếu không thể thêm bớt điều khoản chính thì cũng có điều khoản bổ sung. Vì vậy khi giao dịch, bên mua nếu thẩm định chưa kỹ thì có thể yêu cầu đưa cam kết vào bản hợp đồng.

Ông bà ta có câu “bút sa gà chết”, không ký bất kỳ hợp đồng nào khi bạn chưa thực sự hiểu hết điều khoản. Việc xác định điều khoản hợp đồng đúng hay chưa, chỗ nào mập mờ gây bất lợi hay việc ký kết ra làm sao, tất cả điều này bên mua phải biết. Vì hợp đồng là quyền và trách nhiệm, quyền bên này là trách nhiệm của bên kia, và ngược lại.

Giá cả, chi phí và thanh toán

Các bên thỏa thuận chi tiết về giá cả, thuế phí, chi phí và thanh toán. Sự rõ ràng được thể hiện trong hợp đồng (có thể là hợp đồng đặt cọc) NGAY TỪ ĐẦU sẽ hạn chế xung đột về sau.

Việc một bên tạo tranh cãi về phí và giá khi điều khoản chưa rõ ràng trong hợp đồng để dừng việc mua hoặc dừng việc bán là thực tế. Đây là một trong các lý do dễ gây tranh cãi để chấm dứt giao dịch, vì việc chấm dứt đó có lợi cho bên mong muốn.

Giá và thanh toán phải càng chi tiết càng tốt, chắc chắn phải thỏa thuận. Nhưng một số chi phí các bên thường hay bỏ qua như phí môi giới, phí luật sư, phí phạt trễ hạn do lỗi bên kia, thời gian thanh toán theo tiến độ... cần được đưa vào điều khoản rõ ràng.

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư đưa ra chính sách cho bên mua đàm phán theo đó, đó chính là luật chơi dựa trên thỏa thuận riêng. Còn đối với mua bán nhà đã được cấp Giấy chứng nhận thì các bên cần ghi ra cụ thể có khoản gì, nếu những khoản không thể dự liệu được thì tính toán ra sao.

Tận dụng đòn bẩy tài chính

Am hiểu về liên minh giữa doanh nghiệp bất động sản Vì tín dụng trong hoạt động kinh doanh bất động sản, lắm cơ bản được luật lệ và nghiệp vụ của ngân hàng NC giúp bên mua TẬN DỤNG công cụ đòn bẩy tài chính lùng và có lợi.

Am hiểu về tài chính tín dụng hoặc có mối quan hệ tốt với ngân hàng cho phép bên mua có thêm sự lựa chọn trong việc cân đối các khoản tài chính. Câu nói Vịt trong ngành rằng “không bao giờ chờ đủ tiền để mua sẽ có hiệu nghiệm cao khi bên mua có sự hỗ trợ của tín dụng ngân hàng.

Với nhà đầu tư thì khi chủ động nắm thông tin và biến động thị trường, họ có thể tận dụng chính sách 11 đãi lãi suất và từ đó quản lý dòng tiền tốt hơn.

Với việc mua nhà hình thành trong tương lai, việc tận dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng liên kết với chủ đầu tư giúp nhà đầu tư cá nhân chia nhỏ dòng tiền và kéo dài thời gian thanh toán từ khoản vay lớn thành những khoản trả góp định kỳ. Khi đó người vay có thể giảm thiểu rủi ro thanh khoản xuống mức thấp nhất khi có đủ thời gian để sắp xếp tài chính.

Giải quyết xung đột, đừng để tranh chấp

Giải quyết xung đột bằng ĐÀM PHÁN và thương lượng là nguyên tắc, trước đó nếu có xảy ra vướng mắc trao đổi hai chiều, tránh việc dẫn đến tranh chấp.

Trong hợp đồng nếu có quy định chi tiết thì tốt. Còn nếu không có quy định hoặc quy định chung chung: thì các bên hướng đến mục đích giao dịch ban đầu quyền và lợi ích ra sao để giải quyết.

Đặc thù của giao dịch bất động sản là giá trị tài sản lớn, có khi là cả một gia tài của một bên. Việc giải quyết nhanh chóng bằng thương lượng để tránh tổn thất cho cả hai là cần thiết. Nhanh chóng và hợp tình hợp lý sẽ là hai đường thẳng song song, nhưng nếu hai bên đều thiện chí thì có thể nhập hai đường thẳng đó làm một.

Tranh chấp trong giao dịch bất động sản nếu dẫn đến khiếu nại, tố cáo hoặc tố tụng, không có bên nào hoàn toàn thắng cả, chỉ có bên nào thiệt hại nhiều hơn và tổn thương hơn. Một điều thực tế về giải quyết tranh chấp bất động sản tại Việt Nam, đó là tranh chấp kéo dài thời gian, có tranh chấp hàng chục năm không thể giải quyết.

Có thể bạn quan tâm: Giải đáp thắc mắc về giao dịch đất đai nhà ở mới nhất

Chúng ta vừa tìm hiểu về vấn đề cần lưu ý khi giao dịch bất động sản sẽ giúp các bạn có kinh nghiệm luật hơn trong việc giao dịch bất động sản và tránh được những rủi ro không đáng có. Chúc các bạn thành công !