CEO BĐS giải mã giá chung cư tại Hà Nội 15 quý liên tiếp “leo thang”

15 quý liên tục “leo thang” về giá

Thị trường bất động sản tại Việt Nam đang trở nên hết sức khó lường và nhiều mối rủi ro cho các nhà đầu tư. Những mối “nguy hiểm” này xuất hiện ở hầu hết các phân khúc. Không ít chuyên gia đã “nói đi nói lại” về việc sân chơi bất động sản giờ đây là cuộc “đấu trí” của những nhà đầu tư có kiến thức và kinh nghiệm. Đã hết thời mua bán, đầu tư bằng “cảm tính” và ăn theo những “làn sóng” được đưa đẩy bằng những thông tin thất thiệt của “cò”.

Nhiều nhà đầu tư hiện nay thường “ăn mày dĩ vãng” khi nhắc đến thời điểm kinh doanh bất động sản theo kiểu đặt cọc đất đã có lãi. Và, những “nước đi” đó chắc chắn sẽ chẳng bao giờ quay lại lần thứ hai. Bởi, hiện nay, nhiều nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp cũng sa lầy khi ném tiền vào bất động sản mà chẳng biết khi nào mới “rút chân” ra được. Bởi thị trường hiện nay đang có diễn biến hết sức khó lường.

Có thể lấy ví dụ ngay ở phân khúc chung cư. Trước đây, nhiều người thường nói mua chung cư 100% là lỗ. Bởi hàng năm, chắc chắn chung cư sẽ có sự hao mòn, xuống cấp. Chính vì thế, những gia đình theo “phong cách cổ điển” thường chọn mua đất nền để làm nơi “an cư” và sau này có tài sản để lại cho con cháu. Tuy nhiên, thời gian gần đây, việc giao dịch, chuyển nhượng chung cư đang có một diễn biến khá bất ngờ. Chung cư liên tục tăng, tăng ở mọi nơi, mọi phân khúc từ nhà ở xã hội, nhà bình dân, nhà thương mại, nhà sang đến nhà siêu sang… Càng chung cư sang thì giá càng tăng cao. Thậm chí có ngôi nhà tăng gấp 2 lần về giá so với thời điểm họ mua.

Theo một nghiên cứu mới được công bố của Savills, tính đến nay, thị trường chung cư tại Hà Nội đã có 15 quý liên tiếp tăng giá. Giá sơ cấp đã có hơn hơn 50% so với quý I-2019. 15 quý tăng giá tương đương với gần 3 năm ròng rã. Cũng theo số liệu của Savills, giá bán sơ cấp trung bình đạt 47 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và 11% theo năm.

Thị trường chung cư tại Hà Nội đã có 15 quý liên tiếp tăng giá. (Ảnh minh họa)

Trong khi đó, về nhà ở xã hội, theo khảo sát của phóng viên cho thấy, sau 5 năm, một số dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội đã tăng gấp đôi giá bán. Nên nhớ rằng, các dự án nhà ở xã hội lâu nay luôn bị đánh giá là chất lượng không cao và dễ xuống cấp.

Tại quận Hoàng Mai, dự án nhà ở Đại Kim được bán từ năm 2016 và bàn giao năm 2017 với khoảng 600 căn hộ với giá 14 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đến nay, sau 5 năm nhận bàn giao, những căn hộ ở đây được bán với giá 30 triệu đồng/m2. Tương tự, một dự án nhà ở xã hội khác tại quận Hoàng Mai của chủ đầu tư HUD. Năm 2016, dự án này được bán với giá 13 triệu đồng/m2 nhưng đến nay được chủ các căn hộ rao bán lên đến hơn 30 triệu đồng/m2. Theo quy định, nhà ở xã hội sau 5 năm mới được mua bán như những căn hộ bình thường khác.

“Tôi đi xem một số căn hộ ở các khu nhà ở xã hội, khu tái định cư. Chất lượng công trình không cao, thiếu tiện nghi, hạ tầng không đồng bộ nhưng giá lại ngang những căn hộ thương mại. Các căn hộ ở đây đều được chủ hộ rao bán với giá trên 30 triệu đồng/m2. Đây là mức giá khá phi lý. Bởi những căn hộ này đã được sử dụng nhiều năm và đang có dấu hiệu xuống cấp. Trong khi đó, những căn nhà ở bình dân ở các huyện ngoại thành Hà Nội như Hoài Đức, trước đây có giá khoảng 15-17 triệu đồng/m3 nay cũng được rao bán với giá 25-28 triệu đồng/m2”, anh Vũ Mạnh Huyền, một người đi tìm nhà tại Hà Nội nói với PV.

