Điểm sáng le lói của thị trường bất động sản Đà Nẵng tới từ phân khúc từng “đóng băng”

Báo cáo của Tập đoàn dịch vụ BĐS của DKRA (DKRA Group) tại thị trường bất động sản nhà ở tại TP. Đà Nẵng và vùng phụ cận như Quảng Nam, Thừa Thiên Huế trong quý III/2022, phân khúc đất nền ghi nhận khoảng 13 dự án mở bán với quy mô 988 nền, giảm 17.2% so với quý II. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới chỉ ở mức trung bình, tương đương với 589 nền, chiếm 59% và tăng 92,1% so với quý trước đó. Đây là mức tiêu thụ cao nhất tính từ đầu năm tới nay. 

Với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, tại Đà Nẵng và vùng phụ cận có dấu hiệu gia tăng về nguồn cung tại phân khúc condotel, nhưng vẫn còn ở mức thấp so với giai đoạn trước năm 2019 khi dịch Covid - 19 chưa diễn ra. Hầu hết phân khúc BĐS khác trên thị trường đang duy trì sự khan hiếm. 

Báo cáo của DKRA Group đối với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng xuất hiện phân khúc condotel là có nguồn cung tăng trưởng so với quý trước. Cụ thể, trong quý III/2022, phân khúc condotel trên địa bàn TP. Đà Nẵng ghi nhận 348 căn condotel mở bán mới tới từ hai dự án. Giao dịch được 281 căn, tương đương với tỷ lệ tiêu thụ là 81%, sức cầu trên thị trường tăng nhưng không đáng kể, nguồn cung chủ yếu phân bổ tại Quảng Nam và Đà Nẵng. Còn tại Thừa Thiên Huế vẫn không ghi nhận giao dịch phát sinh.

Tại thị trường sơ cấp, mặt bằng giá bán vẫn trên đà tăng, giao động từ 5 - 8% so với quý trước đó vì áp lực từ chi phí đầu vào, lãi suất và lạm phát… ngày càng tăng cao. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư dự án đã đưa ra những chính sách như cam kết, chia sẻ lợi nhuận, chiết khấu… để hỗ trợ khách hàng.

Ngoài ra, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, thị trường không ghi nhận nguồn cung mới mở bán, hầu hết những sản phẩm này tới từ lượng hàng tồn kho đã được mở bán vào giai đoạn trước. Mặt bằng giá trên thị trường sơ cấp không có nhiều biến động so với quý trước, tuy nhiên đã tăng từ 8 - 10% so với cùng kỳ năm 2021.

Tuy nhiên, để thu hút và kích cầu người mua, các chủ đầu tư dự án sẽ kèm theo những chính sách giãn thanh toán, cam kết/ chia sẻ lợi nhuận, ân hạn nợ gốc, tặng voucher du lịch,... Những dự án này còn được quản lý và vận hành bởi thương hiệu quốc tế 4 - 5 sao, điều này giúp khách hàng tiếp tục ưu tiên lựa chọn dự án. 

Với phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng liên tục không ghi nhận nguồn cung mới trong 2 quý vừa qua. Nguồn cung khan hiếm dẫn tới hoạt động giao dịch trên thị trường đã rất trầm lắng. Tại Quảng Nam, không ít chủ đầu tư đã lên kế hoạch tham gia thị trường BĐS nghỉ dưỡng, phát triển dự án quy mô lớn. Theo dự báo về những tháng cuối năm nay, nguồn cung tại khu vực sẽ tiếp tục khan hiếm.

Chưa kể, trong bối cảnh thị trường chung gặp nhiều khó khăn, đa số những phân khúc đều sụt giảm nguồn cung vì ảnh hưởng thắt chặt tín dụng và kinh tế chưa hoàn toàn được phục hồi sau đại dịch Covid - 19 như: 

Đất nền trong quý III có khoảng 13 dự án mở bán, tung 998 nền ra thị trường, giảm 17,2% so với quý trước; Phân khúc căn hộ có 3 dự án mở bán tại Đà Nẵng, cung cấp khoảng 91 căn ra thị trường, giảm 64,5% so với quý trước; Nhà phố, biệt thự có 7 dự án mở bán trong quý III, cung cấp khoảng 374 căn, giảm 36,8% so với quý II.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, DKRA Group dự báo trong 3 tháng cuối năm, nguồn cung phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng Đà Nẵng và vùng phụ cận vẫn sẽ khan hiếm, ghi nhận gần 100 căn đưa ra thị trường. 

Trong 3 tháng cuối năm, nguồn cung nhà phố//shophouse nghỉ dưỡng tiếp tục duy trì sự khan hiếm, dự kiến sức cầu thị trường sẽ giảm nhẹ so với quý vừa qua. Giá bán sơ cấp vẫn trong xu hướng tăng do áp lực chi phí đầu vào, lãi suất, lạm phát… những dự án được quản lý vận hành bởi các thương hiệu quản lý quốc tế sẽ thu hút được khách hàng lựa chọn. 

Đáng chú ý, trong 3 tháng cuối năm, nhiều dự báo nguồn cung phân khúc condotel ghi nhận nguồn cung suy giảm so với quý III/2022 trong khoảng từ 100 - 200 căn. 

Bên cạnh đó, DKRA Group dự đoán nguồn cung mới của phân khúc đất nền trong quý cuối năm dao động từ 700 - 800 nền, chủ yếu tập trung tại thị trường Đà Nẵng và Quảng Nam. Còn riêng Thừa Thiên Huế sẽ tiếp tục không ghi nhận nguồn cung mới. Sức cầu chung trên toàn thị trường trong quý cuối năm nay không có sự thay đổi so với quý vừa qua. 

Mặt bằng giá sơ cấp được dự đoán tăng nhẹ tại một số dự án đã hoàn thiện pháp lý. Trên thị trường thứ cấp ghi nhận thanh khoản duy trì ở mức trung bình, mặt bằng giá bán không quá biến động so với quý III. 

Còn với phân khúc căn hộ dự kiến sẽ có thêm khoảng 150 - 200 căn được tung ra thị trường, chủ yếu tập trung tại Đà Nẵng. Các thị trường khác là Thừa Thiên Huế và Quảng Nam thì vẫn tiếp tục khan hiếm. 

Nguồn cung mới tại phân khúc nhà phố/biệt thự duy trì trong quý IV có thể tương đương với quý III, dao động từ 350 - 450 căn. Tỉnh Quảng Nam sẽ là thị trường dẫn đầu nguồn cung trong quý cuối năm. Sức cầu chung và thanh khoản trên thị trường không quá nhiều thay đổi so với quý III trước tình hình vĩ mô toàn cầu đang biến động. Mặt bằng giá bán sơ cấp dự kiến tăng nhẹ so với hiện tại. Giá bán thứ cấp có thể duy trì ở mức khá ổn định.