Dự báo M&A bất động sản toàn quốc tăng mạnh

Theo VnExpress, từ cuối năm 2022 tới đầu năm 2023, các chuyên gia cho rằng, hoạt động M&A đã khởi động và rơi vào mùa nhộn nhịp nhất từ quý II trở đi khi nhu cầu vốn thật sự cấp thiết, nợ đáo hạn của các công ty tới gần. 

Tổng giám đốc Điều hành Savills Việt Nam - Ông Neil MacGregor nhìn nhận, ở thời điểm này, các nhà phát triển bất động sản trong nước đều khó khăn về nguồn vốn, dự án gặp vướng mắc thủ tục đầu tư, pháp lý kéo dài. Trước bối cảnh này, các doanh nghiệp bất động sản cần tìm ra kênh tiếp cận vốn mới. Do đó, hoạt động M&A hứa hẹn sẽ có cơ hội tăng nhiệt vào năm nay.

Vị chuyên gia còn cho rằng, bất động sản Việt Nam đang vướng vào nhiều rắc rối nhưng vẫn còn nhiều tiềm năng thu hút sự quan tâm lớn của những tổ chức đầu tư trong và ngoài nước. Riêng với các nhà đầu tư quốc tế, thị trường này cho thấy cơ hội đón nhiều dòng tiền ngoại muốn đầu tư cả ngắn lẫn dài hạn, trong đó nổi bật là các nhà đầu tư Nhật Bản - nhóm điển hình về đầu tư dài hạn.

Theo ông Neil MacGregor, Savills đã nhận được nhiều yêu cầu tư vấn của những doanh nghiệp bất động sản trong nước về việc thiết lập cấu trúc các thương vụ và định giá giao dịch. Đối với việc này, ông dự báo 2023 sẽ là năm mà các hoạt động M&A được xúc tiến nhiều hơn so với cùng kỳ năm ngoái. 

Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam - Bà Trang Bùi đánh giá, giữa bối cảnh nhiều doanh nghiệp bất động sản trong nước phải đối diện với loạt khó khăn về nguồn vốn lẫn pháp lý, hoạt động M&A có thể sẽ mang lại cơ hội lớn cho khối ngoại đang chủ động về dòng tiền. Trong đó, nhóm nhà đầu tư châu Á có lợi thế vị trí địa lý gần và có những tương đồng về văn hóa. Đồng thời đã và đang hiện diện tại Việt Nam, sẽ dễ dàng tiếp cận các thương vụ M&A hơn, ngay khi các nhà phát triển BĐS trong nước cởi mở trong quá trình đàm phán, mặc cả. 

Báo cáo ngành của Công ty Chứng khoán Bảo Việt (BSC) mới phát hành cũng đánh giá, hoạt động M&A bất động sản trong giai đoạn 2023 - 2024 nhiều khả năng sẽ nóng lên do thời kỳ tiền rẻ đã kết thúc. Các doanh nghiệp địa ốc đang trải qua giai đoạn thiếu thanh khoản khi mọi nguồn huy động vốn đều có những trở ngại riêng. 

Trước hết là công tác bán hàng gặp khó khăn do tâm lý tiêu cực trên thị trường, sản phẩm vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực. Cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà đều phụ thuộc nhiều vào vốn vay. 

Hai là tín dụng vào lĩnh vực bất động sản đang được kiểm soát rất chặt, trong khi các kênh dẫn vốn phổ biến trên thị trường như trái phiếu, cổ phiếu đều không thuận lợi. Cuối cùng là lãi suất tăng cao cùng điểm rơi trái phiếu đáo hạn sẽ tập trung vào năm 2023 - 2024. 

Các nhà phát triển bất động sản cũng khó khăn khi huy động vốn từ khách hàng, bởi niềm tin của người mua nhà đã giảm, nhu cầu thực chưa được đáp ứng, nhu cầu đầu tư tiếp tục giảm và hạn chế khi vay vốn. 

Theo nhận định của BSC, với nhiều thách thức bủa vây, các doanh nghiệp bất động sản sẽ cần lựa chọn kênh mua bán sáp nhập để có thể giải quyết khó khăn. 

Trao đổi mới đây, Chủ tịch DKRA Group - Ông Phạm Lâm dự báo, hoạt động M&A có thể diễn ra mạnh mẽ từ giữa quý II/2023 và được đánh giá là kênh tiếp sức cho những doanh nghiệp đang kiệt quệ, mất thanh khoản, thiếu dòng tiền.  

Ông Lâm cho rằng, tâm điểm của thị trường M&A bất động sản sẽ tập trung vào nhóm tài sản quỹ đất, các dự án mới trong giai đoạn đầu tư ban đầu nhưng chưa có nguồn lực triển khai. Với các doanh nghiệp đang nắm giữ dự án nhưng quá sức sẽ buộc phải bán bớt một phần hoặc toàn bộ dự án để mang dòng tiền về tái cơ cấu tại bộ máy tổ chức. Đồng thời, các dự án kém tiềm năng, không phù hợp cũng sẽ có trong danh sách tài sản cần bán để giảm thiểu gánh nặng chi phí. 

Vị này còn đưa ra 3 hình thức mua bán sáp nhập sẽ phổ biến trong thời gian tới là: Bán cổ phần dự án hoặc bán công ty đang có sẵn dự án hay liên doanh (chỉ xảy ra khi chủ đầu tư trong nước giữ quỹ đất dự án, còn tổ chức nước ngoài hay đối tác Việt Nam bơm vốn vào phát triển). 

Tuy nhiên, theo dự báo của CEO Cushman & Wakefield Việt Nam, quá trình thực hiện những thương vụ M&A có thể sẽ kéo dài. Các nhà đầu tư quốc tế thường phải tìm hiểu và khảo sát, chọn lọc kỹ lưỡng toàn cảnh thị trường, sau đó mới đi sâu vào từng phân khúc có tiềm năng. Khi đã thu thập đầy đủ dữ liệu, họ sẽ bắt tay với một số đối tác là chủ đầu tư Việt Nam có lợi thế sở hữu sẵn quỹ đất và am hiểu về pháp luật địa phương.

Cùng quan điểm này, Chủ tịch DKRA Group cho hay, tuy mức độ quan tâm và làn sóng săn lùng tài sản để thực hiện hoạt động M&A có thể tăng vào năm nay, thúc đẩy thị trường tăng nhiệt, nhưng chốt được một thương vụ M&A là không dễ dàng và mất khá nhiều thời gian 

Ông Lâm cho rằng, những bước kiểm tra pháp lý, đàm phán, mặc cả giá bán, thẩm định năng lực triển khai, khả năng sẵn sàng mở bán, định vị phân khúc sản phẩm có thể sẽ mất nhiều thời gian để đàm phán, thậm chí rất lâu sau mới ngã ngũ. Bởi vậy, thị trường M&A bất động sản có vẻ hấp dẫn khi nhịp độ sôi động đang tăng lên nhưng lại khó đoán được kết quả cuối cùng.