Chuyên gia chỉ ra 3 điểm tích cực từ việc áp dụng hệ số K để tính tiền sử dụng đất ở TP.HCM

Hai đề xuất liên tiếp

Việc sử dụng hệ số K để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được các chuyên gia lên tiếng trao đổi rất nhiều lần. Thậm chí, nhiều người cho rằng, việc sử dụng hệ số K để tính tiền sử dụng đất, thuê đất đồng loạt sẽ là một bước ngoặt mang tính tích cực đối với thị trường bất động sản TP.HCM.

Mới đây, Chủ tịch UBND TPHCM Phan Văn Mãi đã gửi văn bản kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho thành phố này xây dựng và ban hành hệ số K tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất. Theo đó, những khu đất được áp dụng hệ số K không phân biệt trên hay dưới 30 tỷ đồng. Việc này trước đây phải thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định hiện nay.

Cụ thể, khi áp dụng hệ số K, TP.HCM sẽ công thức hóa và định lượng được việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với cả dự án nhà ở thương mại. Việc này sẽ được thực hiện một cách dễ hiểu, dễ làm, không gây rủi ro cho cán bộ, công chức trong thực thi công vụ. Bên cạnh đó, một điều tích cực nữa là khi áp dụng hệ số K, hàng trăm dự án bất động sản đang bế tắc sẽ có thể được giải quyết. TP.HCM cũng cho rằng, với đề xuất này, thị trường bất động sản minh bạch hơn và cơ quan nhà nước, doanh nghiệp và cả cá nhân, hộ gia đình đều có thể tiên lượng được tiền sử dụng đất phải nộp.

Theo tìm hiểu, hiện nay, tại TP.HCM có đến gần 150 dự án bị ách tắc, chưa thể triển khai. Trong đó, hơn 100 dự án bị “ngưng trệ” vì không đóng được tiền sử dụng đất. Thực tế cho thấy, nhiều doanh nghiệp trong số này xin được đóng tiền sử dụng đất nhưng cũng không thể. Việc ách tắc này khiến các dự án ở TP.HCM ngày một khan hiếm dẫn đến giá bất động sản tăng cao, người mua nhà khó tiếp cận nhà.

Ngay sau khi TP.HCM đề xuất lên Chính phủ đến lượt Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng lên tiếng về đề xuất này. HoREA cũng kiến nghị Chính phủ cho phép TP.HCM được thí điểm áp dụng hệ số K tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho tất cả các thửa, khu đất. Bởi Hiệp hội này cho rằng, việc thí điểm này sẽ giúp TP không còn phải thực hiện việc thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất như hiện nay nữa.

HoREA khẳng định, từ trước đến nay, việc tính tiền sử dụng đất được thông qua hai bước là định giá đất và thẩm định giá đất. Tuy nhiên, cách làm này còn nhiều bất cập tiềm ẩn rủi roc ho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước. Điều bất cập hơn nữa là việc này mất quá nhiều thời gian, hiệu quả thấp.

“Thời gian thực hiện quy trình này có thể đến 3 năm hoặc lâu hơn. Chính việc này đã làm mất cơ hội đầu tư của các doanh nghiệp. Bởi cơ hội đầu tư nhiều khi chỉ đến trong vài tháng nhưng thời gian hoàn thiện thủ tục trên quá lâu”, đại diện HoREA khẳng định.

Thậm chí, ngoài việc TP.HCM đề xuất áp dụng hệ số K trong hai trường hợp: Nhà nước cho phép chuyển mục đích SDĐ đối với diện tích vượt hạn mức của hộ gia đình, cá nhân; Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm đối với tổ chức, cá nhân, trừ trường hợp SDĐ để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì HoREA đề xuất Chính phủ xem xét cho phép thí điểm theo đề xuất của TP.HCM và áp dụng cho tất cả dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trong trường hợp bảng giá đất đã thu thập thông tin thị trường và xây dựng đến từng thửa đất.

Nhiều dự án BĐS sẽ được “cứu”

Trao đổi về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, nếu hệ số K được ban hành thì 200 dự án đầu tư công đang ách tắc hiện nay sẽ tháo gỡ việc giải phóng mặt bằng. Đây là tín hiệu rất vui cho TP.HCM nói chung, thị trường BĐS TP.HCM nói riêng.

Luật sư Diệp Năng Bình, Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật cho rằng, theo Quyết định quy định về hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của UBND TP.HCM, hệ số K đối với đất ở tại các quận nội thành và TP.Thủ Đức sẽ cao gấp 3-15 lần bảng giá đất hàng năm của UBND Thành phố. Thậm chí, đối với đất nông nghiệp, hệ số K sẽ từ 5-35 lần bảng giá đất và đất thương mại, dịch vụ tính bằng 80% giá đất ở liền kề.

“Hệ số K nếu được áp dụng sẽ kéo sát giá với thị trường nên sẽ đẩy nhanh được tiến độ đền bù GPMB và triển khai sự án. Trước đây, qua 2 lần thẩm định giá các doanh nghiệp mất quá nhiều thời gian. Theo quy định thời gian thu hồi đất khianrg 200 ngày. Tuy nhiên, trên thực tế có không ít dự ánphải 4 năm mới xong. Cá biệt có dự án kéo dài cả thập kỷ vẫn chưa thể hoàn thành. Không ít doanh nghiệp cũng trao đổi rằng họ có tiền, xin đóng tiền sử dụng đất cũng không được”, Luật sư Diệp Năng Bình nói.

Theo ông Nguyễn Khắc Vinh, CEO BĐS CENLAND, nếu TP.HCM được đồng ý áp dụng thí điểm hệ số K sẽ giải quyết được 3 vấn đề lớn. Thứ nhất là rất nhiều dự án đang vướng mắc về việc xin đóng tiền sử dụng đất sẽ được tháo gỡ khó khăn. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến thiếu nguồn cung, thiếu dự án mới và đẩy giá nhà leo thang. Hiện nay, để tìm được một dự án dưới 35 triệu đồng/m2 ở TP.HCM giống như mò kim đáy bể. Hi vọng, sau khi được gỡ vướng, người dân sẽ có nhiều cơ hội hơn trong việc mua nhà.

Thứ hai, việc được áp dụng hệ số K sẽ gỡ khó cho các cơ quan chức năng. Bởi hiện nay, rất nhiều công chức, viên chức ngại thẩm định giá vì tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Đây cũng là điều mà các doanh nghiệp xin nộp tiền sử dụng đất nhưng không được và dự án phải đình trệ.

Thứ ba, khi hệ số K được áp dụng sẽ rút ngắn thời gian thẩm định, các doanh nghiệp sẽ có thêm thời gian, cơ hội để phát triển và kinh doanh nhà ở. “Đối với các doanh nghiệp bất động sản khi phát triển dự án, thời gian là vàng. Bởi họ lên kế hoạch ra hàng vào thời điểm nào để có thể bán được nhiều nhất. Vì vậy, việc trục trặc, tắc ở khâu nào sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh của họ”, CEO này nhấn mạnh.