Chủ sở hữu “sướng rơn” khi giá đất Thủ Thiêm tăng thẳng đứng, nhưng người mua vẫn “dửng dưng”

Giá bất động sản Thủ Thiêm tăng nhưng tính thanh khoản giảm 

Sau phi vụ 4 lô đất ở Thủ Thiêm được tổ chức đấu giá với giá trúng cao hơn gấp nhiều lần so với mức giá khởi điểm, những nhà đầu tư và chủ sở hữu bất động sản tại TP. Thủ Đức nói chung và khu vực Thủ Thiêm nói riêng “mừng ra mặt” khi giá đất tại khu vực này liên tục lập nên kỷ lục mới. Theo tính toán từ các chuyên gia bất động sản, đất ở khu vực này này chỉ trong chưa đầy nửa năm đã đạt mức tăng từ 10-15%. 

Các khu vực phường Thạnh Mỹ Lợi, An Phú, An Khánh (những phường nằm giáp với Khu đô thị mới Thủ Thiêm) chứng kiến mức tăng giá mạnh nhất. Giá bất động sản tại những nơi này tăng phổ biến ở ngưỡng 100 triệu đồng/m2 đồng/m2 chỉ chưa đầy một tháng kể từ khi kết quả đấu giá được công bố. Ở khu Đông Thủ Thiêm, Cát Lái, Đảo Kim Cương, Nam Rạch Chiếc…ngưỡng giá bán thậm chí còn cao hơn, từ 200 - 250 triệu đồng/m2, tăng mạnh so với mức giá 160 - 165 triệu đồng/m2 thời gian trước đó. 

Tại khu vực quận 9 cũ. giá đất nền đã tăng từ 15-20%, trong đó các mảnh đất có diện tích từ 300m2 trở lên đều đã tăng thêm từ 8-10 triệu đồng/m2. Những khu vực đường Tô Ngọc Vân, Võ Văn Ngân, Đặng Văn Bi (quận Thủ Đức cũ)..., giá đất đều đã tăng từ 20 -30 triệu đồng/m2. Hiện nay, các chủ sở hữu đang rao bán đất ở các khu vực này với giá dao động trong ngưỡng 160-300 triệu đồng/m2 tùy vào vị trí, hướng đất. 

Thực tế, thị trường bất động sản Thủ Thiêm ghi nhận đã xuất hiện hàng chục đợt tăng giá chỉ trong 2 năm vừa qua. Trong đó có 2 đợt tăng mạnh nhất, một là khi TP. Thủ Đức được thành lập dựa trên sự sáp nhập các quận 2, quận 9 và Thủ Đức, thứ hai là khi thương vụ đấu giá đất gây xôn xao dư luận xảy ra. 

Thế nhưng, thực tế của thị trường là dù giá đất ở mức rất cao, nhưng số lượng giao dịch thực tế lại vô cùng ít ỏi, nhất là khi các doanh nghiệp trúng đấu giá đất lần lượt bỏ cọc. Thậm chí, việc bỏ cọc không chỉ xuất hiện ở các nhóm khách hàng doanh nghiệp, tổ chức mà còn diễn ra đối với khách hàng cá nhân mua bất động sản ở những khu vực xung quanh, với số tiền bỏ cọc lên đến vài chục triệu, thậm chí hàng trăm triệu đồng ở mỗi giao dịch. Đây là những khách hàng đã đặt cọc mua căn hộ hoặc nhà phố ngay sau khi thương vụ đấu giá kết thúc với kỳ vọng giá đất đai tại đây sẽ tăng tiếp. 

Lý giải cho việc bất động sản Thủ Thiêm giá tăng cao sau khi các đơn vị trúng đấu giá lần lượt rút lui, bỏ cọc, lãnh đạo một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản TP. Thủ Đức chia sẻ, thị trường tự “ngầm hiểu” là mức giá trúng thầu có nhiều khả năng khả thi xây dựng, phát triển dự án tuy nhiên do doanh nghiệp gặp một vài vướng mắc nên phải dừng kế hoạch. Vì thế, thị trường cho rằng đây là mức giá trần, dù giá rất cao. 

