Chuyên gia VNDirect dự báo thời điểm diễn ra cơn sốt đất tiếp theo

Lãi suất giảm giúp thị trường “rã đông”

Theo Nhịp sống thị trường, trong báo cáo Ngành Bất động sản nhà ở mới nhất, Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDirect (mã chứng khoán: VND) nhận định rằng, các nút thắt đang được tháo gỡ quyết liệt. Nhóm phân tích chỉ ra 3 nút thắt cần được tháo gỡ đồng bộ nhằm hỗ trợ đà phục hồi của thị trường bất động sản bao gồm: kênh dẫn vốn, vấn đề pháp lý và cân bằng lại cán cân cung cầu trên thị trường bất động sản. Theo VNDirect, rủi ro thanh khoản hiện vẫn ở mức cao, nhưng giai đoạn khó khăn nhất đã đi qua.

Có thể thấy, những dấu hiệu tích cực đến từ việc các doanh nghiệp bất động sản đã chủ động mua lại trước hạn các khoản trái phiếu doanh nghiệp trị giá 12.561 tỷ đồng, qua đó giúp giá trị trái phiếu đáo hạn trong nửa cuối năm 2023 và 2024 lần lượt giảm 12% và 10% so với trước khi mua lại. Theo đó, giảm áp lực đáo hạn trái phiếu dù áp lực này vẫn ở mức cao, nhất là với các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn về dòng tiền.

Rủi ro mất khả năng thanh toán của các doanh nghiệp bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023 đã giảm nhẹ khi các doanh nghiệp thực hiện việc gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu và kéo giãn nợ ngân hàng theo Nghị định số 08/2023/NĐ-CP và Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP. Tuy nhiên, vấn đề thanh khoản của doanh nghiệp vẫn đáng lo ngại khi nhiều doanh nghiệp vẫn chậm trả lãi và gốc trái phiếu do những khó khăn ở các kênh tái cấp vốn cùng việc doanh số ký bán giảm mạnh do tâm lý thị trường.

Ngoài ra, lãi suất giảm giúp thị trường dần “rã đông”. Theo đó, áp lực chi phí lãi vay của các doanh nghiệp bất động sản đã phần nào hạ nhiệt. Trong tháng 7/2023, lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của các Ngân hàng Thương mại tiếp tục giảm 20 điểm cơ bản, dao động từ 6 - 7%/năm, giúp giảm áp lực lãi vay đối với các khoản vay theo lãi suất thả nổi của các doanh nghiệp phát triển bất động sản. VNDirect cho rằng, thị trường bất động sản sẽ dần ấm trở lại khi lãi suất vay mua nhà giảm về mức 10 - 11%.

Tại TP. Hồ Chí Minh, thành phố đặt mục tiêu tháo gỡ pháp lý cho 50 dự án bất động sản trong năm nay. Hiện tại, TP. Hồ Chí Minh đang có 156 dự án bất động sản được phát triển bởi 121 chủ đầu tư đang chờ giải quyết vướng mắc (khoảng 70% trong đó có liên quan đến vấn đề pháp lý). Khi những rào cản pháp lý của các dự án trên được tháo gỡ, dự kiến TP. Hồ Chí Minh sẽ có khoảng 4.000 - 5.000 căn hộ được mở bán giúp giảm bớt áp lực nguồn cung hiện tại trên thị trường.

bên cạnh đó, các cơ quan quản lý cũng đang nỗ lực tái cân bằng nguồn cung - cầu trên thị trường bất động sản dân cư. Trên thị trường hiện nay đang diễn ra tình trạng mất cân đối cung cầu, đặc biệt là thừa cung ở phân khúc cao cấp nhưng lại thiếu cung ở phân khúc bình dân và trung cấp.

Như đã biết, bên cạnh gói tín dụng ưu đãi cho các dự án nhà ở xã hội, Chính phủ đã cam kết đến năm 2030 sẽ xây dựng hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân nhằm đáp ứng nhu cầu của phân khúc nhà bình dân và nhà cho người có thu nhập thấp.

Khi nào sốt đất sẽ quay trở lại?

Sau giai đoạn 2011 - 2013 chững lại, thị trường bất động sản đã dần phục hồi. Kể từ năm 2014 đến năm 2022, gần 10 năm trôi qua, cơ sốt đất vẫn liên tục xuất hiện, lúc âm ỉ, lúc bùng cháy mạnh mẽ tại nhiều phân khúc cũng như nhiều khu vực. Thậm chí, đất quê ở các vùng nông thôn, miền núi, nơi tưởng như “chẳng ai đến ở” cũng sốt.

Đánh giá về triển vọng của thị trường bất động sản nhà ở trong thời gian tới, VNDirect cho rằng, thị trường vẫn trầm lắng trong năm 2024 và sự phục hồi sẽ rõ ràng hơn kể từ nửa cuối năm 2024 khi các chính sách tiền tệ được nới lỏng hơn.

Ngoài ra, đơn vị này cũng chỉ ra rằng, chỉ có một sự khách biệt lớn giữa thời điểm hiện tại và giai đoạn 2011 - 2012. Đó là trong giai đoạn trước, thị trường ở trạng thái dư cung và lạm phát ở mức rất cao, trong khi nguồn cung dự án thời điểm hiện tại rất hạn chế và nguồn vẫn chực chờ ở mức cao.

Đáng chú ý, công ty này cũng đưa ra dự báo, theo chu kỳ trong lịch sử cơn sốt đất tiếp theo có thể diễn ra vào giai đoạn 2025 - 2026.

Thời điểm hiện tại, lãi suất cho vay mua bất động sản đã giảm trở về ngưỡng thời kỳ trước sốt đất, động thái tích cực của Chính phủ để gỡ khó cho kênh đầu tư này nhưng thanh khoản mới bắt đầu nhen nhóm trở lại.

Ông Lê Kiên, một nhà đầu tư lâu năm tại TP. Hồ Chí Minh cho rằng, thị trường mới chỉ hồi sức khoảng 30% so với thời điểm sôi động. Nhưng nếu so với giai đoạn đầu năm 2023, thị trường đã có tín hiệu khởi sắc.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhận định rằng, sốt đất khó có thể quay trở lại trong ngắn hạn mà phải mất khoảng thời gian dài để thị trường phục hồi. Giá bất động sản cũng khó tăng trở lại ngay và giá trị thật của bất động sản sẽ trở lại.

Trong một tọa đàm diễn ra mới đất, lãnh đạo của một doanh nghiệp địa ốc đã thẳng thắn chia sẻ rằng, thị trường bất động sản đã dễ thở hơn, nhưng mới chỉ là cuộc chơi của những người có tiềm lực và bắt đáy. Nền kinh tế đã bớt khó khăn khi ghi nhận tín hiệu từ làn sóng FDI và đầu tư công được giải ngân, các dự án bắt đầu rục rịch bán hàng trở lại.

Tuy nhiên, đến cuối năm 2024, thị trường mới có thể phục hồi như bình thường và để sôi động, mua bán nhộn nhịp, giá tăng cần phải đến năm 2027 và 2028.