Cổ phiếu DIG có thực sự "ngon, bổ, rẻ" khi hạ giá chào bán 50%?

DIC Corp (HoSE: DIG) mới đây đã thông qua phương án chào bán thêm tối đa 100 triệu cổ phiếu DIG

Tại Đại hội đồng cổ đông (ĐHĐCĐ) bất thường của Tổng công ty CP Đầu tư Phát triển Xây dựng - DIC Corp (HoSE: DIG) mới đây đã thông qua phương án chào bán thêm tối đa 100 triệu cổ phiếu DIG với mức giá là 15.000 đồng/cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu theo phương thức thực hiện quyền mua với tỷ lệ thực hiện tối đa là 1.000:163,97. Và giá chào bán cũng đã giảm 50% so với kế hoạch chào bán cổ phiếu trong hồi đầu năm.  

Cũng tại Đại hội đồng cổ đông bất thường diễn ra mới đây, cổ đông của DIC Corp đã thông qua phương án phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với mức giá là 15.000 đồng/cp, so với kế hoạch hồi đầu năm giảm 50%. 

Thời gian thực hiện cũng từ quý IV/2022 đến quý I/2023. Nếu như phát hành thành công thì DIC Corp sẽ có thêm tối đa là 1.500 tỷ đồng và đồng nghĩa với vốn điều lệ của DIC Corp sẽ có thể tăng từ mức hơn 6.099 tỷ đồng lên hơn 7.099 tỷ đồng.

Và theo như phương án chào bán, DIC Corp cũng muốn huy động tối thiểu là 70% tổng số cổ phần dự kiến chào bán, tương ứng với 1.050 tỷ đồng để có thể đầu tư dự án Khu đô thị du lịch Long Tân (Nhơn Trạch, Đồng Nai).

Nếu trong trường hợp số cổ phiếu mới phát hành không được cổ đông hiện hữu mua hết thì ĐHĐCĐ sẽ ủy quyền cho HĐQT phân phối đến cổ đông của DIC Corp hoặc người khác với điều kiện là không thuận lợi hơn so với điều kiện chào bán cho cổ đông hiện hữu và hạn chế giao dịch trong thời gian 1 năm kể từ ngày kết thúc đợt chào bán. 

Ông Nguyễn Thiện Tuấn - Chủ tịch DIC Corp khẳng định, việc huy động 1.500 tỷ đồng không phải là do doanh nghiệp thiếu tiền mà nhằm mục đích đáp ứng phục vụ đầu tư các siêu dự án. Ông Tuấn cũng cho biết, hiện tại DIC Corp hiện cũng có hơn 2.200 tỷ đồng tiền gửi và dự kiến đầu năm 2023 sẽ có thêm 5000 tỷ đồng nữa. 

Chủ tịch Nguyễn Thiện Tuấn khẳng định: “Việc chào bán cổ phiếu tăng vốn không phải vì DIC Corp thiếu tiền, mà tăng vốn để phù hợp năng lực, đưa DIC Corp ngang bằng với những doanh nghiệp, tập đoàn khác”. 

Bên cạnh đó, ông Tuấn cũng cho biết, DIC Corp cũng nắm trong tay khoảng 22 dự án bất động sản và dự kiến sẽ mở thêm kênh đầu tư phát triển bất động sản khu công nghiệp cùng một số lĩnh vực mới mang tính lâu dài,. 

Cũng theo ông Tuấn, công ty sẽ hoàn thành kế hoạch lãi trước thuế cả năm 2022 là 1.900 tỷ đồng và bất chấp các doanh nghiệp nói chung và nhóm bất động sản nói riêng đang gặp nhiều khó khăn. Hơn thế, ông cũng cam kết DIC Corp sẽ trả cổ tức với tỷ lệ trên dưới 25%. 

6 tháng đầu năm 2022, DIC Corp đạt hơn 1.094 tỷ đồng doanh thu thuần

Xét về kết quả kinh doanh, trong 6 tháng đầu năm 2022, DIC Corp cũng đạt hơn 1.094 tỷ đồng doanh thu thuần còn lợi nhuận sau thuế đạt gần 143 tỷ đồng, so với cùng kỳ năm trước giảm 2% về doanh thu và tăng 51% về lợi nhuận. Và riêng trong quý 2. DIC Corp đã đạt hơn 575 tỷ đồng doanh thu thuần, so với cùng kỳ giảm 7% còn lợi nhuận sau thuế đạt 79 tỷ đồng, so với cùng kỳ năm trước tăng 50%. 

Như thế, dù lợi nhuận tăng trưởng nhưng dòng tiền kinh doanh của DIC Corp ở trong quý 2/2022 âm hơn 1.900 tỷ đồng trong khi đó cùng kỳ âm 353 tỷ đồng. Ngoài việc ghi nhận khoản chi hơn 1.700 tỷ đồng cho bên cung cấp hàng hóa cũng như dịch vụ như cùng kỳ thì khoản chi khác của doanh nghiệp cũng gia tăng đột biến từ 436 tỷ đồng lên gần 1.700 tỷ đồng. Mặc dù vậy thì dòng tiền thuần ở trong kỳ của DIC Corp vẫn dương bởi doanh nghiệp vay và bàn lại công cụ nợ hơn 3.000 tỷ đồng. 

