Đất nền khu đô thị Nha Trang “nằm im” chờ quy hoạch 

Thanh khoản giao dịch thấp

Theo zingnews.vn, trước thời điểm đại dịch Covid-19 bùng phát, anh Hường sống tại TP Nha Trang đã lên kế hoạch bán 2 lô đất liền kề có vị trí ở đường số 28 trong khu đô thị ở trung tâm TP Nha Trang. “Tôi đầu tư trước dịch bằng tiền có sẵn của gia đình. Lúc đó giá đất Nha Trang chưa sốt nên thuận lợi trong trong giao dịch”, anh Hường cho biết.

Ban đầu, anh tính toán đầu tư 2 lô liền kề để phục vụ kinh doanh, tuy nhiên kế hoạch trên chưa thực hiện được vì dịch Covid-19 ập đến. Sau khi đại dịch được kiểm soát, khu đất của anh Hường đã tăng giá gần 2 lần nhưng không dễ bán. Nếu muốn bán 2 lô đất này thì phải hạ giá, nhưng anh Hường vẫn lựa chọn chờ thêm một thời gian nữa mới đưa ra quyết định. 

“Đất vẫn có thể bán, nhưng phải hạ một hai giá. Hiện, đa phần chủ đầu tư đã vượt qua được giai đoạn khó khăn nhất so với lúc dịch, nên tôi nghĩ ít người, kể cả bản thân quyết định bán”, anh Hường nhận định.

Theo khảo sát, giá đất nền tại các khu đô thị ở TP Nha Trang đang có mức giá dao động từ 30 - 40 triệu đồng/m2, thậm chí một số khu có mức giá cao hơn lên tới 50 triệu đồng/m2. Một số khu đô thị thuộc địa bàn xã Vĩnh Thái, Phước Đồng các phường Phước Long, Vĩnh Hải đang còn tồn khá nhiều đất nền. 

Anh Phú, một môi giới bất động sản tại Nha Trang cho biết: “Giai đoạn 2016-2018 chứng kiến giá đất nền khu đô thị ở Nha Trang nhảy múa liên tục. Nhiều vị trí có thể thay đổi giá chỉ trong một ngày, dân ‘lướt sóng’ kiếm tiền tỷ chỉ trong ít ngày”. Trong thực tế, các giao dịch bất động sản ở giai đoạn này không nhiều. 

Anh Phú cho biết thêm: “Tâm lý chung thời điểm đó chạy theo dân ‘lướt sóng’, còn người muốn đầu tư rất khó kiếm được vị trí đất đẹp, giá cả hợp lý. Một số người chạy theo ‘sóng’ sau đó phải bán tháo vì họ không có nguồn tài chính vững, buộc phải bán để thanh toán tiền vay nóng”.

Từ thực tế này, anh Phú cùng nhiều môi giới bất động sản đã bỏ hẳn mảng giao dịch đất nền khu đô thị mà tập trung vào phân khúc đất nền phân lô ở ngoại thành TP Nha Trang và các huyện lân cận. 

Các môi giới cho rằng, chủ sở hữu đất nền vẫn có thể bán được nếu hạ giá bán, nhưng rất ít người chịu chấp nhận như vậy. Bởi họ quyết tâm chờ đất lên giá hơn nữa khi đồ án điều chỉnh quy hoạch TP Nha Trang được Thủ tướng phê duyệt trong thời gian tới. 

Chờ thông tin quy hoạch 

Ngày 20/12/2021, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 2146/QĐ-TTg phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chung TP Nha Trang (Khánh Hòa) đến năm 2025. Theo đó, 3 khu vực của TP Nha Trang được điều chỉnh cục bộ, gồm: cảng Nha Trang và vùng phụ cận (tại phường Vĩnh Nguyên và phường Vĩnh Trường); đảo Hòn Tre - Hòn Một (phường Vĩnh Nguyên); khu vực Hòn Thị (xã Phước Đồng). 

