“Cú lừa” từ những cơn sốt đất vùng quy hoạch

Sập bẫy “cò” đất

Theo Vietnamnet, nguyên nhân không chỉ đến từ nguy cơ thoái trào của thị trường sau những cơn “sốt” mà còn do các đối tượng “cò” đất luôn giăng đầy những cái “bẫy” để lừa các nhà đầu tư ít kinh nghiệm, không suy tính kỹ càng. Từ trước Tết Nguyên đán 2020, một cơn sốt đất thường bắt đầu bằng những thông tin trong giới đầu tư về quy hoạch hoặc xây dựng dự án lớn. Trước tiên, họ thông tin với nhau về một siêu dự án  được đầu tư “khủng” cùng lối thiết kế hiện đại, tiện ích đẳng cấp để tạo thiện cảm ban đầu cho các nhà đầu tư.

Chị Thu Giang (Hoàn Kiếm, Hà Nội) - Một nhà đầu tư mới gia nhập thị trường cũng bị cuốn theo những thông tin này. Chị háo hức chia sẻ, sau khi lướt trang Facebook “Thành phố trong mơ” thì chị đọc được thông tin của một sàn bất động sản nhận đặt cọc “thiện chí” cho dự án. Sau khi liên hệ với một nhân viên môi giới tên Thắng thì hai người đặt hẹn tới xem dự án để chốt cọc.

Ngay hôm sau, chị Giang gặp Thắng và được giới thiệu về độ hoành tráng, “khủng long” và tiềm năng sinh lời “không phải nghĩ” của đại đô thị lớn nhất miền Bắc này. Thắng còn nói nếu chị Giang thiện chí thì sẽ giữ cho chị một căn liền kề đang “hot”, sau đó đưa chị đi tham quan khu đất nền của khu đô thị công viên đại dương cách đó không xa (thuộc huyện Gia Lâm, Hà Nội) và giới thiệu mức lời của dự án này lên đến 100% chỉ sau một năm. Từ vô vàn thông tin choáng ngợp của Thắng, chị Giang đã chốt cọc 500 triệu đồng cho một căn liền kề chỉ sau vài phút suy nghĩ. Số tiền cọc sẽ được khấu trừ khi thực hiện hợp đồng, còn vị trí và diện tích các lô đất sẽ quyết định sau.

Cuối tháng 4/2022, Thắng đã liên hệ với chị Giang và thông báo đầu tháng 5 dự án sẽ mở bán những lô đầu tiên và nhắn chị chuẩn bị tiền. Thắng cho biết, vì dự án rất “hot”, chỉ có một sàn bất động sản được phân phối độc quyền nên nhà đầu tư cần trả 2 loại tiền chênh. Một là tiền chênh từ suất “ngoại giao” (chủ đầu tư ưu tiên mua với giá gốc) khoảng 1 - 2 tỷ đồng; Hai là, nhà đầu tư phải trả cho sàn bất động sản khoản tiền chênh 1 tỷ đồng/lô. 

Theo giải thích từ người môi giới này, vì việc bán chung cư khó hơn bán các loại hình khác nên chủ đầu tư ép sàn bất động sản phải phân phối sản phẩm theo hình thức “bia kèm lạc”. Để có thể bán một căn shophouse/biệt thự/liền kề thì sàn sẽ phải “bao thầu” khoảng 6 - 8 căn hộ nữa. Do đó, chỉ tính khoản tiền chênh lên mà chị Giang đã phải trả hơn 2 tỷ đồng. Để thực hiện hợp đồng mua một căn biệt thự có diện tích 160m2 với giá bán gần 20 tỷ đồng, chị Giang cần nộp 30% giá trị lô đất là 6 tỷ đồng. Như vậy, tổng cộng số tiền cần chị bị chênh lên đến 8 tỷ đồng.

Vì số tiền này quá lớn nên chị Giang khá lo lắng, song được Thắng trấn an rằng cứ chồng đủ tiền thì kiểu gì cũng kiếm lại được một khoản lãi kha khá, chỉ cần lướt vài ngày là hoàn toàn thu về vài tỷ đồng. Thậm chí, Thắng còn đảm bảo nếu trong vòng 10 ngày mà chưa lướt được thì người này sẽ mua lại sản phẩm này. 

Do trước đó đã cọc 500 triệu đồng, lại bị che mắt bởi những thông tin “trên mây” rằng các lô đất nền thuộc dự án công viên đại dương cách đó vài km đang cháy hàng. Giá trị bất động sản qua mỗi năm tăng từ 50 - 100%. Hơn nữa, nếu mua hàng ở dự án “Thành phố trong mơ” thì chị Giang còn được ngân hàng cho vay đến 70% giá trị trong hợp đồng mua bán, ân hạn nợ gốc trong 24 tháng. Bị kéo theo những lời lẽ này, chị Giang quyết định rút sạch tiền và vay nóng người thân đã gom được hơn 8 tỷ đồng đưa cho Thắng với hy vọng lướt sóng có lãi.

Đến đầu tháng 5/2022, khi nhiều nhà đầu tư đổ dồn tới văn phòng của chủ đầu tư để ký hợp đồng mua bán thì chị Giang lại không liên hệ được với môi giới của mình. Chị lập tức tới sàn bất động sản nơi Thắng làm việc và được biết không ai liên hệ được với người này đã nhiều ngày. Một nhân viên cho hay: “Mấy hôm trước bắt gặp vài đối tượng xã hội lảng vảng quanh đây. Họ nói tháng trước Thắng vay hàng chục tỷ đồng để “chơi” tiền ảo rồi thua lỗ hết”. Lúc này, chị Giang mới vội vàng trình báo lên Cơ quan công an.

