Căn hộ cao cấp thị trường tỉnh đang thoái trào

Giá thuê sụt giảm

Khoảng 4-5 năm trước, ở các tỉnh thu hút mạnh FDI như Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hải Dương… đã hình thành làn sóng nhà đầu tư mua rồi cho thuê các căn hộ cao cấp, hướng đến đối tượng chuyên gia làm việc tại các khu công nghiệp. Trước đó, cơ cấu sản phẩm ở các tỉnh này khá đơn giản với đất nền phân lô, nhà riêng của dân. Trong khi đó, nhóm chuyên gia, đặc biệt là các chuyên gia nước ngoài làm việc tại các khu công nghiệp lại có các chuẩn mực riêng về nơi ở. Họ cần sự đồng bộ, tiện ích, chất lượng cao của không gian sống. Do đó, thời gian đầu, phần lớn người nước ngoài làm việc tại các khu công nghiệp chấp nhận quãng đường xa để di chuyển từ nơi làm việc về Hà Nội để sinh sống. Nhiều doanh nghiệp có nhà máy ở các khu công nghiệp cũng bố trí xe đưa đón cán bộ, kĩ sư, chuyên gia đi về giữa chỗ làm và nơi ở là Hà Nội.

Với suất đầu tư chỉ bằng khoảng 1/2 đến 2/3 so với tổng giá thị một căn hộ cao cấp Hà Nội nhưng giá thuê lại cao hơn hẳn, các nhà đầu tư Hà Nội khi đó đã nhận ra sự “màu mỡ” của thị trường căn hộ cao cấp cho thuê ở thị trường tỉnh và đổ về đây mua căn hộ cho thuê. Những năm 2017-2018, tỉ suất cho thuê của căn hộ chung cư cao cấp tại thị trường tỉnh cao hơn hẳn so với việc cho thuê căn hộ cao cấp tại thị trường Hà Nội trong khi suất đầu tư bỏ ra thấp hơn. Ở thời điểm 5 năm trước, cùng một diện tích, căn hộ cao cấp ở các tỉnh chỉ khoảng 1,5-2 tỷ đồng, trong khi giá căn hộ cao cấp Hà Nội đắt gấp đôi, gấp ba nhưng giá thuê đạt được cũng chỉ ngang căn hộ tỉnh.

Đơn cử, vò năm 2018, giá thuê các căn chung cư 2 phòng ngủ tại Bắc Ninh như Cát Tường New, Royal Park, Mường Thanh đạt 12-17 triệu đồng/tháng, các căn 3 phòng ngủ đạt từ 17-24 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, chỉ khoảng 2 năm gần đây, khi nguồn cung căn hộ cao cấp tại thị trường Bắc Ninh ngày càng nhiều lên, giá thuê bắt đầu sụt giảm. Đơn cử, hiện giá thuê chung cư Cát Tường New với căn 3 ngủ full đồ chỉ đạt mức 12-14 triệu đồng/tháng. Chung cư Royal Park, giá thuê căn 3 ngủ chỉ đạt khoảng 11-13 triệu đồng/tháng, căn 2 ngủ là 9-10 triệu đồng/tháng. Tương tự, chung cư Mường Thanh ở thời điểm hiện tại cũng chỉ có giá thuê 12-13 triệu đồng/tháng với căn 3 phòng ngủ full đồ và 8-10 triệu đồng/tháng với căn hộ 2 phòng ngủ có đầy đủ đồ đạc.

Cùng thời điểm, tại Bắc Giang, vào các năm 2018-2019, khi nguồn cung căn hộ cao cấp trên thị trường này chưa nhiều, giá thuê lâu dài căn 60m2 tại khách sạn Ravatel Home đạt mức 13-15 triệu đồng/tháng. Chung cư Quang Minh ở thời điểm đó không phải là dòng chung cư cao cấp nhưng do nguồn cung thị trường không có nhiều nên giá thuê cũng đạt 9-12 triệu đồng/tháng với những căn khoảng 70m2. Thế nhưng, đến thời điểm hiện tại, giá thuê tại các dự án này chỉ còn bằng được 2/3 so với giá thuê ở thời kì huy hoàng. Nguồn cung nhiều lên cũng khiến giá thuê các dự án cao cấp mới tại Bắc Giang như Aqua Park, Saigontel Central Park, Bách Việt… giá thuê chỉ đạt mức 8-10 triệu đồng/tháng với căn hộ 2 phòng ngủ đủ đồ.

