Cần quy hoạch tốt để thị trường bất động sản vùng lên

Theo Doanh nhân Việt Nam, vừa qua, tại Diễn đàn bất động sản mùa thu lần 1, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) - Nguyễn Văn Khôi cho biết khảo sát của Hiệp hội cho thấy, trong 2 năm qua, thị trường đã xuất hiện những nút thắt lớn khiến doanh nghiệp và các nhà đầu tư suy giảm mạnh. 

Từ nửa cuối năm 2022, các doanh nghiệp BĐS rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan khi nhiều dự án đình trệ, dòng tiền tắc nghẽn và áp lực trả nợ đè nặng lên vai. 

Về những khó khăn trên thị trường, tại Tọa đàm Kinh tế Việt Nam vượt những "cơn gió ngược” diễn ra vào chiều 5/10, TS. Vũ Minh Khương cho biết BĐS hiện vẫn phát triển theo nhu cầu tự phát và mang tính đầu cơ. Ví dụ, tại Singapore, bất động sản tạo giá trị dựa trên 3 yếu tố. Một là quy hoạch rất tốt: Những phần đất xung quanh quy hoạch thuộc về Chính phủ, trả theo giá thị trường, nếu người dân góp vốn vào thì có thể đầu tư và được chia lợi sau này. Vì vậy, quy hoạch rất quan trọng, nếu không quy hoạch tốt thì đừng kỳ vọng BĐS bùng lên. 

Thứ 2, trong bối cảnh vừa qua, các doanh nghiệp địa ốc cũng vay nhiều, tỷ lệ bắt buộc trên vốn cho vay của Việt Nam thấp, theo dạng báo động so với nhiều nước. 

Thứ 3, hạ tầng hỗ trợ tạo giá trị cho BĐS. Hiện tại mua chỉ là đầu cơ, chưa tiện ở, nên buộc phải tạo ra giá trị của BĐS. “Các doanh nghiệp lần này phải nghĩ lại” - TS. Khương khuyến nghị. 

Theo nhận định của ông Shantanu Chakraborty - Giám đốc Quốc gia Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) tại Việt Nam thị trường BĐS hiện nay là một mảng rất quan trọng của nền kinh tế, vì nó có tiềm năng tác động tới nhiều ngành khác, ngành sản xuất cũng như các ngành từ thượng nguồn tới hạ nguồn. 

"Thời gian qua, chúng ta thấy có những doanh nghiệp bất động sản rất lớn ở Trung Quốc gặp rất nhiều khó khăn như Evergrande cũng đang đứng trên bờ vực phá sản. Đấy là những doanh nghiệp từng có nguồn hỗ trợ rất lớn từ Chính phủ. Ngành BĐS nhận được những đòn bẩy, những hỗ trợ thông qua ngành ngân hàng. 

Vì vậy, khi chúng ta tăng cường cải cách ngành bất động sản, phải hỗ trợ cho ngành ngân hàng để cải thiện danh mục đầu tư của họ để kiểm tra, rà soát danh mục đầu tư cũng như khoản cho vay của họ, để đảm bảo rằng ngành nào đó không nằm trong nguy cơ tạo bong bóng" - Ông Shantanu Chakraborty nói. 

Vị đại diện ADB cho rằng, một căn nhà nếu người dân có nhu cầu đầu tư để ở thì đó là nhu cầu thực. Còn chỉ muốn đầu cơ, đầu tư không ở thì đó là lãng phí tiềm lực, tài nguyên. Theo ông, đây là một điểm cần xem xét lại về vai trò của chủ đầu tư, cũng như nâng cao nhận thức doanh nghiệp, làm sao để tăng cường năng lực của doanh nghiệp, đồng thời cũng là năng lực của các cơ quan kiểm soát, quản lý. 

Cơ quan quản lý giữ vai trò rất quan trọng ở mảng này. Cũng giống với Singapore, Nhà nước đóng vai trò trong việc quản lý lĩnh vực bất động sản, đảm bảo trách nhiệm của các doanh nghiệp địa ốc.

Bên cạnh đó, cần đảm bảo làm sao khi phát triển các cơ sở hạ tầng, phải lồng ghép vào mọi yếu tố về ứng phó biến đổi khí hậu, chống chịu với biến đổi khí hậu. Yếu tố này cũng hết sức quan trọng và các doanh nghiệp bất động sản phải tính tới vì tác động của biến đổi khí hậu sẽ rất lớn và rõ rệt. 

Giám đốc ADB tại Việt Nam nói: "Chúng ta cần phải tính đến tất cả những nội dung đó. Tôi nghĩ thứ nhất chúng ta phải cải thiện, tăng cường việc quản lý, giám sát của các cơ quan quản lý. Thứ hai là xanh hóa ngành bất động sản và ngành xây dựng".

Thời điểm phục hồi 

Dự báo về thời điểm thị trường địa ốc phục hồi, ông Nguyễn Văn Khôi cho rằng, có thể từ quý III/2023 cho đến 2 quý đầu năm 2024, các điểm sáng tích cực xuất hiện ngày càng nhiều và rõ ràng hơn. Trong đó, dấu hiệu tích cực nhất trên thị trường sẽ thuộc về phân khúc nhà ở xã hội và bất động sản công nghiệp. Vào quý II và quý III năm 2024, mức độ phục hồi thị trường sẽ cao hơn so với thời điểm năm 2018. Nhà ở xã hội và BĐS công nghiệp vẫn chiếm nhiều ưu thế ở giai đoạn này. 

Cũng tại diễn đàn, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam và PGS.TS. Ngô Trí Long đều kỳ vọng vào việc thị trường địa ốc sẽ bắt đầu khôi phục lại vào quý IV/2024. Ông Đính đánh giá những biến chuyển tích cực trên thị trường hiện nay sẽ là đà bật, tạo động lực cho thị trường quý IV/2023 và quý I/2024. Khi đó, những chính sách tháo gỡ khó khăn tiếp tục phát huy, có”độ ngấm” và cho thị trường thấy những tác động tốt.

Đồng quan điểm này, PGS.TS. Ngô Trí Long cho biết, những dự báo về tương lai của thị trường bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Trong đó, quan trọng nhất là yếu tố kinh tế thế giới và diễn biến kinh tế vĩ mô trong nước. 

Ông Long nhấn mạnh: “Kỳ vọng của nhà điều hành bao giờ cũng là nhanh chóng hồi phục nhưng để kỳ vọng thành hiện thực thì phụ thuộc rất lớn vào việc điều hành của Nhà nước như thế nào. Trong đó, có thể khắc phục được hai khó khăn lớn nhất là pháp lý và nguồn vốn hay không là yếu tố quan trọng”.