Giá bán căn hộ không ngừng đạt đỉnh, người thu nhập thấp khi nào mới mua được nhà?

Theo Thời Báo Kinh Doanh, dự báo mới nhất từ Cushman & Wakefield cho thấy, nguồn cung căn hộ cho cả năm nay có thể sẽ đạt là 10.000 căn, với sự phổ biến của mô hình khu đô thị phức hợp quy mô lớn và các căn hộ siêu sang xuất hiện trên thị trường.

Thiếu nguồn cung trong khi tổng cầu rất lớn

Nhu cầu căn hộ được đánh giá sẽ vẫn tiếp tục ổn định cho đến cuối năm nay. Trong bối cảnh hiện giá đất tăng và quỹ đất hạn chế, theo Cushman & Wakefield nhận định, giá bán thị trường căn hộ không ngừng đạt đỉnh trong 10 năm qua.

Điều đáng nói hơn cả là các dự án chung cư cao tầng đang phải chen chúc cùng mật độ xây dựng dày đặc các dự án tòa nhà văn phòng, bán trên quỹ đất ngày càng eo hẹp, nhất là ở các khu vực đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM...

Tại thị trường TP.HCM, những căn hộ dưới 2 tỷ đồng (tương đương dưới 40 triệu đồng/m2 cho căn hộ có diện tích 60m2) hầu như đã "tuyệt chủng". Còn tại thị trường Hà Nội, giá căn hộ vẫn tiếp tục tăng do nguồn cung căn hộ vừa túi tiền khan hàng, trong khi giá vật liệu tăng cao, quỹ đất ngày càng khan hiếm.

Theo Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam - bà Trang Bùi chia sẻ, trong giai đoạn từ năm 2017 đến quý I năm 2022, khẩu vị của các nhà đầu tư chủ yếu vẫn nhắm đến các loại tài sản truyền thống, bao gồm thị trường nhà ở. Trong đó, có 76% các giao dịch nhà ở tập trung ở TP.HCM.

Bà Trang cũng cho biết, trong quá trình làm việc với các nhà đầu tư trong và ngoài nước nhận thấy việc phát triển các dự án căn hộ là một trong những mối quan tâm hàng đầu của họ.

Tuy nhiên, rào cản lớn nhất là việc khan hiếm quỹ đất phù hợp trong các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM để phát triển dự án căn hộ. Một trong những điều quan trọng nhất đối với các nhà đầu tư quốc tế chính là tính minh bạch. Thị trường càng minh bạch thì nhà đầu tư nước ngoài càng quan tâm.

"Nếu thị trường không đủ minh bạch, không có đủ thông tin và dữ liệu, giao dịch chậm và quyền sở hữu đất đai không rõ ràng - tất cả đều đặt ra thách thức cho các nhà đầu tư nước ngoài. Các nhà đầu tư nước ngoài có nhiều vốn, đang chờ được đầu tư vào bất động sản. Họ muốn hợp tác với các nhà đầu tư địa phương nhưng cần giao dịch diễn ra nhanh chóng", bà Trang cho biết.

Còn theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, thị trường bất động sản đang rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là loại nhà ở thương mại bình dân (nhà ở có giá vừa túi tiền) và nhà ở xã hội là 2 loại nhà đáp ứng được nhu cầu thực của đông đảo người thu nhập trung bình thấp và thấp ở đô thị.

Như lưu ý của Chủ tịch HoREA - ông Lê Hoàng Châu, do thiếu nguồn cung trong khi tổng cầu rất lớn, mà theo quy luật cung - cầu đã dẫn tới tình trạng giá nhà đất tăng liên tục trong hơn 5 năm qua. Biểu hiện là chỉ số giá nhà cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội làm cho nhiều hộ gia đình và các nhân khó tạo lập được nhà ở (so với các nước công nghiệp phát triển thì chỉ số giá nhà chỉ cao gấp 6-7 lần thu nhập).

Cần tạo điều kiện để phát triển nhà ở giá phù hợp

Theo giới chuyên gia đánh giá, việc chậm xác định tiền sử dụng đất hay xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung cũng là một nguyên nhân khiến sụt giảm nguồn cung căn hộ do chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, dẫn đến chưa đủ điều kiện để bán sản phẩm nhà ở ra thị trường.

Nhất là quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại hết sức phức tạp nhưng quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội lại càng "phức tạp, bất hợp lý" hơn.

Vì thế, trong giai đoạn 2011-2020, cả nước chỉ thực hiện được 248 dự án nhà ở xã hội với khoảng 100.000 căn hộ, chỉ đạt 41,4% kế hoạch đề ra. Riêng TP.HCM trong giai đoạn từ 2016-2020 đã rất nỗ lực nhưng cũng chỉ thực hiện được gần 15.000 căn hộ nhà ở xã hội, đạt 75% kế hoạch phát triển nhà ở xã hội đề ra.

Bên phía HoREA có phàn nàn rằng hiện nay Luật Nhà ở 2014 chưa quy định cơ chế, chính sách hỗ trợ (với mức độ ưu đãi phù hợp) để khuyến khích và tạo điều kiện phát triển nhà ở có giá phù hợp với người có thu nhập trung bình thấp và người có thu nhập thấp ở đô thị.

"Nhà ở giá phù hợp với thu nhập" được hiểu là loại nhà ở không hoàn toàn là nhà ở thương mại, cũng không hoàn toàn là nhà ở xã hội vì để phát triển loại nhà này cũng cần có cơ chế và chính sách hỗ trợ với mức độ ưu đãi phù hợp, bằng khoảng 50% mức ưu đãi hỗ trợ nhà ở xã hội.

Trong khi đó, các quy định pháp luật hiện hành chưa có quy định cơ chế và chính sách hỗ trợ để phát triển "nhà ở giá phù hợp với thu nhập".

Không chỉ thế, các quy định về pháp luật chưa quy định chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, về thuế, về tín dụng đối với "nhà ở thương mại phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình thấp và người có thu nhập thấp đô thị", HoREA cho biết.

Do đó, có rất nhiều người có thu nhập thấp và người cho thu nhập trung bình thấp ở đô thị (có thể chiếm đến khoảng 1/4 số người trưởng thành) thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân nhưng không được hưởng chính sách ưu đãi nhà ở xã hội mà cũng không đủ khả năng tài chính hay không có tài sản đủ để thế chấp vay tín dụng với lãi suất thương mại để mua nhà ở thương mại.

Vì vậy, giới chuyên gia nhấn mạnh rằng, cần xây dựng chính sách hỗ trợ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, về thuế, về tín dụng ở mức độ phù hợp, có thể bằng 50% chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, nhằm khuyến khích và tạo điều kiện phát triển "nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình thấp và người có thu nhập thấp đô thị".

Theo đó, mức giá bán có thể rơi vào khoảng không quá 25 triệu đồng/m2 tại các đô thị đặc biệt. Giá bán không quá 23 triệu đồng/m2 tại các đô thị loại 1 và không quá 20 triệu đồng/m2 tại các đô thị còn lại.

Điều này nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở giá vừa túi tiền và đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đông đảo người có thu nhập trung bình thấp và người có thu nhập thấp ở đô thị, đồng thời cũng thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia và giảm bớt một phần gánh nặng cho ngân sách nhà nước.