Mô hình bất động sản chia nhỏ đối diện với nhiều rủi ro

Gần đây, thị trường tài chính đang xôn xao với một loại hình đầu tư bất động sản chia nhỏ do Công ty Chứng khoán VPS và Công ty CP FNEST phối hợp cung cấp thông qua ứng dụng SmartOne. Đối tượng tham gia là các nhà đầu tư của VPS.

Theo đó, mỗi bất động sản được đơn vị kinh doanh định giá và quy đổi ra số cổ phần có thể bán cho nhà đầu tư sơ cấp bằng đơn vị FNEST. Mỗi FNEST có giá trị 10.000 đồng. Ví dụ, một bất động sản được định giá 25 tỉ đồng sẽ tương đương với 2,5 triệu FNEST. Danh mục bất động sản mà FNEST cung cấp khá đa dạng, từ biệt thự, shophouse, đến căn hộ chung cư...

Liên quan đến mô hình này, tại họp báo thường kỳ quý II/2024 của Bộ Tài chính, ông Bùi Hoàng Hải – Phó Chủ tịch Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) cho biết, pháp luật về chứng khoán chưa có quy định cụ thể hay xác định loại hình chia nhỏ bất động sản là một loại chứng khoán.

Cũng theo ông Hải, hiện nhiều quốc gia trên thế giới đã có những quy định cụ thể để kiểm soát và hạn chế rủi ro từ loại hình kinh doanh này nhưng Việt Nam thì chưa. Ngoài ra, qua theo dõi, UBCKNN nhận thấy, hình thức này có khá nhiều rủi ro. Do vậy, UBCKNN đã có buổi làm việc và yêu cầu VPS ngừng các hoạt động phân phối cổ phần hay chia nhỏ bất động sản để bán cho nhà đầu tư.

Bổ sung ý kiến về phương thức đầu tư này, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cho biết, việc cung cấp dịch vụ của các công ty chứng khoán phải nằm trong lĩnh vực, ngành nghề được cấp phép kinh doanh. Các hoạt động ngoài phạm vi sẽ phải dừng để cấp quản lý có đánh giá toàn diện.

Trước đó, chia sẻ với báo chí, đại diện VPS lý giải việc cung cấp sản phẩm FNEST nhằm mục tiêu có thêm sản phẩm đầu tư, dịch vụ, tiện ích cho khách hàng của công ty. Nhiệm vụ của VPS là quản lý và đảm bảo dòng tiền, còn pháp lý sản phẩm và dịch vụ do FNEST chịu trách nhiệm.

Thực tế, mô hình chia nhỏ là một phương thức đầu tư trong lĩnh vực bất động sản. Ở đó, nhà đầu tư sẽ không phải chi một số tiền lớn để sở hữu bất động sản mà vẫn có thể sở hữu một phần của tài sản này thông qua các công ty hoặc nền tảng đầu tư bất động sản trực tuyến.

Mô hình đầu tư chia nhỏ bất động sản thường được thực hiện theo phương thức: công ty và nền tảng đầu tư sẽ mua một tài sản bất động sản lớn như một căn nhà, tòa nhà hoặc dự án, sau đó sẽ chia nhỏ sản phẩm này thành các phần nhỏ hơn như cổ phần hoặc đơn vị đầu tư – đại diện cho một phần trăm sở hữu của tài sản. Từ đó, nhà đầu tư có thể tham gia vào thị trường bất động sản mà không cần đầu tư một số vốn lớn để mua toàn bộ bất động sản.

Đây không phải hình thức đầu tư mới mà đã xuất hiện tại thị trường Việt Nam từ 4 – 5 năm trước. Các mô hình đã hoạt động tương tự như Moonka, Houze Invest, VMI JSC, Sunshine Homes.

Giới chuyên gia cho rằng, chia nhỏ bất động sản thành các cổ phần là một cách huy động vốn hiệu quả của doanh nghiệp, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, áp lực về dòng tiền đè nặng.

Tuy nhiên, một trong những rủi ro lớn nhất của nhà đầu tư là không thực sự sở hữu tài sản sản, tất cả các quyền liên quan đều do bên huy động vốn thực hiện. Tức là nhà đầu tư chỉ nắm giữ phần giá trị tài chính của tài sản nhưng không có quyền can thiệp quản lý, quyết định, kiểm soát lợi nhuận.

Điều này có thể dẫn đến tình trạng nhà đầu tư bị động trong việc theo dõi và quản lý khoản đầu tư của mình, tạo cảm giác không an toàn và thiếu minh bạch. Do vậy, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cân nhắc kỹ lưỡng trước khi tham gia đầu tư vào mô hình bất động sản chia nhỏ.