Đề xuất xếp hạng chung cư trước khi mở bán để ngăn chặn tình trạng tự gắn mác “cao cấp và siêu sang”

Ngày 20/6, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã chủ trì cuộc họp trực tiếp, kết hợp trực tuyến toàn quốc rà soát, hoàn thiện dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở. Trong đó có nội dung liên quan đến phân hạng chung cư.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, mục tiêu của quy định phân hạng chung cư là phát triển những sản phẩm có chất lượng, tiện ích sống ngày càng tốt hơn, cùng với đó làm căn cứ tính chi phí quản lý, vận hành chung cư.

“Ma trận” chung cư cao cấp

Theo giới chuyên gia, việc phân loại nhà chung cư hiện nay vẫn đang trong tình trạng “mạnh ai nấy làm”. Không ít chung cư tự định vị “cao cấp, siêu sang” nhưng chất lượng lại không tương xứng, kéo theo nhiều tranh chấp, tố cáo qua lại giữa chủ đầu tư và cư dân.

Tại báo cáo giám sát chuyên đề "Việc thực hiện chính sách pháp luật về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư" của Ủy ban Pháp luật Quốc hội cũng có nhắc đến tình trạng các chủ đầu tư tự phong hạng cho chung cư bằng những tên gọi gây nhầm lẫn như: chung cư cao cấp, chung cư hạng sang, chung cư với tên gọi tiếng nước ngoài.

Theo quy định hiện hành, Bộ trưởng Bộ Xây dựng được giao quy định phân hạng, công nhận phân hạng nhà chung cư. Tuy nhiên, việc phân hạng và công nhận phân hạng chỉ thực hiện khi có đề nghị của cơ quan, tổ chức. Trong khi đó, nhiều địa phương không thực hiện quy định này, dẫn đến loạn hạng chung cư.

Đến hết tháng 11/2022, cả nước chỉ có 7 chung cư được phân hạng tại Thái Nguyên (3 dự án), Hà Tĩnh (3 dự án), An Giang (1 dự án), còn lại không thực hiện phân hạng và công nhận phân hạng theo quy định, theo báo cáo giám sát. Điều này đồng nghĩa với việc chung cư siêu sang, cao cấp tại các địa phương đã bán cho khách hàng hầu hết là tự phong.

Năm 2023, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đã từng có văn bản gửi các cơ quan chức năng liên quan đến việc thị trường xuất hiện tràn lan danh xưng chung cư cao cấp,căn hộ siêu sang, gắn với các cụm từ nước ngoài như "Luxury", "Premier", "Hi-end", "Royal"… Thực tế đây chỉ là một thủ thuật câu khách, quảng bá sản phẩm của chủ đầu tư. Trong thực tế, những dự án đạt chuẩn cao cấp, khu đô thị kiểu mẫu có số lượng rất ít.

Một trong những điển hình là Chung cư D’Capitale Trần Duy Hưng (Hà Nội), tại thời điểm mở bán cách đây 6 năm, dự án này được môi giới quảng cáo rầm rộ là chung cư cao cấp với giá trên dưới 60 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, khi về nhận nhà, nhiều người “vỡ mộng” với dự án này. Một trong những vấn đề gây tranh cãi nhất là việc hành lang khi xem nhà mẫu là 2,4m nhưng thực tế chỉ rộng khoảng hơn 1,4m.

Hay như chung cư Hòa Bình Green City ( Minh Khai, Hà Nội) đã từng bị cư dân phản ánh chất lượng tòa nhà không đảm bảo, lấn chiếm không gian chung, có lộ trình cắt giảm các tiện ích của dân cư như điều hòa sảnh, điện hành lang, thông gió tầng hầm…trong khi lúc mở bán, dự án được quảng cáo là chung cư cao cấp, đầy đủ tiện nghi.

Dẹp "loạn" thị trường

Từ thực tiễn nãy, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA đã đề nghị, Nghị định có thêm quy định bắt buộc chủ đầu tư phải đăng ký xếp hạng theo tiêu chuẩn của Bộ Xây dựng và công bố trước khi huy động vốn, mở bán, tránh trường hợp tự gắn mác nhằm huy động vốn, bán căn hộ với giá cao.

Sau khi nghe trình bày và góp ý của các bên liên quan, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cho rằng, cùng với bộ tiêu chuẩn chung, thống nhất về chất lượng chung cư do cơ quan quản lý Nhà nước ban hành. Từ đó, thực hiện đánh giá, công bố, giám sát, khuyến khích sự tham gia của các tổ chức trong nước và quốc tế thực hiện bình chọn, trao giải cho các tòa nhà, chung cư có kiến trúc đẹp, hiện đại, quản trị thông minh, sử dụng năng lượng tiết kiệm, môi trường sống an toàn…

Thực tế, giới chuyên gia cho rằng, có nhiều phương pháp để định vị dự án cao cấp, trong đó, tập trung vào chất lượng công trình, tiện ích, vị trí và giá bán. Hiện có rất ít dự án có thể đạt chuẩn cao cấp với các tiêu chí về vị trí, tiện ích, chất lượng công trình…mà hầu hết đều tự định vị theo giá bán sơ cấp.

Tuy nhiên, TS. Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế cho rằng, chung cư được định vị cao cấp không thể chỉ dựa trên giá bán. Việc các chủ đầu tư thường sử dụng “chiêu” gắn mác chủ yếu để bán được giá cao hơn. Do đó, nếu muốn sử dụng tên gọi chung cư cao cấp thì cần phải xếp hạng và tiêu chí xếp hạng cũng hết sức rõ ràng.

Bên cạnh đó cũng cần có những quy định cụ thể, chế tài nghiêm khắc để xử lý hành vi chủ đầu tư tự phong hạng nhà chung cư rồi mở bán, huy động vốn.