Đất nền hạ nhiệt, sức nóng dịch chuyển về phân khúc nào?

Theo Thời Báo Kinh Doanh, các chuyên gia nhận định rằng, do chịu nhiều yếu tố tác động nên thị trường đất nền tại Hà Nội đang có dấu hiệu chững lại. Các vấn đề về vốn, siết tín dụng... được siết chặt khiến cho tâm lý của người mua cũng như các nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn.

Trong khi đó, các nhà đầu tư và khách hàng có xu hướng ưu tiên những sản phẩm bất động sản có nhu cầu mua bán, cho thuê cao, có lịch sử thanh khoản và sinh lời tốt, dẫn tới biệt thự, liền kề đang chiếm ưu thế.

Đất nền hạ nhiệt

Theo khảo sát, thời gian gần đây, do có tâm lý muốn đẩy nhanh lượng hàng tồn ra thị trường, các chủ đầu tư đã không ngần ngại hạ sâu giá bán so với thời điểm trước đó.

Tại khu vực huyện Thạch Thất, trước đây, những đợt sốt đất liên tục xảy ra, có thời điểm sốt nhất, những lô đất trong làng có giá lên tới gần 20 triệu đồng/m2. Cụ thể, các lô đất trong ngõ ô tô có thể di chuyển dao động từ 12-18 triệu đồng/m2. Còn những lô đất ở vị trí đẹp hơn có giá từ 20-25 triệu đồng/m2. Các lô đất ở vị trí đường lớn có mức giá tới 30-45 triệu đồng/m2.

Người dân nơi đây cho biết, đến thời điểm hiện tại, tình trạng người người, nhà nhà nườm nượp kéo nhau đi mua đất, xem đất đã không còn xảy ra, cảnh ô tô chen kín, người người đua nhau giao dịch cũng không còn nữa.

Trên địa bàn quận Hoàng Mai, từ thời điểm năm 2021 đến nay, giá nhà và đất nền đã tăng hơn 30%, thậm chí có những nơi vị trí đẹp, giá nhà đã tăng lên gấp đôi.

Đơn cử như tại khu vực phố Nam Dư (phường Lĩnh Nam), một căn nhà có diện tích 30m2, xây 5 tầng, nằm ở mặt ngõ ô tô tránh nhau, thời điểm cuối năm 2020 có giá 3 tỷ đồng thì nay đã tăng lên 3,8 - 4 tỷ đồng, tăng khoảng 30%. Một số nhà đất mặt phố Nam Dư, Thanh Đàm, Tây Trà cách đây 1 năm có giá dao động khoảng 100 - 105 triệu đồng/m2, nay đã có giá 135 triệu đồng/m2.

Tuy vậy, tính thanh khoản nhà đất ở khu vực này đang không cao. Một căn nhà đất có diện tích 40m2, xây dựng 4 tầng, nằm ở vị trí mặt phố trước đó được rao bán với giá 5,8 tỷ đồng nhưng nay chủ nhà giảm giá chỉ còn 4,9 tỷ đồng.

Một nhà đầu tư trên địa bàn huyện Thạch Thất - anh Lê Thanh Hoài cho hay, tại một số khu vực như quanh dự án Đại học Quốc gia, trước kia, những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính tìm về mua mảnh đất rộng rồi tách thửa bán lại thì nay cũng không có người về mua nữa, do Hà Nội đã siết phân lô tách thửa đất nông nghiệp. Các giao dịch đất tự phân lô này gần như mất tính thanh khoản. Có những trường hợp đã bán cắt lỗ sau khi mua từ các nhà đầu tư trước.

So với thời điểm tháng 3 năm 2022, đất nền không còn tăng nóng trong giai đoạn từ tháng 4 năm 2022 đến hiện tại. Quay lại thời điểm quý I năm 2022, thị trường đất nền diễn ra vẫn khá sôi động với mức độ quan tâm cả nước tăng 4% so với thời kỳ trước dịch Covid-19 (quý I năm 2019).

Nhiều địa phương gia tăng đáng kể cả về lượt tìm mua lẫn giá rao bán đất như Khánh Hòa, Thanh Hóa, Bình Thuận. Tuy nhiên, bước sang tháng 4 năm 2022, mức độ quan tâm đến sản phẩm đất bán trên cả nước đã giảm đến 18% so với tháng liền trước và giảm 8% so với cùng kỳ năm ngoái.

