Các công ty bất động sản cần làm gì để vượt qua khó khăn?

Theo Báo Thanh niên, đến nay đã rò rỉ một số đề xuất và kiến nghị của các doanh nghiệp trước cuộc họp.

Tín dụng và thủ tục đều khó

Theo ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty Asean Holdings, hiện nay, một thực trạng rất phổ biến là cán bộ cũng không dám ký, do đó các dự án có pháp lý rất lâu. Ví dụ như dự án tại Bình Phước của chủ đầu tư Asean Holding chưa ra được quy hoạch chi tiết 1/500 dù đã 4 năm trôi qua.

Bất kể đúng sai, toàn bộ các dự án đều bị thanh tra và rà soát sau giai đoạn sốt nóng. Điều này gây nên việc chậm pháp lý hay chờ quy hoạch tổng thể phân khúc. Trong khi đó, công ty bất động sản chi vốn rất lớn để làm dự án, tuy nhiên không triển khai được phải gồng gánh lãi vay ngân hàng, khiến thị trường quá chậm không có nguồn thu. Do đó đa số các doanh nghiệp đều có dòng tiền âm. Bởi vậy, cuộc họp này là cơ hội để các bất cập mà doanh nghiệp kiến nghị lên sẽ được lắng nghe.

Ông Hậu kiến nghị, thanh tra trước và trong giai đoạn làm dự án của các công ty bất động sản, hạn chế việc thanh tra sau gây nên nhiều hệ lụy cho người mua hoặc khách hàng sau cùng và hạn chế được mọi rủi ro cho doanh nghiệp.

Đơn cử như nhiều dự án đã bán trước đó sau này bị truy thu thuế rất lớn gây nên tình trạng lỗ và công ty không thể hoàn thành nghĩa vụ thuế vì áp giá tạm tính ở thời điểm bán, còn sau thì áp giá tính thuế mới. Trong khi các dự án công thi 5-10 năm sau mới có phát hiện sai phạm và thanh tra gây nên việc vi phạm hàng loạt. Thế nhưng, nhà nước cũng cần có cơ chế quản lý làm thế nào để tránh việc thất thoát ngân sách nhưng vẫn đảm bảo sử dụng đất hiệu quả.

Theo ông Võ Minh Hoàng, Tổng giám đốc Công ty CP NOXH TP.HCM nhận định về chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội (NOXH) và gói 120.000 tỉ đồng, việc phát triển NOXH là chính sách đúng đắn nhưng cần có sự đồng hành của nhà nước đối với doanh nghiệp. Doanh nghiệp nhận thấy nhu cầu nhà ở của người dân rất lớn, tuy nhiên nguồn cung lại không đủ để đáp ứng các phân khúc khách hàng, trong đó có công chức, công nhân, cán bộ chiến sĩ.

Do đó, các doanh nghiệp, mà trong đó có công ty của ông Hoàng đã đăng ký tham gia làm dự án nhà ở xã hội. tuy nhiên, công ty bất động sản vẫn chưa tiếp cận được dù nhà nước có ưu đãi nhiều cho việc phát triển dự án này.

Ông Hoàng cho biết, chưa tham gia NOXH đã thấy khó khăn, đến lúc tham gia lại càng thấy khó khăn hơn. Doanh nghiệp không chỉ gặp khó về vốn mà còn về quỹ đất. Dù có đủ tiềm lực tài chính và sẵn sàng tham gia nhưng doanh nghiệp lại không có quỹ đất để phát triển NOXH. Do pháp lý làm mãi không xong, nên dù có đất thì vẫn không vay được tiền.

Ông Hoàng cho biết vì pháp lý làm mãi không xong nên có đất thì cũng không vay được tiền. Có 2 nguồn đất làm NOXH hiện nay là đất nhà nước hoặc đất sạch của doanh nghiệp.

Trong đó, còn nhiều đất do nhà nước quản lý. Bởi vậy, ông kỳ vọng nhà đầu tư kiểm tra rà soát quỹ đất cho thuê để đưa vào danh mục phát triển NOXH, đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư. Sau đó, công ty bất động sản tham gia phát triển nhà ở và tính phí đất vào chi phí phát triển.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp làm dự án NOXH chỉ có lợi nhuận 10% nhưng đối tượng và giá bán đều phải qua Sở Xây dựng, mặt khác có chi phí lại không thể đưa vào giá bán. Do đó, cần nới lỏng các quy định.