Giải mã “cơn điên” về giá của chung cư cũ

Trao đổi về vấn đề này, CEO bất động sản SENLAND Kiều Duy Thành cho rằng, có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến việc giá chung cư liên tục “theo thang” trong gần 3 năm liên tiếp.

“Từ cuối năm 2019, giá chung cư đã rục rịch tăng ở hầu hết các phân khúc và địa bàn. Nơi tăng cao, nơi tăng ít nhưng chẳng ai ngờ được chung cư lại tăng mạnh như vậy, nhất là ở thời điểm từ đầu năm 2022 đến nay”, ông Thành chia sẻ.

Về nguyên nhân chung cư tăng giá, CEO Kiều Duy Thành nói rằng có 4 nguyên nhân chính. Thứ nhất, nguồn cung trên thị trường đang hạn chế trong 2 năm qua. Thời điểm cách ly xã hội do Covid-19, nhiều dự án phải dừng hoạt động theo lệnh giãn cách. Tiếp theo đó, do bị dịch bệnh, nhiều doanh nghiệp không có tiềm lực để hoàn thiện dự án hoặc xây mới. Điều này dẫn đến nguồn cung bị ảnh hưởng. Một nguyên nhân khác là do thủ tục pháp lý rườm rà dẫn đến việc triển khai dự án bị chậm. Hiện nay, khảo sát trên địa bàn Hà Nội cho thấy, các dự án mới triển khai rất ít. Vì thế, nguồn cung sẽ còn thiếu trong thời gian tới, đặc biệt là các phân khúc bình dân.

Ông Kiều Duy Thành - CEO bất động sản SENLAND..

Thứ hai, đất nền tăng quá cao theo những cơn sốt đất dẫn đến giá chung cư cũng sẽ phải nhích theo. Bởi, các chủ đầu tư khi xây dựng trên vị trí đất được định giá cao nên họ cũng phải đẩy giá lên cho sát với giá thị trường. “Không thể nào có chuyện giá đất nền ở một khu vực là 80 triệu đồng/m2 mà giá nhà chung cư sát vách chỉ 20 triệu đồng/m2 được. Vẫn biết là việc song sánh chung cư với đất nền là khập khiễng nhưng chủ đầu tư phải nâng giá lên cho sát để kiếm lời”, ông Thành chia sẻ.

Thứ ba, tình hình kinh tế thế giới bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh và chiến tranh dẫn đến giá vật liệu xây dựng bị đẩy lên cao. Nhiều loại vật liệu xây dựng về Việt Nam bị ảnh hưởng, tăng giá dẫn đến giá sản phẩm ở đây là các căn hộ cũng phải tăng lên. Chủ đầu tư cũng phải tính toán đảm bảo tỷ suất lợi nhuận của mình.

Thứ tư, hiện nay, chất lượng các căn hộ kể cả các căn hộ bình dân cũng được đẩy lên rất nhiều so với trước đây. Từ nhà ở xã hội, khu tái định cư đến các căn hộ bình dân, thương mại, chất lượng nhà, không gian, hạ tầng được hoàn thiện một cách đáng kể. Bởi đối với các doanh nghiệp, việc xây dựng lên mộ khu đô thị, một tòa nhà không chỉ đơn thuần là lấy lãi rồi bỏ đi xây dự án khác. Mà nó còn là danh tiếng, uy tín của họ. Khi xây dựng chất lượng tăng lên thì đồng nghĩa với giá tiền sẽ tăng.

“Theo quan điểm của tôi, thời gian tới giá chung cư sẽ tiếp tục nhích lên nhưng không còn tăng mạnh như thời gian vừa qua và dần dần bão hòa. Khi kinh tế đi vào ổn định, các dự án triển khai nhiều, giá chung cư sẽ ổn định và trở về với đúng giá trị của nó”, CEO Kiều Duy Thành phân tích.