Tại một số thị trường như Hải Dương, Vĩnh Phúc,  giá thuê có xu hướng đi ngang, không có xu hướng nhích giá trong một thời gian dài. Cụ thể, tại Hải Dương, giá thuê các căn hộ như Apec, Hòa Xá, Hudic… không tăng mà đi ngang trong suốt hơn năm qua. Tại Vĩnh Phúc, giá thuê chung cư tại các dự án như VCI Tower, An Phú, The City Light Vĩnh Yên… cũng đang đi ngang.

Nhà đầu tư Hà Nội tìm cách thoát hàng

Sự thoái trào của căn hộ cao cấp thị trường tỉnh trên thị trường cho thuê khiến một lượng lớn nhà đầu tư Hà Nội đang đầu tư tại đây tìm cách rút vốn. Nhà đầu tư Phan Thành Bảo, trú tại Liễu Giai (Ba Đình, Hà Nội) cho biết, thời kì giá thuê căn hộ cao cấp ở Bắc Ninh đạt mức cao kéo dài trong khoảng 4 năm. Thế nhưng từ năm 2019, nguồn cung cao cấp tại đây bão hòa khiến giá thuê hai căn hộ của ông sụt giảm khoảng 30% so với thời kì đỉnh. “Mấy năm qua, đất nền ven đô Hà Nội hay đất nền ở chính Bắc Ninh đều tăng rất mạnh nhưng giá thuê và giá bán 2 căn hộ chung cư  ở Bắc Ninh lại không tăng nên tôi đã quyết định rao bán 2 căn hộ vào cuối năm 2021 để thu tiền về đầu tư nơi khác”, ông Bảo cho biết. Tuy nhiên, sau khi bán được 2 căn hộ ở Bắc Ninh với giá cắt lỗ, đem tiền đi đầu tư đất nền, ông Bảo lại gặp đúng cảnh thị trường giảm tốc mạnh sau thời gian phát triển nóng.

Bà Trịnh Thị Ngọc Lan, Khương Đình (Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết bà đầu tư căn hộ cho thuê tại Hải Dương từ năm 2019 nhưng tỉ suất lợi suất cho thuê tính ra chỉ đạt khoảng 5%/năm. “Con số này là thấp hơn lãi suất ngân hàng nhưng lại không được “nhàn” như gửi tiết kiệm ngân hàng. Tôi thường xuyên phải giải quyết các vấn đề phát sinh của khách thuê như lúc thì nhà vệ sinh tắc, lúc thì điều hòa hỏng. Tôi cũng mất thời gian đi lại giữa Hà Nội và Hải Dương tìm người thuê khác khi khách cũ phá hợp đồng”, bà Lan cho biết. Chính bởi vậy, hiện bà Lan cũng đang nhờ các môi giới bán lại căn hộ để rút tiền về đầu tư chỗ khác.

Anh Võ Hoàng Sâm, nhân viên môi giới cho thuê thị trường căn hộ Bắc Giang cho biết, từ năm 2021 đến nay, lượng nhà đầu tư Hà Nội tham gia các lễ mở bán các căn hộ tại Bắc Giang đã giảm gần 1/2 so với các năm trước. Từ năm 2021, nhà đầu tư địa phương và một số tỉnh lân cận áp đảo về số lượng tại các buổi mở bán. Anh Sâm cũng cho biết, anh hiện đang nắm một lượng lớn nguồn hàng căn hộ được các nhà đầu tư Hà Nội gửi bán lại. Tuy nhiên, chỉ những căn có mức giá mềm hẳn so với thị trường mới đẩy được nhanh, còn phần lớn đang thanh khoản khó do thị trường trầm lắng.