Chuyên gia dự đoán về thời gian phục hồi của đất nền tỉnh ven TP. HCM

Giao dịch đất nền rục rịch trở lại

Theo Nhịp sống thị trường, ghi nhận cho thấy, tại một số khu vực như huyện Long Thành, Cẩm Mỹ, Định Quán (Đồng Nai); Bà Rịa – Vũng Tàu; Tân Uyên, Bàu Bàng (Bình Dương) đã có thêm các giao dịch đất nền. Dù sức cầu vẫn yếu hơn giai đoạn trước nhưng đã có sự quan tâm trở lại của các nhà đầu tư. Nhiều môi giới cho rằng, đây là tín hiệu tốt. 

Một môi giới chuyên thị trường đất nền Long Thành (Đồng Nai) cho biết, trong khoảng 2 tháng nay, ngày càng có thêm khách hàng đi xem đất. Dù giao dịch vẫn chưa nhiều (chỉ khoảng 1 - 2 nền trong vòng 3 tháng gần đây) nhưng việc khách hàng chịu đi xem đất trở lại chính là hy vọng về giao dịch sau này. 

Theo môi giới này, ở thời điểm “khủng hoảng” nhất vào cuối năm 2022 đến sau Tết Nguyên đán, gần như không có ai chịu đi xem nhà đất. Hàng loạt môi giới rơi vào trạng thái “ở không” và tỷ lệ bỏ nghề ở thời điểm này tăng mạnh.

Cho tới nay, tuy giao dịch chưa phát sinh nhiều nhưng các môi giới cho hay, thị trường địa ốc đã có hy vọng hồi phục thanh khoản. Môi giới tỉnh cũng đẩy nhanh tin rao bán trên các trang giao dịch, tăng cường tìm khách ở thời điểm này. 

Vừa qua, khi làm việc với một nữ môi giới chuyên bán nhà đất tại thị trường Bà Rịa – Vũng Tàu, chị cho biết người mua nay đã trở lại thị trường. Các giao dịch phát sinh ở cả sản phẩm ngộp và không ngộp. Khi nhà đầu tư chịu xuống tiền, đây là dấu hiệu tốt, kỳ vọng vào sự phục hồi thanh khoản. 

“Người mua đi xem đất khá đông, chủ yếu là những nhà đầu tư mua sản phẩm diện tích lớn với giá tiền cao” - Môi giới này nói. Tuy nhiên cũng theo người nay, khách hàng hiện chỉ quan tâm tới một số khu vực có tiềm năng BĐS rõ nét, sức cầu chưa lan rộng ra toàn bộ thị trường Bà Rịa – Vũng Tàu như giai đoạn trước đó. 

Theo ghi nhận tại huyện Cẩm Mỹ, Định Quán (Đồng Nai) có thể thấy thị trường vẫn khá im ắng. Tuy nhiên, không còn bất động như giai đoạn đầu năm 2023 thì nhà đầu tư hiện nay có dấu hiệu đi xem nhà đất. 

Ở thời điểm này đã có một số giao dịch đất vườn, đất nông nghiệp (giảm giá khoảng trên dưới 25% so với cuối năm 2021). Chị Nga - Môi giới chuyên nhà đất khu vực Định Quán cho biết, khách hàng đang quan tâm tới các thông tin rao bán, một số người đã đi xem đất. Tuy giao dịch không nhiều nhưng với những mảnh đất có vị trí đẹp, gần thị trấn thì nhà đầu tư sẽ “xuống tiền”. Các nhà đầu tư chủ yếu là ở địa phương, số ít đến từ TP. HCM. 

“Nhà đầu tư nắm bắt được tình hình thị trường, thấy rõ tiềm năng tăng giá khi một số tuyến đường cao tốc được hình thành, đi qua nên có tiền là tìm tới mua các sản phẩm giá ngộp, để đó rồi chờ thời cơ” - Chị Nga cho hay. 

Trong khi đó tại Bình Dương, sức cầu trên thị trường đất nền cũng có dấu hiệu tốt lên ở các khu vực huyện Bàu Bàng, Tân Uyên. Tuy nhiên, khách hàng chủ yếu tìm kiếm đất nền diện tích lớn để phục vụ cho nhu cầu mở xưởng hoặc phân lô. Môi giới cho rằng, các nền đất thổ cư có diện tích 80 - 100m2 tại khu vực này vẫn yếu giao dịch. Lượng người mua quan tâm tới tin đăng đã tăng so với hồi đầu năm nhưng giao dịch chưa rõ nét. 

Bất động sản là kênh đầu tư bền vững

Nhà đất các tỉnh lân cận TP. HCM sau khoảng thời gian “bất động” thanh khoản thì nay đã có dấu hiệu giao dịch trở lại. Tuy chưa sôi động nhưng vẫn được kỳ vọng sẽ là “điểm tựa” phục hồi kể từ cuối năm 2023.

