Dân Hà Nội quá giàu, biệt thự vùng ven ra hàng bao nhiêu cũng không đủ

Biệt thự ven đô “cháy hàng”

Theo Tổ quốc, ông Cao Minh Thành - Tổng giám đốc MLAND Pro, đơn vị chuyên phân phối dòng sản phẩm thấp tầng ven đô nhận định, phân khúc này có thanh khoản rất tốt. Ngay trong thời điểm dịch bệnh bùng phát năm 2021, các dự án mở bán sản phẩm biệt thự, liền kề ven đô đều nhanh chóng hết hàng. Thậm chí, có dự án đòi hỏi người mua phải đặt cọc trước bởi ngay khi tung hàng đã không còn chỗ để chen vào.

Ông Thành cho biết, một dự án thấp tầng tại Hoài Đức mở bán dịp đầu năm vừa cung ứng hàng ra thị trường đã ghi nhận mức thanh khoản rất tốt. Giải thích về sức nóng của các sản phẩm này, ông Thành cho biết: “Thứ nhất là vì nguồn cung biệt thự ngày càng suy giảm tại Hà Nội. Quỹ đất nội đô cũng rất khan hiếm khiến các dự án “nhỏ giọt”. Hai là, các nhà đầu tư mang tâm lý ưu tiên dòng sản phẩm thấp tầng hơn cao tầng bởi đây vẫn là kênh giữ tiền an toàn với khả năng tăng trưởng tốt”. 

Về “khẩu vị” hiện nay của nhà đầu tư, ông Thành nhận định, hầu như các nhà đầu tư đã hiểu và nắm rõ về thị trường. Thực tế, họ không quá tập trung vào việc mua, cho thuê hay kinh doanh mà chủ yếu là đợi giá tăng. Mới đây, trong báo cáo của Savills ghi nhận, sản phẩm nhà liền kề và nhà phố đạt tỷ lệ tiêu thụ cao nhất trên thị trường. Đơn vị này cũng cho biết, kể từ quý III/2021 đến nay, thị trường sơ cấp phân khúc này có giá bán liên tục tăng cao, có giai đoạn đạt đỉnh. 

Ông Tòng - Một nhà đầu tư chuyên hoạt động tại phân khúc thấp tầng chia sẻ, các dự án mới mở là kênh đầu tư tốt nhất nếu sử dụng vốn kinh doanh. Theo ông Tòng, nhà đầu tư thông thường phải bỏ ra khoảng 30% giá trị sản phẩm và số vốn còn lại sẽ vay từ những đơn vị tín dụng. Tại thời điểm mở bán sản phẩm biệt thự, liền kề đang được xây dựng cho tới lúc hoàn thiện sẽ từ 1 - 2 năm. Lúc này giá có thể tăng khoảng 20 - 30% và nhà đầu tư bán ra để chốt lời, sang nhượng mà không cần chi quá nhiều vốn. 

Thanh khoản thị trường thứ cấp không cao

Không thể phủ nhận sức nóng của phân khúc này trên thị trường sơ cấp, tuy nhiên dòng sản phẩm nhà ở thấp tầng của thị trường thứ cấp lại có mức thanh khoản khá thấp. Anh T.T, đã mua căn biệt thự Hoa Phượng thuộc dự án Geleximco (Hoài Đức, Hà Nội) diện tích 300m2 cách đây 4 năm với giá chỉ hơn 10 tỷ đồng. Đến thời điểm hiện tại, căn biệt thự này trên thị trường đang có mức giá khoảng 20 tỷ đồng. Hai năm vừa qua, anh T rao bán căn biệt thự với mức giá khoảng 65 triệu đồng/m2, tức thấp hơn giá thị trường khoảng 10 triệu đồng/m2 nhưng vẫn chưa có người chốt mua. 

Chị N - Chuyên viên môi giới phân khúc nhà thấp tầng cho biết, các giao dịch thực tế của loại hình biệt thự, liền kề trên thị trường thứ cấp khá ít. Năm ngoái, chị chỉ có 2 dự án chốt thành công. Chị N chia sẻ, nguyên nhân khiến biệt thự thứ cấp có mức thanh khoản thấp vì giá neo quá cao. Hơn nữa, đối tượng mua phân khúc này hiện nay đều là khách hàng có nhu cầu mua ở thực. Tuy nhiên, nhóm khách sẵn sàng chi trả hàng chục tỷ đồng thì không nhiều. 

Với loại hình biệt thự liền kề, theo chị N, một căn biệt thự tới từ dự án Geleximco được mở bán với giá trung bình 20 - 25 tỷ đồng; Biệt thự ven hồ của dự án Sudico An Khánh có giá khoảng 25 - 27 tỷ đồng; Biệt thự tại Hinode Royal Park có mức giá dao động từ 65 - 75 tỷ đồng. Giá nhà ở liền kề tại các dự án ở Hoài Đức, Hà Nội có mức giá trung bình khoảng 7 - 15 tỷ đồng. 

Một dự án biệt thự tại Hoài Đức trước đó chào bán mức giá 70 - 80 triệu đồng/m2 thì hiện tại đã lên đến 115 - 130 triệu đồng/m2, biệt thự ven hồ còn tăng tới 150 triệu đồng/m2. Khu vực Thạch Thất có giá bán các căn hạng A diện tích 400 - 750m2 cũng từ 17 - 30 tỷ/căn lên mức 20 - 33 tỷ/căn chỉ trong một năm. Các căn hạng B diện tích 225 - 564m2 cũng tăng tới 12,5 - 27 tỷ đồng/ căn. Còn tại quận Hoàng Mai, căn nhà phố khoảng 75m2 từng rao bán giá 17 - 20 tỷ đồng/căn, sau hơn 1 năm lên đến 21 - 27 tỷ đồng/căn. 

Savills Việt Nam cho biết, trong năm 2021, nguồn cung phân khúc nhà ở thấp tầng bị hạn chế do các hoạt động mở bán bị gián đoạn vì Covid - 19 và một số dự án chưa tháo gỡ được vấn đề pháp lý. Tuy nhiên, đơn vị này cũng nhận định, sự thận trọng của khách hàng trước bối cảnh dịch bệnh và hàng tồn kho giá cao chính là nguyên nhân khiến lượng giao dịch suy giảm. Song, thị trường này vẫn được chuyên gia đánh giá cao về khả năng phục hồi nhanh chóng và dự kiến đạt mức giao dịch như trước đợt Covid - 19 trong thời gian tới. 

Nhận định về thị trường biệt thự liền kề Hà Nội, ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội chia sẻ: “Trong năm 2022, biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội tiếp tục thiếu nguồn cung mới trong khoảng thời gian dài. Nguồn cung sơ cấp năm nay chủ yếu tập trung tại các dự án, khu đô thị lớn tại các quận ngoại thành Hà Nội. Nhất là nơi đã và đang phát triển mạnh về hạ tầng giao thông, nguồn cung và lượng giao dịch cũng như giá bán các khu vực này sẽ có sự gia tăng đáng kể”. 

Nhận thấy, năm 2022 sẽ mang đến nhiều hứa hẹn cho các dự án hạ tầng trọng điểm của khu vực, các tuyến đường kết nối giao thông vùng trung tâm và vùng ven thành phố. Đây là yếu tố nền tảng để thúc đẩy nguồn cung trong tương lai đến từ 13 dự án đang tọa lạc tại khu vực phía Tây và phía Đông Hà Nội.