Cầu bất động sản là gì?

Cầu bất động sản là gì?

Cầu bất động sản được định nghĩa là khối lượng hàng hóa sản phẩm bất động sản mà đối tượng người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng để thực hiện thanh toán với một mức giá cụ thể nhất định để nhận được bất động sản đó trên thị trường vào những thời điểm nhất định. Vậy với giải thích này bạn đã hiểu cầu bất động sản là gì.

Phân biệt Cầu và Nhu cầu về bất động sản

Nhu cầu về bất động sản mà điển hình ở đây là nhu cầu về loại hình nhà đất ở là sự mong muốn của người dân có được bất động sản để thỏa mãn về những mục đích tiêu dùng cụ thể của mình. 

Bất kể ai, đối tượng khách hàng nào cũng sẽ có nhu cầu này và thậm chí một người còn có nhu cầu về việc sở hữu nhiều loại sản phẩm bất động sản khác nhau và nhu cầu này của mỗi cá nhân cũng luôn tăng lên cao cùng với sự phát triển nhanh chóng của xã hội. Nhu cầu về bất động sản không chỉ để ở mà còn là tích trữ, đầu cơ, nghỉ dưỡng, kinh doanh…

Giữa nhu cầu tiêu dùng về sản phẩm bất động sản và cầu về bất động sản trên thị trường có một sự khác biệt rất lớn về quy mô, phạm vi và các đối tượng xuất hiện. Nhu cầu này thường sẽ xuất hiện với một quy mô khá lớn ở trên phạm vi rộng rãi đối tất cả các đối tượng khác nhau trong xã hội.

Song cầu thực tế ở trên thị trường hiện nay lại không hoàn toàn có sự trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng về việc thanh toán, lượng nhu cầu này có thể sẽ không trở thành cầu ở trên thị trường, có những đối tượng không thực sự có nhu cầu sử dụng bất động sản nhưng có dư dả tiền sẵn sàng để mua nhà đất để nhằm mục đích đầu cơ kiếm lợi đã trở thành lực lượng cầu để xuất hiện trên thị trường.

Chính vì vậy, cầu giờ đây là một phạm trù có sự ảnh hưởng, quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thực hiện thanh toán và điều kiện hoạt động của toàn thị trường.

Điều kiện để xuất hiện của Cầu bất động sản trên thị trường

Cầu bất động sản xuất hiện dựa vào những điều kiện sau: 

• Sự xuất hiện của nhu cầu về khai thác sử dụng, tiêu dùng về một dạng nhà đất, bất động sản nào đó mà nhu cầu này không thể tự mãn bằng những nguồn lực hiện đang sẵn có của người dân
• Phải có những nguồn lực tài chính khác nhau để đảm bảo về khả năng thanh toán cho những nhu cầu này. Chỉ khi có những nguồn lực tài chính cho việc thực hiện thanh toán thì nhu cầu mới có thể được chuyển hóa thành cầu ở trên thị trường.
• Tính chất và điều kiện của thị trường bất động sản sẽ tạo thành cơ hội cho những người đầu cơ chờ đợi sản phẩm bất động sản tăng giá để từ đó kiếm được lợi nhuận.
• Phải có sự hoạt động chuyển biến của thị trường để những nhu cầu có khả năng thanh toán có điều kiện gặp được yếu tố cung, và cầu thực sự sẽ trở thành cầu được xuất hiện ở trên thị trường. Chính thị trường sẽ là môi trường tốt nhất để nhu cầu có khả năng thanh toán của người dân được trở thành cầu thực tế và có thể sẽ được thỏa mãn.

Những loại cầu về bất động sản

Cầu về bất động sản thông thường có nhiều loại khác nhau, song riêng cầu về đất đai và nhà ở thực chính là lượng cầu cơ bản nhất, được quan tâm lớn nhất và cũng là cầu chủ yếu của thị trường bất động sản.