Tháng 7 và tháng 8/2023 có thể thấy vẫn là những tháng “ấm áp” của thị trường bất động sản khu vực phía Nam. Theo số liệu từ DKRA Group, đối với phân khúc đất nền, tại Tp.HCM và tỉnh lân cận có 3 dự án mở bán, bao gồm 1 dự án mới. Tổng cộng trên thị trường đã có 108 nền rao bán và 24 nền được tiêu thụ. Các giao dịch này ở mức vừa phải, tuy nhiên lượng hàng mới lại có sự tiến bộ rõ rệt so với các tháng trước đó (không có sản phẩm nào mở bán). 

Tại phía Nam, nhiều công trình hạ tầng giao thông được chú trọng đầu tư. Đây là kỳ vọng tạo nên sức cầu cho thị trường đất nền các tỉnh lân cận TP. HCM. 

Tại một Talk Show gần đây, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Phúc Hưng - Ông Nguyễn Duy Mạnh nhấn mạnh, từ năm 2022 tới nay, có không ít các công trình hạ tầng giao thông phía Nam được chú trọng đầu tư và xây dựng. Điều này cũng là động lực phát triển đối với thị trường bất động sản nói chung và đất nền nói riêng. 

Dù vậy, ông Thanh cho rằng, thời điểm này có sự khác biệt, ở những giai đoạn trước thì đất nền thường ăn theo hạ tầng cao tốc, nhưng thời gian sắp tới việc phân lô bán nền sẽ bị hạn chế. Điều này khiến việc chuyển nhượng trở nên khó khăn. Giá đất nền theo đó cũng không tăng nhanh như thời gian trước. 

“Dự báo thời gian phục hồi của thị trường đất nền phía Nam chậm hơn vì những yếu tố về tâm lý đầu tư còn khá yếu trong giai đoạn này. Với các chính sách liên quan tới lãi suất và tín dụng thì ít nhất phải có độ trễ 3 - 6 tháng, thường là đi chậm hơn so với sự phát triển của thị trường. Vì vậy, phải tới năm 2024 mới là thời điểm của thị trường đất nền” - Vị chuyên gia cho hay. 

Chia sẻ với báo chí mới đây, CEO kiêm Chủ tịch HĐQT Vạn Khang Phát Corporation - Ông Nguyễn Vũ Cao đưa ra nhiều nhận định về thời điểm phục hồi và khu vực dẫn đầu khả năng phục hồi của thị trường bất động sản nói chung và đất nền nói riêng. 

Ông Cao cho rằng, thị trường địa ốc sẽ có dấu hiệu phục hồi từ quý IV/2023, nhưng không phải trên phạm vi toàn quốc. Cụ thể, thị trường sẽ chỉ phục hồi sớm tại các địa phương ghi nhận giá bất động sản chưa tăng cao, còn tiềm năng tăng trưởng, sở hữu giá trị nội lực lớn và sức mua lớn. Có thể ví dụ như vùng ven tại các thành phố trọng điểm. 

Ngày trước, người dân luôn có xu hướng tập trung sinh sống tại trung tâm các thành phố lớn, dẫn tới tình trạng quá tải, chật chội cho các khu vực này, dư địa cho việc phát triển thị trường bất động sản ngày càng cạn kiệt vì quỹ đất khan hiếm. 

Vì vậy, thay vì di chuyển vào vùng lõi thì hiện nay vùng ven của các thành phố lớn đang trở thành điểm đến thu hút đông đảo người dân và các nhà đầu tư bất động sản đổ về. Đáng chú ý là việc mở rộng, nâng cấp hạ tầng ra vùng ven, theo đó sức mua sẽ tăng. Sức mua tăng ở đâu, thị trường bất động sản ở đó sẽ sớm phục hồi.

Vị này nhấn mạnh: “Chúng ta chưa thể dự đoán chắc chắn về khả năng phục hồi của thị trường vào hai quý cuối năm nay như thế nào, nhưng có thể kỳ vọng vào sự chuyển đổi rõ nét của thị trường theo chiều hướng tích cực hơn”. 

Nhận xét về tình trạng sốt đất nền vào cuối năm nay, ông Nguyễn Vũ Cao cho rằng, sốt đất trong thời gian qua diễn ra là do chiêu trò của một bộ phận nhà đầu tư và tình trạng khan hiếm nguồn cung trên thị trường. Bên cạnh đó, người dân cũng không còn nhiều kênh đầu tư để lựa chọn, do đó thường xem bất động sản là kênh đầu tư bền vững. Vì vậy, giá sản phẩm đã liên tục bị đẩy lên cao.

Tuy nhiên, qua giai đoạn suy thoái bất động sản năm 2022 - 2023, thị trường đang tự điều tiết theo hướng cân bằng để phát triển bền vững. Như vậy trong chu kỳ mới, tình trạng “sốt nóng” khả năng cao sẽ không còn. 

Chính phủ hiện cũng đang nỗ lực hoàn thiện tốt hơn thể chế chính sách thông qua việc sửa đổi các bộ luật, có thể kỳ vọng vào việc quản lý thị trường địa ốc tốt lên trong thời gian tới. Theo đó, tình trạng sốt đất như thời điểm 2011 - 2012 hay mới đây là đầu năm 2022 sẽ khó xảy ra.