Công ty bất động sản được gì từ hai Luật sửa đổi mới thông qua

Theo Vietnambiz, vào ngày 27/11 và 28/11 Quốc hội khóa 15 đã lần lượt thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi). Tại kỳ họp này, Quốc Hội chưa thông qua Luật Đất đai (sửa đổi). Bản thảo cuối cùng của Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chưa được công bố nhưng Quốc hội thông báo thời điểm có hiệu lực của hai Luật này sẽ là từ ngày 1/1/2025.

Trong báo cáo phân tích ngành bất động sản mới đây của Chứng khoán Vietcap đưa ra những nhận định về tác động của Hai luật sửa đổi đối với những doanh nghiệp, công ty bất động sản đang hoạt động trên thị trường. 

Tác động của Luật Nhà ở (sửa đổi)

Nhận phân tích đánh giá luật nhà ở sơ đồ sẽ cung cấp một khuôn khổ pháp lý rõ ràng hơn và linh hoạt hơn cho những chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội ở trên ba khía cạnh nhất định.

Thứ nhất, miễn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với phần diện tích đất được giao để thực hiện phát triển dự án nhà ở xã hội mà không cần thủ tục xác định tiền sử dụng đất như trước đây.

Thứ hai, không bắt buộc chủ đầu tư phải dành 20 % đất trong dự án thương mại cho nhau xã hội để cung cấp các phương án thay thế cho các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội.

Thứ ba, mức lợi nhuận tối đa là 10 % đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội chứ không phải trên toàn bộ dự án.

Dưới góc độ của người mua nhà, luật nhà ở sửa đổi mở rộng các nhóm đối tượng được phép mua nhà ở xã hội, đồng thời quy định người mua nhà ở xã hội sẽ chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc bán cho những đối tượng nằm trong danh sách được mua nhà ở xã hội với mức giá tối đa bằng với mức giá đã ký trong hợp đồng với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội.

Đây là một trong những điều kiện được đánh giá để đảm bảo khả năng tiếp cận và chi trả theo xã hội đối với những người có thu nhập thấp và người lao động thật sự có nhu cầu.

Đối với các doanh nghiệp, công ty bất động sản được nhất định những chủ đầu tư có dự án nhà ở xã hội trong kế hoạch phát triển sắp tới là những cái tên nổi bật như Vinhomes, Nam Long sẽ được hưởng lợi từ những thay đổi của Luật.

Ngoài ra, những quy định trong luật nhà ở sửa đổi nhiều khả năng sẽ góp phần hỗ trợ việc điều chỉnh những quy hoạch tổng thể đối với một số dự án thương mại có quy mô lớn khi chủ đầu tư đã đưa ra đề xuất bố trí phân nhà ở xã hội bên ngoài dự án.

Đối với việc quy định lợi nhuận tối đa 10 % cho diện tích xây dựng nhà ở xã hội thay vì toàn bộ dự án như trước được đánh giá sẽ hỗ trợ tối đa cho chủ đầu tư tăng thêm lợi nhuận khi phát triển nhà ở xã hội thông qua phần diện tích thương mại. 

Tác động của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Cũng theo những phân tích, luật kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ quy định những yêu cầu pháp lý chặt chẽ hơn cho những chủ đầu tư trước khi họ có thể mở bán dự án hình thành trong tương lai và thu tiền của khách hàng. Đây là một trong những quy định để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà tránh khỏi những rủi ro nếu như chủ đầu tư có ý định huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn tất những thủ tục pháp lý cần thiết.

Những quy định này có thể khiến chủ đầu tư mất nhiều thời gian hơn để chuẩn bị nhằm đáp ứng những yêu cầu pháp lý cần thiết ngay từ khi bắt đầu xây dựng và triển khai chiến lược bán hàng. Mặc dù mất thêm thời gian nhưng đây lại được đánh giá là một khâu hết sức quan trọng và cần thiết để đảm bảo sự công khai rõ ràng ngay từ khi chủ đầu tư bắt tay vào xây dựng dự án.

Tuy nhiên, đơn vị này cũng cho rằng luật kinh doanh bất động sản sửa đổi và luật nhà ở sửa đổi sẽ không tác động quá nhiều đến những chủ đầu tư có lịch sử hình thành và tiềm năng lớn ở trên thị trường như Vinhomes, Nam Long, Nhà Khang Điền do cách tiếp cận chủ động của đơn vị này trong việc đáp ứng các yêu cầu pháp lý và hoàn thành việc xây dựng nền móng trước khi bắt đầu bán hàng.

Công ty này cũng đã đưa ra nhận định về sự phục hồi của thị trường và doanh số bán hàng của các chủ đầu tư vào năm 2024 so với mức cơ sở quận năm 2023, đây là thời điểm mà niềm tin của người mua nhà cũng như các chủ đầu tư cũng đã được cải thiện rõ rệt. Tuy nhiên, nhận phân tích này cho rằng việc hoãn thông qua luật đất đai sửa đổi được công bố trong thời gian gần đây có thể dẫn đến những rủi ro, doanh số bán lẻ của dự án mới chậm hơn dự kiến.

Tuy nhiên, điều mà thị trường kỳ vọng nhất chính là những dự án có tình trạng pháp lý rõ ràng sẽ ngày càng nhiều hơn. Từ đó, sẽ giúp cho thị trường phục hồi trở lại và đảm bảo được sự công bằng mà không cần phải chờ đến khi luật đất đai sửa đổi được ban hành. Bên cạnh đó, nếu điều này được triển khai thì những dự án vừa và nhỏ, những dự án nhà ở xã hội cũng sẽ khiến khách hàng yên tâm hơn khi mua.

Một yếu tố nữa liên quan đến những điều chỉnh trong luật kinh doanh bất động sản, nhóm các nhà phân tích chứng khoán VNDirect nhận định các chủ đầu tư sẽ được yêu cầu phải chứng minh năng lực tài chính mạnh hơn, năng lực hoàn thiện pháp lý và triển khai dự án tốt hơn, thông qua đó sẽ giúp bảo vệ lợi ích của khách hàng. Đây là một trong những cách hết sức cần thiết để mang lại một môi trường bất động sản lành mạnh, văn minh và đồng thời giúp cho người mua có thể nhận diện được đâu là chủ đầu tư uy tín.

Bên cạnh đó, nhóm phân tích cũng cho rằng những yêu cầu chặt chẽ được đưa ra sẽ tạo lợi thế cạnh tranh mạnh mẽ cho những doanh nghiệp đứng đầu, khẳng định đẳng cấp so với những doanh nghiệp ở mức trung bình. VNDirect cũng kỳ vọng Luật Đất đai mới sẽ được thông qua theo đúng kế hoạch và bắt đầu có hiệu lực kể từ năm 2025, từ đó khơi thông nguồn cung dự án mới qua việc giải quyết được các điểm nghẽn pháp lý.

Vấn đề pháp lý vẫn luôn là một câu hỏi rất lớn đối với các chủ đầu tư trên thị trường bất động sản. Do đó, chỉ cần khơi thông được và tháo gỡ được nút thách này thì chắc chắn thị trường sẽ phục hồi trở lại và mang đến những sản phẩm chất lượng cho khách hàng.