Trong trường hợp một số doanh nghiệp, vừa xin đóng tiền theo đợt tiếp tục nộp tiền theo quy định để thực hiện phát triển dự án thì thị trường sẽ coi đó là mức giá sàn và bắt đầu nâng lên từ ngưỡng đó. Vì vậy, thị trường vẫn đánh giá Thủ Thiêm là điểm đến đầu tư hấp dẫn, bởi lẽ kết quả đấu giá đã tạo nên mặt bằng giá mới cho bất động sản Thủ Thiêm.

Nhận định về tính thanh khoản của thị trường, theo bà Phan Thị Bích Trâm, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần bất động sản Hưng Hưng Thịnh, sau khi doanh nghiệp trúng đấu giá hủy cọc, những khách hàng mua các lô đất lẻ cũng lần lượt rút lui bỏ cọc theo. Lúc này cả bên bán lẫn bên mua đều giữ tâm lý đợi diễn biến mới nhất của thị trường. Điều này đã ảnh hưởng rất lớn tới các hoạt động giao dịch bất động sản tại khu vực này.  

Cũng theo bà Trâm, chủ đầu tư các dự án đang tiến hành triển khai trong khu vực TP Thủ Đức hầu như không có bất cứ động thái mới nào, dù trước đó họ cũng đã cân nhắc tới việc điều chỉnh giá bán sản phẩm nếu như phi vụ đấu giá thành công. Tuy nhiên, giá bán dự kiến ở những giai đoạn tới đây nhiều khả năng sẽ tăng khoảng 5 - 10% do các yếu tố liên quan đến thị trường. 

Nếu ảnh hưởng từ việc đấu giá đất Thủ Thiêm làm giá đất TP. Thủ Đức tăng cao trong ngưỡng 30-40% hoặc cao hơn thì các đơn vị chủ đầu tư sẽ buộc lòng phải tính toán lại giá bán. Trường hợp không ảnh hưởng nhiều thì nhà đầu tư sẽ tăng giá theo dự toán ban đầu. 

Đấu giá đất minh bạch, bài toán không dễ giải

Sự việc “bỏ cọc đấu giá đất Thủ Thiêm” đã để lại rất nhiều hệ lụy cho thị trường, mà hiện tượng có thể thấy rõ nhất chính là thị trường đất đai khu vực này liên tục xuất hiện tình trạng lệch pha - cung cầu, giá nhà đất tăng cao không có điểm dừng. 

Ở góc độ của chủ đầu tư, một giám đốc doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho rằng, việc giá đất tăng mạnh sau phiên đấu giá đất Thủ Thiêm chỉ có tính thời điểm. Tác động của sự việc “đấu giá, bỏ cọc” nhiều khả năng không kéo dài và thị trường sẽ sớm bình ổn. 

Nhiều chuyên gia nhận định, việc doanh nghiệp tham gia đấu giá sau đó bỏ cọc nhưng không làm cho mặt bằng giá quay lại như trước đã chứng minh rằng, thị trường bất động sản Việt Nam có nền tảng ổn định, không dễ bị kích động như trước đây và luôn nằm trong sự kiểm soát của cơ quan quản lý Nhà nước. 

Bất động sản là thị trường nền tảng của bất cứ đất nước nào và là tài sản đảm bảo của hàng chục triệu tỷ đồng tín dụng của các ngân hàng thương mại. Vì thế, bất động sản luôn là lĩnh vực cần đặc biệt quan tâm. Do đó, sau cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm thì hoạt động đấu giá đất sẽ được kiểm tra, quản lý chặt chẽ hơn, trở nên minh bạch hơn, tránh hiện tượng lũng đoạn thị trường. Cơ quản quản lý Nhà nước cần phải bổ sung các quy định pháp luật liên quan đến hoạt động đấu giá để tránh lặp lại sự việc ở Thủ Thiêm.