Giá chung cư vẫn rục rịch tăng, chủ đầu tư chỉ ngồi không cũng "hốt bạc"

Khó cho người dân an cư lạc nghiệp

Bất động sản chung cư tại Hà Nội vẫn là một sản phẩm luôn nằm trong danh sách đắt đỏ, cao hơn rất nhiều so với thu nhập của đa số người lao động. Chị Nguyễn Thị Hương (38 tuổi, quê Thanh Hoá) ngán ngẩm chia sẻ về dự định "an cư" của gia đình: "Sau 13 năm làm việc tích cóp ở thủ đô từ lúc ra trường, hai vợ chồng đã để dành được 1 khoản nghĩ rằng đủ nhưng chẳng thấm vào đâu nếu muốn một căn chung cư gần khu vực nhiều tiện ích, trường học mà giá thành hợp lý”.

Theo khảo sát thị trường, những căn chung cư sơ cấp ở các quận trung tâm có giá giao động từ 35 triệu đồng - 50 triệu đồng/m2. Kể cả những căn hộ tập thể cũ nhưng nằm ở vị trí quận trung tâm như khu tập thể Thành Công (quận Đống Đa) cũng có giá lên tới 70 triệu đồng/m2 cho căn 3 phòng ngủ, diện tích sử dụng khoảng 89m2. Chưa kể đến phân phúc cao hơn trung bình một chút hoặc phân khúc cao cấp, với thu nhập trung bình của người lao động hiện nay nếu mà muốn đầu tư lâu dài thì vừa phải thắt chặt chi tiêu, vừa phải tìm thêm nguồn hỗ trợ từ gia đình hoặc ngân hàng.

Trái với lo lắng của người dân, những chủ đầu tư có dự án mở bán thời gian này có thể được coi là "vua" khi nguồn cung thì giảm mà cầu thì luôn cao. Một báo cáo của Bộ Xây dựng về nhà ở và thị trường bất động sản cho thấy, trong năm 2022, số dự án được cấp phép mới là 126 dự án, bằng 52,7% so với năm 2021. Trong báo cáo này cũng chỉ ra, không có dự án nhà ở nào trong tương lai thuộc phân khúc bình dân có giá dưới 25 triệu đồng/m2 đủ điều kiện huy động vốn.

Trong khi đó, dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam công bố cho thấy, lượng căn hộ bình dân, trung cấp được chào bán liên tục sụt giảm qua nhiều năm; nguồn cung căn hộ phân khúc này được mở bán cũng tụt giảm trong giai đoạn 2019-2022.

Bài toán cho thị trường

Chuyên gia bất động sản Cao Đăng Khoa đánh giá, chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục mức tăng nhẹ trong thời gian tới. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến đà tăng giá bất động sản sơ cấp, đầu tiên là do nhu cầu nhà ở tăng cao. Dân số Việt Nam đang tăng nhanh, đặc biệt là ở khu vực đô thị. Điều này dẫn đến nhu cầu nhà ở tăng cao, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Tiếp đến là do sự khan hiếm nguồn cung. Nguồn cung bất động sản sơ cấp đang ngày càng khan hiếm, đặc biệt là tại các thành phố lớn. Điều này là do các quy định về quy hoạch và cấp phép xây dựng ngày càng chặt chẽ.

Ngoài ra, lãi suất cho vay thấp cũng là một yếu tố tác động quan trọng. Lãi suất cho vay mua nhà đang ở mức thấp, khiến người mua có thể dễ dàng tiếp cận nguồn vốn vay để mua nhà. Điều này cũng góp phần thúc đẩy nhu cầu mua nhà và đẩy giá nhà lên cao. Dự báo trong thời gian tới, giá bất động sản sơ cấp vẫn có thể tiếp tục tăng, nhưng với tốc độ chậm hơn so với năm 2023. Nguyên nhân là do các cơ quan chức năng đang thực hiện các biện pháp để kiểm soát thị trường bất động sản, nhằm hạn chế bong bóng bất động sản.

Đối với người dân khi có nhu cầu đầu tư vào bất động sản sơ cấp là chung cư, cần nghiên cứu kỹ dự án và ưu tiên những nơi có vị trí thuận tiện, gần các khu vực trung tâm, tiện ích, trường học, bệnh viện. Cần kiểm tra kỹ càng chất lượng xây dựng, nội thất căn hộ trước khi ký hợp đồng mua bán. Nên mua căn hộ có diện tích phù hợp với nhu cầu sử dụng và khả năng tài chính, hoặc có thể cao hơn mức tài chính sẵn có một chút để đầu tư về lâu dài.

Theo ông Cao Đăng Khoa, để giá chung cư được ổn định, người dân có nhiều lựa chọn và thoải mái hơn khi mua nhà thì cần có sự đồng bộ và tham gia của nhiều bên liên quan. Cơ quan quản lý nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc xem xét và đưa ra các phương án phù hợp để hỗ trợ doanh nghiệp bước tính phí sử dụng đất và giải phóng mặt bằng, rút ngắn quá trình cung cấp giấy tờ, thủ tục hành chính. Các doanh nghiệp khi có được chương trình ưu đãi phù hợp dành riêng cho phân khúc xây nhà ở giá bình dân thì ắt sẽ có cạnh tranh và đầu tư, người mua nhà nhờ đó có thêm lựa chọn, giá cả bớt cạnh tranh.

Vị chuyên gia khuyến nghị đối với doanh nghiệp đầu tư bất động sản cần quan sát và đưa ra những phương án phù hợp với tình hình thực tế hiện nay. Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn khó khăn, với nhiều thách thức như: lãi suất tăng, nguồn vốn thu hẹp, nhu cầu giảm sút... Do đó, các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động thực hiện các giải pháp để thích ứng với tình hình mới, giảm thiểu rủi ro và đảm bảo hoạt động kinh doanh.

Việc rà soát lại danh mục dự án đầu tư là cần thiết để xác định các dự án phù hợp với năng lực tài chính và khả năng triển khai. Các dự án không phù hợp cần được bán hoặc chuyển nhượng cho các đơn vị khác có năng lực tốt hơn. Việc cơ cấu nợ cũng là giải pháp quan trọng để giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp đàm phán với các ngân hàng để tái cơ cấu lại các khoản vay, giảm lãi suất và thời hạn trả nợ.

Ngoài ra, các doanh nghiệp cần tập trung nguồn vốn vào các dự án đảm bảo pháp lý, có phương án vay vốn khả thi, có khả năng hoàn thành sớm, dễ thanh khoản. Đây là những dự án có ít rủi ro và có khả năng mang lại lợi nhuận cao cho doanh nghiệp. Đồng thời tăng cường hợp tác với các doanh nghiệp khác trong ngành, tạo ra chuỗi giá trị khép kín.