Giá đất nền Quận 9 giảm sâu quý II/2023

Chấp nhận lỗ sâu để thoát hàng

Theo Thanh Niên Việt, anh N.T.T (quận 10, TP.HCM) đang rao bán một lô đất “đẹp” diện tích 80m2, cách chợ Long Trường khoảng 200m, có mặt tiền là đường Trường Lưu (Quận 9 cũ, TP.HCM) với giá 2,2 tỷ đồng. Anh T kỳ vọng ban đầu là đợi giá lên ít nhất là 4 tỷ thì mới bán. Tuy nhiên, vì áp lực kinh tế và thị trường “rơi” đột ngột nên anh T không còn lựa chọn nào khác ngoài việc thoát hàng với giá cắt lãi sâu. 

Nhà đầu tư này cho biết, khu đất trên được anh mua vào giữa năm 2020 với giá 2,2 tỷ đồng, sau một thời gian “sốt nóng”, giá đất có lúc tăng lên gần 3 tỷ đồng, nhưng anh vẫn hy vọng là giá còn tăng nên không bán lúc đó. Đến cuối năm, BĐS mất thanh khoản diện rộng nên anh vội vã rao bán với giá 2,5 tỷ đồng nhưng không thoát được. Hiện nay, dù đã chấp nhận bán với giá gốc là 2,2 tỷ đồng nhưng vẫn chưa tìm được người mua. 

Khu đất của anh T có vị trí khá đẹp, đã hoàn thiện pháp lý nhưng nằm xa trung tâm và xung quanh chưa có nhiều dịch vụ, tiện ích, đường xá không thuận tiện. Trong giai đoạn này muốn thoát hàng, thì anh phải chịu sự cạnh tranh gay gắt từ các sản phẩm cùng phân khúc nhưng có vị trí và lợi thế hấp dẫn hơn. 

Anh N.V cũng đang cần thoát hàng lô đất 110m2 trên đường Lò Lu, phường Trường Thạnh, Quận 9. Người này cho biết đã giảm gần 30% giá bán kỳ vọng và chịu lỗ vì đang rất cần tiền mặt. Anh V cho rằng, mặt bằng giá đất khu vực này trong giai đoạn 2021 - 2022 vào khoảng 50 - 55 triệu đồng, hiện nay anh bán khoảng giá 36 triệu đồng/m2 mà nhiều khách vẫn kỳ kèo, ép giá xuống 30 triệu đồng/m2. 

Theo một môi giới đất nền khu vực, một khách hàng của người này cần ra gấp lô đất 56m2 trên đường Võ Văn Hát, phường Long Trường, giảm 500 triệu đồng so với giá đầu năm ngoái, hiện đang rao bán 2,4 tỷ đồng. Nhưng suốt 2 tháng nay vẫn không thoát được hàng, chủ đất lại giảm thêm 200 triệu đồng nữa. 

Môi giới này cho hay, tình trạng giá giá để thoát hàng ngày càng nhiều tại khu vực phường Long Trường, Trường Thạnh, Long Phước, Long Thạch Mỹ vì các khu này chưa có dân sinh phát triển mạnh, thiếu tiện ích và hạ tầng. Quan trọng là người dân mua đất ở đây chủ yếu để đầu tư, ít người ở thực nên thời gian qua giá đã giảm mạnh vì chủ đất thoát hàng hàng loạt. 

Giảm giá tới 20 - 30%

Theo một khảo sát thị trường đất nền Quận 9, có thể thấy, mặt bằng giá đất đã giảm trung bình 25 - 30%. Tại khu vực phường Long Trường, Long Phước, Long Bình, Trường Thạch, Long Thạch ghi nhận đà xuống giá đất nền mạnh nhất tại Quận 9. Thậm chí nhiều lô đất có giá giảm từ 35 - 40% nếu chưa hoàn thiện pháp lý. 

Hay như tại phường Phú Hữu, nhiều lô đất đang được giảm tới 20 - 25% giá bán vì các chủ đất đang cần thoát hàng sớm. Phần lớn những trường hợp như vậy là do trước đó đã ôm quá nhiều đất, sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nên nay “đuối sức” khi lãi suất tăng cao, buộc phải chấp nhận cắt lỗ sâu. 

Ngoài đất nền, nhà riêng, nhà phố tại Quận 9 đang trên đà giảm giá, thì nhiều căn nhà riêng thuộc các khu đô thị, khu dân cư có mức giảm bình quân từ 300 - 500 triệu đồng. Nhiều căn biệt thự còn được giảm tới cả tỷ đồng. Môi giới khu vực cho hay, nguồn hàng nhà đầu tư gửi hiện có rất nhiều. Dù không ít người xem đây là thời điểm BĐS có giá tốt, nhưng giao dịch thực lại khá ít. Chủ yếu chỉ hỏi thăm, tìm hiểu giá chứ ít người xuống tiền, họ sẽ quan sát và chờ đợi thêm.

Báo cáo thị trường BĐS của Batdongsan.com.vn cho thấy, quý đầu năm 2023, nhu cầu tìm mua đất nền Quận 9 đã giảm khoảng 29% so với những tháng cuối năm ngoái. Giá bán đất nền tiếp tục giảm thêm 3%. Giám đốc Batdongsan.com.vn - Ông Đinh Minh Tuấn cho biết không chỉ riêng điểm nóng Quận 9 mà mức độ quan tâm tìm mua đất nền tại các huyện ngoại thành như Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè, Quận 12 đều giảm mạnh trong quý I. Giao dịch giảm kéo theo giá chào bán đất nền tại đây giảm thêm 2 - 3% so với quý IV/2022, giảm 15 - 20% so với cùng kỳ. 

Số liệu từ DKRA Việt Nam quý I/2023, thị trường TP. HCM và vùng phụ cận trong quý I ghi nhận khoảng 385 sản phẩm đất nền rao bán nhưng lượng tiêu thụ đạt 78 nền, giảm 94% so với cùng kỳ. Thị trường đất nền chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn, thanh khoản trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều kém, không ít dự án đất nền chỉ bán được vài sản phẩm thuộc rổ hàng sơ cấp, lượng hàng ký gửi thứ cấp khá ế ẩm. 

Tại Quận 9, giá bán đất nền thứ cấp giảm trung bình 10% so với cùng kỳ năm 2022, đặc biệt có nhiều nhà đầu tư ngộp tài chính sẵn sàng giảm giá từ 15 - 20%. Tuy tiềm năng được nhận định có “nhỉnh” hơn những khu vực khác, nhưng việc giá đất Quận 9 đã tăng mạnh trong vài năm nay khiến thị trường khu vực “bỏng tay” và có giá “ảo” hơn khi so sánh với các khu vực vùng ven khác. Điều này cũng khiến cho thanh khoản cùng giá bán đất nền Quận 9 giảm mạnh trong thời gian qua. 

Nhưng với các nhà đầu tư đã mua đất Quận 9 từ 3 - 5 năm trước, thì mức giảm hiện nay thực tế chỉ là cắt lãi, chưa ảnh hưởng đến khoản lời. Nhưng với những ai gom đất trong giai đoạn đạt đỉnh giá thì sẽ phải chịu lỗ lớn trong bối cảnh thanh khoản “đứng yên”.

Nhiều dự báo cho rằng, giá đất nền thứ cấp sẽ tiếp tục giảm từ nay tới cuối năm. Nhà đầu tư gặp áp lực tài chính tăng khi lãi suất ngân hàng chưa giảm hẳn, thì thị trường vẫn sẽ không có giao dịch rõ nét.