Tính đến ngày 30/6, tổng tài sản của DIC Corp đạt trên 16.000 tỷ đồng và không có sự biến động nhiều so với thời điểm cuối tháng 3. Và chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu tài sản của DIC Corp vẫn là hàng tồn kho với hơn 5.370 tỷ đồng, so với hồi đầu năm tăng gần 40% và so với thời điểm cuối tháng 3 tăng thêm 34%, tiếp đến là các khoản phải thu ngắn hạn gần 4.220 tỷ đồng.

Chứng khoán SSI cho biết, DIC Corp còn khá tham vọng trong việc tìm kiếm các khu đất mới để có thể bổ sung vào quỹ đất của mình với hơn 10 dự án hiện đang được nghiên cứu cũng như phát triển. Mặc dù vậy, SSI cũng cho rằng để có được một dự án mới thì chủ đầu tư phải trải qua rất nhiều giai đoạn như đề xuất đầu tư, phê duyệt quy hoạch tổng thể,... Thông thường thì sẽ mất rất nhiều năm để có thể hoàn thành đáng kể do phương thức đấu thầu mới. Điều này cũng có thể là thách thức đối với công ty khi mở rộng nhiều dự án cùng một lúc. 

Chứng khoán SSI cũng khẳng định, so với các chủ đầu tư nổi tiếng khác ở phía Nam như NLG, DXG, NVL thì khả năng phát triển dự án của DIC Corp vẫn sẽ gặp một số khó khăn bởi giá đất đền bù tăng cao và pháp lý dự án vẫn còn đang trong giai đoạn hoàn thiện. Chính vì thế mà doanh số bán và ghi nhận lợi nhuận trong giai đoạn năm 2021 - 2022 chỉ đến từ một số dự án như Nam Vĩnh Yên, DiG star CSJ cùng một vài các dự án khác. Và trong thời gian 2 năm qua, nguồn lợi nhuận chính của DIC Corp chủ yếu đến từ lợi nhuận tài chính cũng như thoái vốn khỏi dự án Đại Phước. 

Chuyên gia Chứng khoán SSI nhận định: “Dù có giá trị tiềm năng từ quỹ đất chiến lược nhưng giai đoạn triển khai của các dự án này cũng có thể sẽ gặp nhiều thách thức bởi phí sử dụng đất ở nhiều tỉnh như Đồng Nai, Vũng Tàu đang tăng mạnh. Chính vì thế mà tổng chi phí phát triển sẽ tăng cũng như có tác động tiêu cực đến tỷ suất lợi nhuận trong tương lai. Chưa kể đến việc triển khai các dự án mới cũng như hoạt động huy động vốn ở trên thị trường bất động sản hiện nay tương đối chậm và khiến cho dòng tiền cần cho DIC Corp để có thể phát triển các dự án trong tương lai càng khó khăn hơn". 

Ở trên thị trường, cổ phiếu DIC chốt phiên giao dịch ngày 14/9 đạt thị giá là 25.550 đồng/cp. Và tính từ vùng đỉnh giá đạt được hồi đầu năm với thị giá là 98.200 tỷ đồng/cp. Đến thời điểm hiện tại, cổ phiếu DIG đã giảm gần 74% đồng nghĩa với việc vốn hóa thị trường của DIC Corp cũng đã bốc hơi hơn 44.306 tỷ đồng.

Giới phân tích cũng cho rằng, việc cổ phiếu DIG lao dốc mạnh cũng là nguyên nhân chính khiến cho DIC Corp đã phải hai lần hạ giá chào bán cổ phiếu từ mức 30.000 đồng xuống 20.000 đồng/cổ phiếu, rồi 15.000 đồng/cổ phiếu, so với kế hoạch chào bán hồi đầu năm giảm 50%.

Một vị chuyên gia đánh giá rằng, DIC Corp là một doanh nghiệp lớn và nắm trong tay một quỹ đất khủng với nhiều dự án khủng có vốn đầu tư hàng chục nghìn tỷ đồng nhưng thị giá cổ phiếu cũng chỉ ngang hàng với doanh nghiệp SME. Và sau khi cổ phiếu lao dốc thì cổ đông cũng không còn mặn mà với các kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp, điều này cũng đã chứng minh cho việc DIC Corp phải mất 2 lần mới có thể tổ chức thành công ĐHĐCĐ bất thường, khác hẳn với thời điểm tổ chức ĐHĐCĐ thường niên vào hồi đầu năm. Ngoài ra, mặc dù sở hữu nhiều dự án khủng nhưng pháp lý của các dự án vẫn đang còn dang dở, điều này cũng đang ảnh hưởng lớn để cho tiến độ triển khai các dự án của DIC Corp.