Cầu về đất đai bao gồm có đất đai phục vụ cho công việc sản xuất, đất đai cho công nghiệp, đất đai về giao thông, đất phục vụ cho các công trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây dựng các loại hình nhà ở và các loại công trình bất động sản khác.

Cầu về công trình nhà ở sẽ kéo theo đó là nhu cầu về loại hình đất đai để xây dựng công trình nhà ở. Cầu về đất ở và nhà ở luôn là cầu xuất hiện phổ biến, rộng rãi nhất và có tính sôi động nhất ở trên thị trường bất động sản. Do đó thị trường nhà đất cũng là thị trường hoạt động sôi nổi nhất và là chủ yếu ở trong thị trường bất động sản.

Trên thị trường bất động sản, trong xây dựng quan hệ thương mại, ngoài cầu nhà đất thông thường, còn xuất hiện thêm cầu giả tạo được tạo nên bởi những người buôn bán kinh doanh bất động sản. Điều đó có thể sẽ làm tăng giả tạo về nhu cầu nhà ở, có thể gây ra một loạt những sự căng thẳng thêm cho quan hệ cung cầu nhà ở và làm cho giá thành nhà đất cũng tăng lên vào những thời điểm nhất định.

Những nhân tố có thể tác động trực tiếp đến cầu bất động sản

Cầu bất động sản có thể thay đổi bởi những yếu tố sau

Sự tăng trưởng về dân số và những nhu cầu về phát triển

Tăng trưởng dân số là nhân tố quan trọng có thể làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó nhiều khả năng cầu về nhà đất cũng tăng lên cao. Lượng cầu về bất động sản là một đại lượng sẽ tỷ lệ thuận với những yếu tố dân số, đặc biệt là khi tỷ lệ về việc tăng dân số cơ học càng cao sẽ càng gây ra sự đột biến về cầu bất động sản. Độ co giãn của cầu về loại hình đất ở và công trình nhà ở sẽ bị phụ thuộc rất lớn vào những biến số như: quy mô gia đình, mức thu nhập bình quân và giá cả giao dịch.

Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mô về gia đình tăng lên cao cũng sẽ kéo theo cầu về không gian diện tích nhà ở và đất ở tăng theo. Tuy nhiên hệ số co giãn này không chỉ đơn thuần có sự phụ thuộc vào sự khác biệt thay đổi của quy mô, mà còn sẽ tùy thuộc vào kết cấu của các gia đình. Sự thay đổi về vấn đề quy mô giữa một gia đình độc thân và một gia đình của một cặp vợ chồng hoặc khi gia đình có thêm thành viên có thể làm thay đổi không đáng kể về nguồn cầu nhà ở, hay nói theo một cách khác là độ co giãn của cầu so với vấn đề quy mô khi đó là rất nhỏ. Tóm lại, sự thay đổi về quy mô gắn liền với sự thay đổi về kết cấu trong gia đình (lập gia đình của con cái, con bước sang tuổi trưởng thành, sự hiện diện của người cao tuổi, của nhiều thế hệ cùng sống chung …) sẽ tạo ra độ co giãn tương đối lớn về vấn đề cầu nhà ở.

Khi quy mô gia đình tiếp tục tăng lên cao với kết cấu gia đình không thay đổi thì cầu về vấn đề diện tích nhà ở sẽ có thể thay đổi tốc độ chậm lại và độ co giãn của cầu so với quy mô sẽ lại nhỏ dần. Độ co giãn của cầu nhà ở so với mức thu nhập của người mua được xác định là tốc độ thay đổi biến thiên của cầu so với vấn đề tốc độ thay đổi của mức thu nhập. Khi thu nhập vẫn còn thấp chưa vượt được quá mức thỏa mãn nhu cầu tối thiểu về các vật phẩm cơ bản như lương thực, thực phẩm thì độ co giãn của cầu nhà ở đối với vấn đề thu nhập là rất nhỏ. Khi thu nhập tăng lên cao và vượt qua mức giới hạn đói nghèo, thì mức tỷ lệ của thu nhập được dành để phục vụ đầu tư cho vấn đề chỗ ở sẽ tăng nhanh và chiếm được một tỷ trọng lớn.

