Chuyên gia kinh tế - bất động sản Lê Bá Chí Nhân: BĐS công nghiệp TPHCM và khu vực sẽ tăng gấp 2-3 lần trong giai đoạn 2026-2030

Vành đai 3 ‘thúc đẩy’ BĐS phía Nam thêm sôi động

Trong khi những phân khúc khác vẫn còn ảm đạm, bất động sản công nghiệp TPHCM cùng các tỉnh lân cận như Long An, Bình Dương và Đồng Nai trong những ngày cuối năm chứng kiến sự tăng trưởng tích cực nhờ việc khởi công dự án đường Vành đai 3.

Theo đó, tại Khu công nghiệp An Hạ (xã Phạm Văn Hai, huyện Bình Chánh, TPHCM) tiếp giáp đường Vành đai 3, hoạt động xây dựng và tái cấu trúc đất trống chuyển thành nhà kho và cơ sở sản xuất đang diễn ra vô cùng sôi động. Nhiều bãi xe, kho chứa hàng trước đây bị bỏ hoang giờ đang được công nhân làm sạch, cải tạo kỹ càng để chuẩn bị cho thuê.

Thời điểm hiện tại, giá cho thuê kho xưởng trong KCN này đang tăng cao hơn trước. Trước đây, giá cho thuê một khu đất rộng gần 2.000m2 của một công ty sản xuất giày da là khoảng 220 triệu đồng/tháng, giờ cải tạo lại cho thuê giá 250 triệu đồng/tháng. Trong KCN có nhiều trụ sở công ty, nhà máy sản xuất của nhiều doanh nghiệp cả trong và ngoài nước mới được xây dựng.

Công nhân tại Khu công nghiệp An Hạ, Bình Chánh - tiếp giáp đường Vành đai 3 đang xây mới một cơ sở sản xuất rộng hơn 2.000m2. Ảnh: Báo Giao Thông

Tại KCN Hựu Thạnh IDICO (sát đường Vành đai 3 đoạn qua Long An, thuộc huyện Đức Hòa), nhiều khu đất trước đây không sử dụng cũng mới chuyển đổi trở thành kho chứa hàng hóa đông lạnh và bãi đỗ xe. UBND tỉnh này vừa ký quyết định cấp phép Công ty Suntory Pepsico Việt Nam thuê diện tích 20ha ở KCN trên, làm dự án đầu tư sản xuất đồ uống, sữa và nước tinh khiết với trị giá 185 triệu USD, tương đương 4.374 tỷ đồng.

Tương tự, đại diện VRG Long Thành cho biết, Khu công nghiệp Lộc An (tiếp giáp tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành, kết nối với Vành đai 3 đoạn qua Đồng Nai) trong thời gian qua đã thu hút được 54 dự án, với khoảng 243,12ha và dự án nhà xưởng cao tầng, diện tích 18,14ha. Tỷ lệ lấp đầy trong 9 tháng gần đây đạt 72,52%, tương đương 370,84ha đất công nghiệp dành cho thuê. Trong số đó, có 42 nhà máy đã đi vào sản xuất, tạo công ăn việc làm cho khoảng 16.000 người lao động.

Tại KCN VSIP III, Bình Dương, Tập đoàn LEGO cũng đang tích cực đẩy nhanh quá trình xây dựng nhà máy hơn 1,3 tỷ USD, với các hạng mục văn phòng, nhà ở cho công nhân. Dự án này theo kế hoạch sẽ đi vào hoạt động ngay trong quý cuối năm. Hàng chục KCN quy mô lớn cũng đang được phát triển tại khu vực Bến Cát, Tân Uyên, đón ‘làn sóng’ đầu tư FDI đang đổ về tỉnh này.

BĐS công nghiệp TPHCM và khu vực sẽ tăng gấp 2-3 lần trong giai đoạn 2026-2030

Theo ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn và Giao dịch, CBRE tại Việt Nam, nghiên cứu thị trường BĐS công nghiệp TPHCM và các vùng lân cận cho thấy, mức tăng trưởng được ghi nhận trong khoảng 4-6%.