Ông cũng nhận định rằng làm NOXH khó và lâu hơn so với nhà ở thương mại nên công ty bất động sản không mấy mặn mà. Doanh nghiệp không chờ được nên mong muốn chính sách giải ngân nhanh hơn.

Nới lỏng điều kiện và giảm lãi suất

Ông Hoàng Sơn, Tổng giám đốc Công ty địa ốc Phúc Long đã trải qua một năm ròng rã làm hồ sơ, nhưng không vay được vốn từ ngân hàng. Ông cho hay, việc tiếp cận vốn của doanh nghiệp đến nay vẫn rất gian khó và lãi suất thì vẫn duy trì ở mức rất cao từ 11-13%. Trong khi đó, người dân vay mua bất động sản cũng phải chịu lãi suất tới 9-10%. 

Nhu cầu vay vốn của doanh nghiệp luôn cần thiết. Doanh nghiệp càng có nhu cầu vay vốn lớn khi thị trường khó khăn. Thế nhưng, điều kiện vay thời điểm này bị thắt chặt, do đó muốn vay cũng không được. Bởi vậy, doanh nghiệp của ông và nhiều đơn vị khác kỳ vọng cuộc họp lần này giữa Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng và các bộ ngành sẽ đi tới tiếng nói chung, thống nhất được giải phóng, nới lỏng quy định để giúp tiến độ cho vay nhanh hơn, công ty bất động sản, doanh nghiệp nói chung và người dân có thể với được nguồn vốn dễ dàng hơn.

Ông Sơn đề nghị lãi suất cho vay sẽ tiếp tục giảm và nên giữ ở mức vừa phải, có thể quanh mức 8%/năm, bởi lẽ lãi suất huy động đầu vào hiện nay ở mức khá thấp.

Nhiều dự án nằm bất động vì khó khăn về tài chính. Ông Lê Trọng Khương - Tổng giám đốc Công ty Hưng Thịnh Land cho biết doanh nghiệp đang đối mặt với nhiều rủi ro từ việc khách hàng khiếu nại. Họ nhận thấy dự án không được thi công thì đến công ty đòi thanh lý hợp đồng, đòi tiền, làm mất trật tự xã hội. Trong khi đó, dự án không triển khai vừa ảnh hưởng tới uy tín vừa khiến doanh nghiệp không thu được số tiền còn lại.

"Chính vì vậy, chúng tôi hy vọng ngân hàng giải ngân cho các dự án đang xây dựng dở dang. Khi đó ngân hàng kiểm soát cho vay giải ngân đến thầu phụ, theo quy trình khép kín làm sao số tiền cho vay sử dụng đúng mục đích vào việc xây dựng, DN không được lấy ra dùng vào việc khác. Ngân hàng cho vay 100 đồng có thể giúp nguồn vốn xoay vòng, giá trị gấp đôi, giúp dự án hồi sinh, giao được nhà cho khách hàng. Bên cạnh đó, khách hàng cá nhân cũng cần được đẩy mạnh cho vay hơn nữa", ông Khương phân tích.

Ngoài ra, ông cũng nói thêm rằng khách hàng cá nhân muốn vay thì ngân hàng phải bảo lãnh cho chủ đầu tư và các dự án phải có đủ điều bán hàng. Tuy nhiên, hiện nay, 2 vấn đề này vẫn khó khăn vô cùng và cần được điều chỉnh sao cho phù hợp.

Doanh nghiệp hiện muốn vay được vốn ngân hàng thì dự án phải có giấy phép xây dựng. Trong khi pháp lý quá chậm, sẽ mất vài năm mới có được giấy phép xây dựng. Do đó, cần phải thúc đẩy tiến trình làm hồ sơ pháp lý cho doanh nghiệp. Bởi vậy, theo ông Khương kiến nghị, nên nới điều kiện để doanh nghiệp có thể thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất. Ngân hàng có thể cho vay mức 30-40% giá trị của tài sản cho tới khi có giấy phép xây dựng sẽ cho vay 70% giá trị dự án. Bởi lẽ, dự án bất động sản sẽ nằm im rất lâu nếu mới chỉ có giấy phép mới cho vay.

Cùng theo dõi các bài viết trên trang Meeyland của chúng tôi để có những thông tin mới nhất về thị trường bất động sản!