Giá bán chung cư tiếp tục tăng “phi mã”?

Chung cư tiếp tục dẫn đầu

Báo cáo thị trường bất động sản Savills Việt Nam mới đây cho thấy, phân khúc chung cư tại thị trường Hà Nội và TP.HCM vẫn tăng mạnh. Tại Hà Nội, giá mở bán trung bình của phân khúc này đã tăng trong 20 quý liên tiếp.

Với mức tăng phi mã này khiến việc đầu tư, mua cho thuê căn hộ tại Hà Nội đang giảm dần sức hút do giá thành đầu vào quá cao. Theo dự báo của các đơn vị nghiên cứu, trong năm 2024 giá chung cư tại Hà Nội sẽ còn tiếp tục tăng khi nguồn cung khan hiếm khiến các nhà đầu tư cũng trở nên rụt rè với chung cư Hà Nội.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, từ năm 2019, số lượng căn hộ bình dân, trung cấp được chào bán liên tục sụt giảm. Tổng số căn hộ bình dân mở bán trong năm 2022 chỉ bằng 10% so với năm 2019. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân trên tổng nguồn cung căn hộ mở bán cũng liên tục tụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 7% vào năm 2022. Trong giai đoạn 2019-2022, tỷ trọng căn hộ trung cấp cũng lần lượt tụt giảm xuống mức lần lượt là 54%, 46%, 34%, 27%.

“Giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng khoảng 3% - 8% trong năm 2024. Nguyên nhân của thực trạng này do nguồn cung trong ngắn hạn vẫn chưa được giải quyết. Nguồn cung mới khan hiếm khiến thị trường cũng giảm tính cạnh tranh. Do đó, doanh nghiệp có dự án chung cư mở bán giai đoạn này là lợi thế số 1, giữ "ngôi vương"”, VARS khẳng định.

Trao đổi với PV, ông Nguyễn Văn Đính- Chủ tịch VARS nhận định, chung cư sẽ tiếp tục là phân khúc “tỏa sáng” trong giai đoạn hiện nay do nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu nhà ở của người dân tại các đô thị là rất lớn. Thời gian qua, 70% dự án bị đình trệ do vướng mắc pháp lý dẫn đến nguồn cung ngày càng eo hẹp vì vậy phân khúc chung cư sẽ tăng giá trở lại trong thời gian tới", ông Đính nhấn mạnh.

Tuy nhiên, một số chuyên gia cũng lưu ý, giá bán chung cư đang neo ở mức cao trong khi mức giá các sản phẩm thấp tầng được đưa về mức hợp lý. Vì thế, xu hướng dòng tiền của nhà đầu tư có thể chốt lời phân khúc căn hộ và tìm đến các sản phẩm thấp tầng như liền kề và biệt thự trong năm 2024.

Ông Đính dự báo, trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa lấy lại hoàn toàn sức hút, đầu tư căn hộ chung cư (căn hộ gần các khu công nghiệp-PV) sẽ mang lại lợi nhuận khả quan cho nhà đầu tư. Phân khúc này có tỷ suất cho thuê cao và lôi kéo các nhà đầu tư nhập cuộc.

Doanh nghiệp cần đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, thị trường bất động sản đang tồn tại nghịch lý, phân khúc cao cấp bùng nổ mạnh mẽ trong khi đó nhà ở xã hội, nhà ở bình dân và nhà ở vừa túi tiền lại thiếu trầm trọng. Từ nghịch lý này cho thấy thị trường phát triển méo mó, gây ra nhiều hệ lụy.

“Phân khúc nhà ở cao cấp ở TP.HCM giai đoạn 2021-2022 chiếm trên 70%, nhà ở trung cấp dưới 30%, nhà ở bình dân lại rất khiêm tốn (năm 2020 chỉ chiếm 1% với 163 căn, năm 2021 đến nay không còn-PV). Sự lệch pha này khiến thị trường xuất hiện tình trạng đầu cơ”, ông Châu nhấn mạnh.

Chung cư là phân khúc bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, ít bị ảnh hưởng nhất bởi các tác động tiêu cực của thị trường trong năm 2023. Theo đó, ông Lê Hoàng Châu khuyến cáo, các doanh nghiệp cần chuyển hướng đầu tư, hướng tới phân khúc phù hợp với thu nhập của người dân đó là nhà ở bình dân, nhà giá rẻ. Những dự án nhà ở ở phân khúc này là khả quan, phù hợp với chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030.

Đồng thời, doanh nghiệp cần đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư, huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể và hạn chế đầu tư dàn trải, giảm đòn bẩy tài chính. Bên cạnh đó, về phía cơ quan quản lý nhà nước, cần tập trung tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung dự án nhà ở.

Về hoạt động đầu tư, ông Lê Hoàng Châu cũng khuyến nghị doanh nghiệp cần tập trung hoàn thành các dự án đang dang dở, đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở giá rẻ để tăng tính thanh khoản.

Các chuyên gia đưa ra góc nhìn lạc quan về thị trường, năm 2024-2025 thị trường địa ốc bước sang chu kỳ mới, nhà ở sẽ là phân khúc hồi phục đầu tiên. “Trong ngắn hạn, về định hướng phát triển, phân khúc nhà ở bình dân có lợi thế hơn những phân khúc khác. Thực tế, có nhiều chủ đầu tư đã chuyển hướng chiến lược phát triển khi lựa chọn tập trung vào phân khúc này”, ông Châu nói.