Nghiên cứu thị trường BĐS công nghiệp TPHCM và các vùng lân cận cho thấy, mức tăng trưởng được ghi nhận trong khoảng 4-6%. Ảnh: Vneconomy

Dữ liệu thống kê trong 9 tháng gần đây ghi nhận, khu vực TPHCM và các tỉnh phía Nam đã cho thuê khoảng 400-500 ha đất trong các KCN, chủ yếu tập trung tại TPHCM và các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai hay Long An. Trong các khu vực này, một số dự án lớn cũng đã được công bố. Tỷ lệ lấp đầy trong các khu công nghiệp đạt mức 81,9%.

Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ đất công nghiệp tại các vùng này trong quý vừa qua đã tăng lên hơn 190ha, so với quý trước đã tăng 5,9%. Tốc độ tăng trưởng dự kiến sẽ tăng lên cho đến năm 2024 nhờ xu hướng phát triển ổn định. Trong giai đoạn này, nhóm bất động sản công nghiệp phát triển nhanh chủ yếu là nhóm đất nhà kho và xưởng sản xuất. Hiện tại, nguồn cung của 2 nhóm trên ở TPHCM và vùng lân cận đang dồi dào, mức giá cạnh tranh. Theo dự báo, đây sẽ là sản phẩm chủ đạo của nhóm BĐS công nghiệp trong tương lai nhờ kết nối hạ tầng giao thông được hoàn thiện.

Ông Hiếu nhận định, không ít nhà đầu tư thuộc lĩnh vực BĐS công nghiệp kỳ vọng, dự án tuyến đường Vành đai 3 sẽ giúp kết nối trực tiếp hàng hóa từ các KCN tại Bến Lức, Đức Hòa, Cần Giuộc (Long An) tới sân bay cùng với các cảng đường thủy mà không cần phải đi vào khu trung tâm. Ngoài ra, dự án giao thông này cũng tạo nhiều lợi ích về kết nối cho khu vực Nhơn Trạch và sân bay Long Thành, Đồng Nai.

Hiện tại, nguồn cung của 2 nhóm trên ở TPHCM và vùng lân cận đang dồi dào, mức giá cạnh tranh. Ảnh: VnExpress

Cụ thể, ông Hiếu nhận định: “Từ trước đến nay, các nhà đầu tư tại khu vực Long An vẫn lo ngại về việc thiếu hạ tầng kết nối lớn. Sự xuất hiện của Vành đai 3 được kỳ vọng sẽ cải thiện kết nối, giúp các nhà đầu tư tự tin hơn và thúc đẩy sự phát triển trong các lĩnh vực sản xuất như nhà kho và xưởng sản xuất”.

Liên quan đến vấn đề này, Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế - bất động sản, nhận định, có 2 yếu tố giúp bất động sản công nghiệp TPHCM và khu vực lân cận tăng trưởng mạnh mẽ. Đầu tiên là yếu tố khách quan, đó là sự ổn định về môi trường kinh doanh và những hiệp định thương mại mới ký kết tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài ‘đổ’ vào Việt Nam.

Yếu tố thứ hai là yếu tố tác động trực tiếp, đó là sự phát triển của cơ sở hạ tầng, đặc biệt là hệ thống cao tốc được phát triển mạnh mẽ từ Bắc vào Nam, giúp việc kết nối giữa các khu vực càng thêm thuận lợi. Đặc biệt, việc khởi công và đẩy nhanh tiến độ dự án đường Vành đai 3 giúp kết nối TP HCM và các tỉnh như Long An, Bình Dương, Đồng Nai.

Với những yếu tố này, Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân dự báo, bất động sản công nghiệp TPHCM và khu vực sẽ tăng gấp 2-3 lần trong giai đoạn 2026-2030, khi hệ thống giao thông liên kết vùng phía Nam được hình thành rõ nét.