Đất chưa lên thổ cư là gì? Chuyển đổi mục đích sử dụng lên đất thổ cư như thế nào?

Khái niệm đất thổ cư

Trước khi tìm hiểu về đất chưa lên thổ cư là gì chúng ta cần hiểu thế nào là đất thổ cư. Vậy đất thổ cư là gì?

Thổ cư là một từ Hán - Việt, được dùng rộng rãi trước đây tại Việt Nam, song hiện nay trong các văn bản pháp luật không còn sử dụng.

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân thành 03 nhóm: Đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Theo pháp luật đất đai thì không có loại đất nào có tên là đất thổ cư.

Đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ loại đất ở.

Đất thổ cư là đất ở, là đất dùng để xây dựng nhà cửa. Căn cứ tại khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013, đất ở do cá nhân, hộ gia đình sử dụng là loại đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Đất ở được phân thành đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT) và đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT).

Đất thổ cư nông thôn (ONT): Đất thổ cư nông thôn là đất thổ cư thuộc địa giới hành chính là khu vực tại nông thôn và do xã quản lý. Đất thổ cư nông thôn thường được xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn hoặc ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với các quy hoạch về sử dụng đất, về xây dựng điểm dân cư tại nông thôn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Đất thổ cư đô thị (ODT): Đất ODT có đầy đủ đặc điểm giống đất thổ cư nông thôn, tuy nhiên nó sẽ thuộc phạm vi tại các phường, thị trấn, các quận, thành phố, thị xã hay khu dân cư quy hoạch của đô thị mới. Loại đất thổ cư này được áp dụng một số chính sách khác so với đất thổ cư nông thôn như thuế và giấy phép xây dựng,... Hiện nay đất ODT sẽ do phường và các cấp tương đương quản lý. Bạn có quyền xây nhà ở và các công trình để phục vụ đời sống khác phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị trên miếng đất của mình.

Đất chưa lên thổ cư là gì?

Đất chưa lên thổ cư còn được gọi là đất nông nghiệp. Đây là loại đất được giao cho người dân với mục đích sử dụng đất phục vụ cho nhu cầu sản xuất nông nghiệp. Nó bao gồm các loại đất có đặc thù giống nhau và là tư liệu sản xuất chính cho các mục đích như trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng...

Căn cứ vào các mục đích sử dụng thì đất chưa lên thổ cư sẽ được phân loại thành nhiều loại khác nhau bao gồm:

+ Đất rừng sản xuất.

+ Đất rừng phòng hộ.

+ Đất rừng đặc dụng.

+ Đất trồng cây lâu năm.

+ Đất trồng cây hàng năm.

+ Đất nông nghiệp dùng cho mục đích chăn nuôi.

+ Đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối.

+ Đất dùng cho một số mục đích khác: xây dựng nhà kính, các loại nhà khác phục vụ trồng trọt hay nghiên cứu các thí nghiệm hay ươm tạo cây giống.

Đất chưa lên thổ cư có xây nhà ở được không?

Đất thổ cư hay còn gọi là đất phi nông nghiệp, là loại đất sử dụng để xây dựng nhà ở hay các công trình xây dựng cho đời sống xã hội.

Đất lên thổ cư tức là loại đất đã được chuyển đổi từ đất nông nghiệp canh tác lên thổ cư cho phép xây dựng nhà ở và xây dựng công trình.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 170 của Luật Đất Đai năm 2013:

“1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Theo đó thì người sử dụng đất phải có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích. Không phải loại đất thổ cư nào cũng có thể xây nhà ở hay các công trình xây dựng khác. Tùy theo từng loại đất thổ cư được cấp trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là loại đất nào để có thể quyết định xây nhà được hay không.

Trong những trường hợp nếu bạn muốn xây dựng nhà ở trên phần đất chưa lên thổ cư thì cần phải thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư (đất ở) tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước khi tiến hành xây dựng. Khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng xong thì mới có quyền xây dựng nhà ở trên đất đó.

Chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất chưa lên thổ cư sang đất thổ cư

Để có thể tiến hành xây dựng nhà trên đất thì đòi hỏi mảnh đất sở hữu phải là loại đất được phép xây dựng theo quy hoạch. Trường hợp đất chưa lên thổ cư nhưng muốn xây nhà thì cần phải chuyển đổi các mục đích sử dụng đất bao gồm những hình thức chuyển đổi sau:

+ Chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là đất ở.

+ Chuyển đổi mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp không phải đóng thuế sang loại đất có đóng thuế.

+ Chuyển đổi từ đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở.

Đối với một số trường hợp sẽ không thuộc vào các nhóm chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì để chuyển thành đất ở người sử dụng đất cần phải xin phép cơ quan chức năng nhà nước có thẩm quyền nhưng cần đăng ký với văn phòng của tổ chức có thẩm quyền để đăng ký quyền sử dụng đất.

Hồ sơ để chuyển đổi mục đích sử dụng đất gồm:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất đai đính kèm theo mẫu đã được ban hành kèm thông tư số 24/2014/Tt – BTNMT.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản có gắn liền với đất.

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Các cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ căn cứ vào các chính sách đất đai tại địa phương và quy định của pháp luật để có thể đưa ra quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không. 

Thời hạn xử lý hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định không quá 15 ngày. Đồng thời nếu đã được phê duyệt và đủ điều kiện chuyển đổi thì người xin chuyển đổi sẽ phải thực hiện đầy đủ về  các nghĩa vụ tài chính thuế, lệ phí... Đối với các trường hợp chưa có đủ khả năng về tài chính thì có thể xin nợ thuế khi chuyển đổi nhưng phải thuộc đối tượng được pháp luật quy định cụ thể và rõ ràng.

Lưu ý khi mua đất chưa lên thổ cư 

Khi mua đất, bạn nên tìm hiểu kỹ và chính xác thửa đất đó thuộc diện gì? Vấn đề về pháp lý có đảm bảo hay không? Đất có nằm trong diện giải tỏa không?…Bạn nên kiểm chứng những thông tin về khu đất mình đang có ý định mua tại sở địa chính hay sở tài nguyên & môi trường để có những thông tin chính xác nhất. 

Muốn xây dựng công trình nhà ở trên đất thuộc sở hữu của bạn, thì đất đó phải là đất thổ cư và được cho phép xây dựng theo quy định về quy hoạch và xây dựng. Khi mua đất chưa lên thổ cư bạn cũng cần phải nắm được loại đất nào không được lên thổ cư và loại đất nào được lên thổ cư không? 

Hiện nay, có 3 loại đất được lên thổ cư và cần thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng lên đất thổ cư theo quy định để có thể xây dựng nhà ở, cụ thể: 

Đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp là đất thổ cư. Bạn phải chịu chi phí chuyển đất nông nghiệp thành đất thổ cư.

Đất phi nông nghiệp không phải chịu thuế thành đất phi nông nghiệp chịu thuế.

Đất phi nông nghiệp không phải là đất thổ cư chuyển đổi sang đất thổ cư.

Lời kết

Bài viết trên đã đề cập đến những thông tin có liên quan tới vấn đề đất chưa lên thổ cư là gì. Hy vọng qua đây sẽ giúp quý bạn đọc có thêm những thông tin đầy đủ và dễ hiểu nhất về loại đất này. Cảm ơn quý bạn đọc đã dành thời gian quan tâm và theo dõi bài viết của chúng tôi.