Bài học kinh nghiệm cho các nhà đầu tư

Thời gian qua, không chỉ có thị trường bất động sản khu phía Đông TP. Hà Nội lên cơn sốt mà ở khu phía Nam cũng đang rất nóng sau một thời gian dài trầm lắng. Đặc biệt là khi có thông tin quy hoạch dự án tuyến đường Vành đai 4 vùng Thủ đô và thông tin quy hoạch sân bay thứ 2 của Hà Nội. Qua đó, bất động sản những địa phương như Thường Tín, Phú Xuyên,... ghi nhận mức giá có xu hướng tăng mạnh.

Khảo sát tại khu vực quốc lộ 1A thuộc xã Thắng Lợi, huyện Thường Tín, một cò đất tên Hưng đã giới thiệu về lô đất ven đường khu vực phố Tía (Tô Hiệu, Thường Tín) có diện tích khoảng 100m2, mặt tiền 4m, đường lớn 6m với “giá siêu rẻ”. Người này cho biết, ngay khi có thông tin đường vành đai 4 sẽ chạy qua đây, nhất là thêm tin về quy hoạch sân bay thì giá đất khu vực này tăng lên đột biến. Như tháng trước, những lô đất vị trí đẹp, mặt đường ô tô tránh nhau thoải mái mới được rao bán khoảng 20 - 25 triệu đồng/m2 thì nay đã tăng thêm 5 - 10 triệu đồng/m2.

Trong thời gian này, nhiều nhà đầu tư đổ về Thường Tín tìm mua các khu đất có diện tích lớn. “Đất trong trung tâm Hà Nội thì đắt đỏ lại khan hiếm, còn về Thường tín thì vẫn còn quỹ đất rộng. Vì vậy, giới đầu tư tới đây săn đất từ năm ngoái đến nay. Nếu sân bay thực sự xây dựng tại Thường Tín thì nhà đầu tư sau này có thể lời gấp đôi, gấp 3 lần”. Tuy nhiên, theo ghi nhận thực tế, đã có không ít nhà đầu tư dính phải “trái đắng” khi mua bất động sản vì những lời hoa mỹ từ các “cò lừa” siêu hạng này. 

Anh Hoàng Hùng - nhà đầu tư từ Hải Dương chia sẻ, vào tháng trước, sau khi nghe tin sân bay quy hoạch tại Thường Tín thì vợ chồng anh đã nhanh chóng lên đây xem đất. Sau khi tìm hiểu vị trí, pháp lý, giá đất thì anh Hùng ưng được một lô đất ven quốc lộ 1A nên quyết định chốt cọc và hẹn 15 ngày sau sẽ công chứng sang tên.

Vào ngày hôm sau, môi giới gọi lại cho chị Hoa (vợ Hùng) nói rằng có khách muốn mua lại lô đất với giá cao hơn. “Tôi nói với vợ là nếu lãi được vài trăm triệu thì bán luôn mà cô ấy chê tôi “chỉ biết ăn non”. Không những thế, vợ tôi còn rủ thêm vài người bạn tiếp tục ôm vài lô đất thổ cư quanh khu vực đó” - anh Hùng kể.

Vì vội vã muốn xong việc ngay mà chị Hoa đã không để ý kỹ về vị trí và giá trị của một thửa đất. Hơn nữa, “cò” đất còn giới thiệu lô đất này đang làm thủ tục lên thổ cư nên giá rẻ hơn một nửa các lô kia vì chỉ có giấy viết tay. Chị Hoa đã tin tưởng và đóng cọc ngay cho bên bán. Đến khi ra công chứng thì mới ngỡ ngàng đây là đất vườn và chưa biết bao giờ mới được lên thổ cư. Còn những lô thổ cư khác lại có giá cao hơn mặt bằng chung rất nhiều.

Theo nhận xét từ chuyên gia kinh tế - PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, tất cả những động thái về chính sách, cơ chế hay quy hoạch từ phía Nhà nước đều sẽ tác động ngay lên thị trường bất động sản và giới đầu cơ sẽ mượn cớ này gây nên “sốt ảo”. Chỉ với những thông tin chưa công bố chính thức hay mới chỉ là đề xuất của một cơ quan tham mưu thì thị trường đã xuất hiện hàng loại tình trạng lợi dụng thông tin để đẩy giá bất động sản tăng cao nhằm trục lợi. 

Cùng quan điểm này, ông Nguyễn Thế Điệp - Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, đề xuất xây dựng sân bay ở phía Nam thành phố hiện chỉ là ý tưởng ban đầu, chưa xác định có đi vào chính thức hay không. “Việc đón đầu quy hoạch là tốt nhưng những vấn đề là quy hoạch thường có độ trễ. Thực tế, có những công trình từ ý tưởng ban đầu đến khi thực hiện trễ đến hàng chục năm. Nếu không cẩn thận, các nhà đầu tư rất dễ bị “chôn vốn”” - ông Điệp nói.

Ngoài ra, giới chuyên gia cũng khuyến cáo các nhà đầu tư nên tỉnh táo và tìm hiểu kỹ thông tin quy hoạch và pháp lý cũng như tính kết nối hạ tầng kỹ thuật, giao thông, xã hội hay khả năng thanh khoản trước khi quyết định “chốt cọc”. Bởi thực tế, nhiều cò mồi sở hữu rất nhiều thủ đoạn để đưa các nhà đầu tư “non” kinh nghiệm “vào tròng", sập bẫy, vừa mất tiền lại mang thêm bực.