Về việc hạ nhiệt đất nền, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn - ông Nguyễn Quốc Anh đưa ra nhận định rằng, thời gian qua diễn ra nhiều biến số bất ngờ của thị trường. Điển hình như những thông tin tiêu cực về vi phạm của các doanh nghiệp bất động sản lớn, cơ quan quản lý nhà nước siết chặt hơn quy định về thuế, kiểm soát phân lô bán nền... Đó là những lý do khiến người mua và nhà đầu tư có tâm lý thận trọng hơn.

Cũng theo nhận định của sàn Batdongsan.com.vn, trên địa bàn Hà Nội, mức độ quan tâm đất nền tại Đông Anh, Gia Lâm, Thạch Thất, Quốc Oai đều giảm trung bình hơn 10%. Các thị trường phía Bắc khác như Hải Phòng, Bắc Giang, Bắc Ninh cũng ghi nhận lượng quan tâm sụt giảm lần lượt là 7%, 22% và 32%. Tương tự với thị trường phía Nam, mức độ quan tâm đất nền tại Bình Dương và Đồng Nai đều giảm 13%.

Sức nóng từ thị trường biệt thự, liền kề

Tháng 4 năm 2022, trong khi nhu cầu tìm mua hầu hết các loại hình bất động sản có xu hướng giảm so với cùng kỳ năm 2021, như nhà riêng giảm 9%, đất nền giảm 8% thì biệt thự, liền kề lại ghi nhận được lượng quan tâm tăng trung bình 7% trên cả nước.

Điển hình là các tỉnh Quảng Nam tăng đến 167%, Hưng Yên tăng 43%, Khánh Hòa tăng 18%, Quảng Ninh tăng 14%. Nguồn cung biệt thực, liền kề toàn quốc cũng tăng 17%.

Cùng chiều với lượng quan tâm, giá bán biệt thự, liền kề cũng tăng đáng kể, đặc biệt là tại các quận, huyện ở Hà Nội và TP.HCM. Giá rao bán biệt thự, liền kề tại Hoài Đức, Hoàng Mai, Gia Lâm (Hà Nội) tăng lần lượt là 39%, 46% và 82%. Chỉ số này ở quận 9, quận 7, Tân Bình (TP.HCM) cũng ghi nhận được mức tăng 25%, 35% và 60%.

Về sức nóng của loại hình biệt thự, liền kề, các chuyên gia cho rằng, trước những thông tin về lạm phát, người mua bất động sản hiện nay ưu tiên những sản phẩm bất động sản có nhu cầu mua bán, cho thuê cao, có lịch sử thanh khoản và sinh lời tốt. Biệt thự, liền kề là một trong những loại hình bất động sản tăng giá tốt và có tỷ lệ giao dịch thành công cao nhất trong năm 2021, do đó, tiếp tục thu hút lượng quan tâm lớn.

Đối với thị trường căn hộ chung cư vẫn đang trên đà tăng giá. Giá rao bán trung bình của chung cư Hà Nội và TP.HCM trong 4 tháng đầu năm 2022 tăng lần lượt là 9% và 3,4% so với trung bình giá cả năm 2021.

Xét về nguồn cung và lực cầu, trong tháng 4 năm 2022, Hà Nội chứng kiến lượng quan tâm tăng đối với tất cả các phân khúc chung cư so với tháng 4 năm 2021. Trong đó, chung cư cao cấp tăng cao nhất, ở mức 21%, chung cư bình dân tăng thấp nhất, ở mức 5%. Lượng tin rao bán căn hộ cao cấp cũng tăng 13% trong khi lượng tin đăng chung cư bình dân giảm 3% so với tháng 4 năm 2021.

Tại TP.HCM, nhu cầu tìm kiếm căn hộ cao cấp và trung cấp tăng lần lượt là 14% và 3%, trong khi phân khúc bình dân lại giảm 13% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng rao bán chung cư TP.HCM ở tất cả các phân khúc đều ghi nhận thấy chiều hướng giảm, riêng chung cư bình dân giảm mạnh nhất, ở mức 21%, cho thấy căn hộ giá rẻ ngày càng vắng bóng trên thị trường.