Điều chỉnh quy hoạch quỹ đất đô thị phát triển nhà ở xã hội

Quỹ đất nhà ở xã hội còn nhiều bất cập

Quy hoạch nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội cho người lao động có thu nhập thấp hiện nay là một trong những vấn đề được Nhà nước, doanh nghiệp cũng như cộng đồng người dân hết sức quan tâm. Suốt 12 năm qua dù đã có nhiều chủ trương, biện pháp thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội nhưng việc triển khai vẫn còn chậm chễ và nhiều vướng mắc trong quá trình thực hiện.

Mấu chốt vấn đề theo các chuyên gia và doanh nghiệp nằm ở việc thiếu quỹ đất trầm trọng. Quỹ đất phục vụ cho xây dựng nhà ở giá rẻ vẫn còn phụ thuộc phần lớn vào quy định 20% đất trong dự án nhà ở thương mại. Nhiều năm qua, các doanh nghiệp thường chọn cách nộp tiền, chây ì để không thực hiện quy định này dẫn đến nhiều bất cập, quỹ đất phát triển xây dựng nhà ở giá rẻ đã thiếu ngày càng thiếu.

Mặc dù Chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách nhằm thu hút các doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này, tuy nhiên vẫn chưa đủ mạnh, đủ hấp dẫn để các do doanh nghiệp thực hiện đã đẩy nhà ở xã hội nhiều năm qua vẫn luôn trong tình cảnh “trông ngóng”.

Nhiều chủ đầu tư không “mặn mà” với xây dựng nhà ở xã hội do nhận thấy việc phải bỏ quá nhiều tiền mà không thu được là bao. Cơ chế quỹ đất còn chưa hài hòa và phụ thuộc nhiều vào các địa phương, bởi có những địa phương tạo điều kiện cho doanh nghiệp. có địa phương thì không. Khi doanh nghiệp muốn xây dựng nhà ở xã hội thì lại gặp những vấn đề như thiếu quỹ đất, vướng mắc ở khâu giải phóng mặt bằng nên dự án bị trì hoãn.

Mặt khác, hình ảnh về nhà ở xã hội nhiều năm qua bị mang tiếng xấu khi mà thực tế tình trạng xây dựng thường thiếu hạ tầng đồng bộ như bệnh viện, trường học, hệ sinh thái,… Nhiều công trình dù mới được xây dựng nhưng đã xuống cấp, chất lượng nhà ở không được đảm bảo gây ra nhiều lo ngại cho người dân.

TS. KTS. Trương Văn Quảng, Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, giá đất của các dự án nhà ở thương mại khá cao cộng với chi phí xây dựng các khu đô thị cao cấp cũng tốn nhiều chi phí mà để bán nhà giá rẻ thì sẽ không có lợi nhuận. Do đó việc nhiều doanh nghiệp không xây dựng nhà ở xã hội là điều đương nhiên.

Thực tế là cũng có những dự án nhà ở thương mại xây nhà ở nhà ở xã hội nhưng lại chưa tiếp cận được đối tượng có mức thu nhập thấp mà thay vào đó là những đối tượng lợi dụng chính sách, chạy hồ sơ nhà ở xã hội. Hay có dự án nhà ở xã hội riêng lẻ, không phải dự án cài trong khu ở thương mại cao cấp như ở Đặng Xá, Gia Lâm được xây dựng từ quy hoạch đến chất lượng ở, cơ sở hạ tầng, tiện ích,… đều rất tốt.

Theo các chuyên gia bất động sản, quỹ đất là một trong những nút thắt đầu tiên cần được tháo gỡ. Đặc biệt là trong bối cảnh giá nhà đang không ngừng tăng cao, thiếu nguồn cung nhà ở, do đó, cần ưu tiên các chính sách ưu đãi phát triển nhà ở xã hội. Cùng với đó, cần tập trung các giải pháp, cơ chế để phát triển nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu rất lớn về nhà ở cho những người dân nhập cư, người thu nhập thấp, đây là yêu cầu rất lớn đặt ra cho các đô thị có mức độ đô thị hóa cao.

Rà soát quỹ đất còn “dang dở”, điều chỉnh quy hoạch để gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội

Hiện nay, các quỹ đất còn “dang dở” thường là những dự án đang trong giai đoạn thực hiện nhưng vướng các vấn đề về pháp lý, thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng, thiếu vốn,… khiến cho nhiều dự án chưa được triển khai và hoàn thiện. Tùy vào từng lý do “dang dở”, các cơ quan chức năng cũng như địa phương thực hiện việc thu hồi hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng sao cho hợp lý, góp phần gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội.

Ths. KTS Lê Lan Hương, phó chủ nhiệm bộ môn Kiến trúc công nghiệp trường Đại học Xây dựng cho rằng: “Tại những địa phương còn nhiều diện tích dang dở hay những địa phương có mấy trăm nghìn hecta đất đô thị nhưng vẫn “lõm bõm” chỗ nọ chỗ kia thì cần lên danh sách thống kê lại, phân loại xem khu vực nào có thể tiếp tục triển khai, khu vực nào cần thực hiện chức năng chuyển đổi”.

Bà Hương cũng nhấn mạnh thêm, cần tính toán xem chuyển đổi với mục đích sử dụng nào, cần cân đối lại nhu cầu xã hội tại địa phương. Để làm được điều này cần sự quyết tâm của chính quyền địa phương trong việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội để giải quyết các vấn đề kinh tế xã hội. Lấy những phần đất dang dở mà chủ đầu tư chưa làm được để chuyển sang nhà ở xã hội là một việc cấp thiết.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, phát triển nhà ở xã hội là hướng đến những sản phẩm bình dân, tuy nhiên, đất ở nội đô hay những vùng gần trung tâm đều là những khu đất kim cương, đất vàng, do đó rất khan hiếm và giá cáo nên không dễ gì làm nhà ở xã hội.

Để giải được bài toán nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội cho người lao động có thu nhập thấp không chỉ quan tâm đến quỹ đất mà cần các chủ trương, mục tiêu, chính sách cụ thể để tháo gỡ những vướng mắc về thủ tục, khó khăn nguồn vốn, bình ổn giá vật liệu xây dựng để thúc đẩy nhanh tiến độ phê duyệt và triển khai dự án.

“Đối với việc quy hoạch triển khai các dự án nhà ở xã hội, cần ưu tiên quỹ đất vùng ven đô thị vốn có giá đất không quá cao để quy hoạch đô thị lớn có đủ hạ tầng cơ bản, đồng thời bố trí thêm quỹ đất phát triển cho nhà ở công nhân trong các khu công nghiệp”, ông Đính khuyến nghị.

Hiện nay, Bộ Xây dựng đang đặt mục tiêu đến năm 2030, hoàn thành đầu tư xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp. Điều quan trọng là việc quy hoạch xây dựng nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội nên lựa chọn những vị trí tiếp cận tốt với những nơi làm việc của người dân đô thị, bảo đảm cho người dân có thể tiếp cận tối đa những công trình công cộng thiết yếu như chợ, trường học, bệnh viện,… phù hợp với túi tiền của người dân.