Tổng diện tích điều chỉnh quy hoạch khoảng 1.276,56 ha, chiếm 4,5% diện tích TP Nha Trang. 

Trong đó, chuyển đổi chức năng đất đồi núi khoảng 1.162 ha, đất chưa sử dụng 14,75 ha, đất mặt nước 24,9 ha, đất du lịch dịch vụ 64,3 ha, đất giao thông và công trình đầu mối 10,25 ha… Mục đích chuyển đổi thành đất trung tâm đô thị du lịch.

Hiện nay, UBND tỉnh Khánh Hòa đang tập trung hoàn thiện 3 đề án quy hoạch gồm Quy hoạch tỉnh Khánh Hòa thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050; điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng TP Nha Trang đến năm 2040 và điều chỉnh Quy hoạch chung Khu kinh tế Vân Phong.

Tại đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng TP Nha Trang đến năm 2040 có nội dung đáng chú ý như sẽ mở đường rộng 60 m với 6 làn xe xuyên thành phố, giúp kết nối khu vực phía tây Nha Trang với khu vực sân bay cũ - giáp đường Trần Phú. Đồng thời, trong đồ án điều chỉnh này có phương án thiết kế tổ chức tuyến đường kết nối từ khu đô thị An Viên qua núi Hòn Rớ kết nối đại lộ Nguyễn Tất Thành, góp phần bổ sung kết nối từ khu vực phía Nam khu đô thị trung tâm ven biển đến sân bay Cam Ranh. 

Đầu tháng 9/2022, HĐND TP Nha Trang đã ban hành hai Nghị quyết quan trọng về việc thông qua quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2021 - 2030 của TP Nha Trang và Nghị quyết về Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung TP đến năm 2040. Dựa trên hai Nghị quyết này, UBND TP Nha Trang, các sở, ngành liên quan và đơn vị tư vấn thực hiện các bước tiếp theo nhằm hoàn chỉnh đồ án quy hoạch chung TP đến năm 2040 để trình Bộ Xây dựng thẩm định và trình Thủ tướng Chính phủ xem xét phê duyệt.

Các chuyên gia dự báo, sau khi quy hoạch chung TP Nha Trang đến năm 2040 được Thủ tướng Phê duyệt sẽ trở thành “cú hích” mới cho thị trường bất động sản tại Nha Trang, bao gồm cả loại hình đất nền khu đô thị. 

Ông Trần Đình Quý, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Khánh Hòa cho biết, so với các địa phương như Quảng Ninh, Hải Phòng, Phan Thiết, Bà Rịa - Vũng Tàu giá đất nền khu đô thị tại Nha Trang vẫn ở mức thấp. 

“Thực tế dân số cơ hữu của toàn TP Nha Trang hiện chưa nhiều (hơn 400.000 người) và nhu cầu ở của họ thật sự không cao, đặc biệt là ở các khu đô thị mới. Trong khi đó, chủ sở hữu của các khu đất nền đô thị là người đi kinh doanh, giới đầu cơ bất động sản”, ông Quý nói.

Việc Thủ tướng phê duyệt quy hoạch điều chỉnh TP Nha Trang có thể sẽ tạo làn sóng mới cho bất động sản đất nền, nhưng theo đánh giá của Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Khánh Hòa việc này sẽ không tạo nên biến động lớn về giá. 

“Đất nền khu đô thị nằm có giá trị khi tạo ra sự thặng dư và kết hợp tốt với các ngành nghề khác như du lịch, công nghiệp….. Tuy nhiên, nếu vẫn tồn tại xu hướng đầu tư lướt sóng, đầu cơ tạo giá sốt ảo mà bỏ qua giá trị thực tế khả năng cao sẽ không có biến động lớn về giá thời gian tới ở phân khúc đất nền khu đô thị ở Nha Trang”, ông Quý đánh giá.