Thu nhập trung bình của dân cư

Nhu cầu về nhà ở thực sẽ là một loại nhu cầu cơ bản thiết yếu và gần như chắc chắn không thể thiếu với mỗi người dân. Do vậy, vấn đề cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng cùng với tốc độ tăng cao của thu nhập trung bình khi mức thu nhập cũng đã vượt quá so với mức giới hạn về vấn đề cầu lương thực và thực phẩm. Đến khi rơi vào một mức giới hạn cao hơn, nếu như mức thu nhập tiếp tục cho thấy sự tăng cao nhanh chóng, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ ghi nhận tăng ở mức chậm lại và thậm chí còn có thể giảm đi thay vào đó là tăng thêm cầu về nhà ở cao cấp. Trong giai đoạn mức thu nhập còn thấp, nhu cầu về nhà ở tối thiểu sẽ giống như một loại đường thẳng, không có sự co giãn so với sự thay đổi mức thu nhập. Tổng nhu cầu về nhà ở còn có thể được xác định cụ thể bằng phương trình tuyến tính giữa tổng quy mô số dân (hoặc là tổng số hộ) nhân với mức khai thác sử dụng tối thiểu trung bình của toàn xã hội.

Như vậy, tổng cầu vẫn còn có thể xuất hiện ở trên thị trường là hiệu số giữa tổng nhu cầu tối thiểu với tổng mức quỹ nhà hiện có. Khi mức thu nhập tăng lên cao và vượt qua qua giới hạn đói nghèo, cầu về nhà ở thiết yếu sẽ bắt đầu tăng cao nhanh theo một hàm phi tuyến và sau đó sẽ chậm dần khi đã đạt đến một mức độ bão hoà về nhu cầu nhà ở mức tối thiểu. Khi thu nhập tiếp tục tăng cao thêm, nhu cầu nhà ở thiết yếu sẽ có xu hướng giảm dần và cầu về loại hình bất động sản nhà ở cao cấp tăng lên.

Giá cả tiêu dùng

Thặng dư tiêu dùng về loại hình sản phẩm nhà ở cũng thay đổi rất nhanh khi quy mô tiêu dùng về nhà ở còn ở mức thấp và tăng lên rất chậm khi mà quy mô tiêu dùng đã bắt đầu vượt quá so với giới hạn cần thiết.

Mỗi một hàng hóa bất động sản đều sẽ tồn tại ở dưới hình thức hiện vật và hình thức giá trị. Các loại hình thức này luôn luôn sẽ có sự tác động, tương tác qua lại với nhau, chẳng hạn như một ngôi nhà được triển khai xây thêm diện tích sử dụng hoặc được sử dụng để sửa chữa, cải tạo, nâng cấp sẽ có được giá trị lớn hơn so với chính ngôi nhà đó khi còn ở trạng thái cũ. Tuy nhiên, giá trị của hàng hoá bất động sản sẽ còn phụ thuộc vào giá cả ở trên thị trường. Cũng một thửa đất, cùng một căn hộ ở khi đang ở vào thời kỳ “sốt nóng” thì giá cả của chúng có thể tăng cao gấp đôi, gấp ba, thậm chí là gấp nhiều lần so với lúc giai đoạn bình thường; còn ở vào thời kỳ bất động sản nguội lạnh “đóng băng”, giá lại hạ xuống, nhiều khi còn thấp hơn rất nhiều so với lúc bình thường.

Khi đã hiểu cầu bất động sản là gì, người mua nhà có thể biết thêm rất nhiều những vấn đề khác liên quan đến quy luật cung cầu bất động sản. Cầu bất động sản có thể thay đổi bởi nhiều yếu tố khác nhau.