Biệt thự “triệu đô” hết thời nhân đôi giá

Khó có giao dịch thành công

Theo Dân trí, khảo sát mới đây cho thấy, phân khúc biệt thự, liền kề tại đa số các khu đô thị tại Hà Nội, TP. HCM hiện nay có giá bán tăng vọt, trung bình từ 20 - 30%/năm. Thậm chí có những sản phẩm tăng giá gấp đôi, gấp 3 lần trong vòng khoảng 2 năm. Ngay tới những căn “bỏ hoang” nhiều năm cũng tăng giá rất mạnh. 

Tuy nhiên, từ quý II/2022 tới nay, thị trường địa ốc đột ngột rơi vào trầm lắng. Cùng với phân khúc đất nền thì biệt thự và nhà liền kề cũng đồng loạt giảm giá tới hàng tỷ đồng, thậm chí thanh khoản ngày càng tụt giảm. 

Báo cáo thị trường nhà liền thổ mới nhất của Savills Việt Nam cho thấy, tính riêng trong quý IV/2022, tức vào mùa cao điểm bán hàng thường niên trên thị trường bất động sản, lượng giao dịch nhà liền thổ (gồm biệt thự, liền kề) tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã giảm gần 70% theo quý và giảm 48% theo năm. Mức tiêu thụ này rất kém, chạm đáy trong nửa thập niên qua khi lượng hàng tồn kho chiếm 54%, nằm trong nhóm nhà có giá hàng triệu USD/căn. 

Theo thống kê của Savills Việt Nam, nguồn cung sơ cấp nhà ở xây sẵn nằm trong dự án tại TP. HCM đạt hơn 1.600 căn, tỷ trọng của nhóm sản phẩm có giá trên 30 tỷ đồng (tương đương với 1,3 triệu USD trở lên) chiếm tới 50% rổ hàng. Sự phân bổ của những sản phẩm nhà phố, biệt thự trong dự án năm 2022 đang chênh lệch về phân khúc nhà giá cao. 

Cụ thể, phân khúc nhà liền thổ có giá bán trên 30 tỷ đồng/căn trở lên ghi nhận tăng trưởng từ 7% năm 2018 lên 50% năm 2022. Trong khi đó nhà ở gắn liền với đất có giá dưới 10 tỷ đồng lại liên tục giảm tỷ trọng, chỉ chiếm khoảng 20% rổ hàng. 

Nguồn cung giá cao chiếm tỷ lệ nhiều hơn khiến thanh khoản phân khúc nhà liền thổ giảm giá mạnh vì thiếu đi những sản phẩm vừa túi tiền. Cùng với những chính sách tín dụng thắt chặt gây bất lợi trong việc thanh toán và ra mắt sản phẩm mới. 

Theo báo cáo thị trường của Cushman & Wakefield mới đây, nguồn cung mới nhà liền thổ (biệt thự, liền kề) tại Hà Nội đã giảm mạnh vào quý III/2022 vì những tác động bất lợi đến từ việc Chính phủ kiểm soát chặt vào tín dụng và trái phiếu. 

Cụ thể, trong quý ghi nhận có 625 căn nhà được bán, giảm một nửa so với quý trước đó, tuy nhiên vẫn tăng 4,6% so với cùng kỳ. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại khu vực ngoại thành. Trong đó có hai địa phương dẫn đầu nguồn cung mới tại Hà Nội là Mê Linh chiếm 50,2% và Gia Lâm chiếm 26,08%.

Nhưng tương tự với nguồn cung, các giao dịch bất động sản gặp khó khăn vì bị kiểm soát chặt về tín dụng. Nhà đầu tư đã thận trọng hơn trong việc xuống tiền mua bất động sản liền thổ do thiếu thanh khoản và không tiếp cận được vốn vay. Vì vậy, đa số các dự án đều cho thấy nhu cầu rất thấp. 

Tại Hà Nội, lượng căn bán ra giảm rõ rệt tới 31,4% so với cùng kỳ năm ngoái, xuống còn  2.163 căn. Việc Chính phủ siết chặt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và những vấn đề pháp lý của các doanh nghiệp bất động sản lớn khiến cho khách mua ngần ngại thực hiện giao dịch. Vào quý cuối năm ngoái, chỉ có 72 căn nhà được bán ra, chỉ chiếm 11,5% nguồn cung quý III/2022. 

Nguồn cung mới dự kiến giảm mạnh

Không ít doanh nghiệp, tập đoàn phân phối, kinh doanh bất động sản nhìn nhận, phân khúc nhà ở gắn liền với đất có giá bán dao động từ 30 - 100 tỷ đồng/căn của doanh nghiệp bán trong giai đoạn quý II - quý IV/2022 vẫn còn tồn kho. Diễn biến này đang trái với năm 2021 khi nhiều đơn vị phân phối cho rằng sau khi dỡ mọi phong tỏa Covid - 19 thì trong 3 tháng cuối năm sẽ xử lý hết hàng tồn. 

Về thị trường nhà phố, biệt thự, dự báo của DKAR cho thấy, trong năm 2023, nguồn cung mới có thể giảm đáng kể so với năm 2022, chỉ còn khoảng 5.500 căn. Thị trường dẫn đầu tiếp tục là tỉnh Đồng Nai với nguồn cung khoảng 1.700 căn, tiếp đó là Long An ghi nhận nguồn cung mới khoảng 1.400 căn, Bình Dương với khoảng 1.200 căn và TP. Hồ Chí Minh chỉ khoảng 700 căn. 

So với năm 2022, sức cầu của thị trường giảm mạnh, xu hướng giảm tiếp tục kéo dài đến quý III trước khi có các tín hiệu tích cực hơn. Những dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, tiềm lực tài chính mạnh vẫn sẽ nhận được sự quan tâm của khách hàng. 

Trên thị trường sơ cấp, mặt bằng giá bán sẽ giữ ở mức ổn định trong năm nay, những chính sách chiết khấu hướng tới những khách hàng thanh toán nhanh. Thị trường thứ cấp vẫn ghi nhận sức giảm thanh khoản và giá bán kéo dài từ giữa năm 2022. Giao dịch chủ yếu tập trung vào các dự án nằm gần khu dân cư, đã bàn giao và có sổ hồng.

Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội - Ông Nguyễn Thế Điệp cho rằng, thị trường địa ốc trong giai đoạn này hướng đến những phân khúc đáp ứng nhu cầu thực, Các phân khúc có tính đầu cơ cao như đất nền tỉnh, nhà ở liền kề, biệt thự đang ở trong giai đoạn thanh lọc. 

Theo đó, các sản phẩm bất động sản tạo ra dòng tiền khai thác bằng việc cho thuê cũng chịu ảnh hưởng những không lớn. Còn với những sản phẩm như đất nền tỉnh, liền kề, biệt thự tại các khu vực chưa hình thành khu dân cư, trước áp lực lãi suất cho vay tăng mạnh có thể sẽ xuất hiện làn sóng bán tháo.