Biệt thự, nhà liền kề Hà Nội “ế” người mua nhưng giá vẫn cao chót vót

Bất chấp ảnh hưởng của dịch Covid giá biệt thự, nhà liền kề Hà Nội vẫn tăng không ngừng. Giá thứ cấp đã lên tới ngưỡng 5000-6000 USD/m2. Nghịch lý là chỗ phân khúc này rất ít người mua, số lượng tồn kho khá lớn.

Giá nhà phố, nhà liền kề Hà Nội thuộc top đầu trong nước

Giá bất động sản biệt thự, nhà liền kề ở Hà Nội chứng kiến mức tăng mạnh trong thời gian qua. Nguyên nhân đến từ chi phí đất tăng, nguyên vật liệu leo thang. Nhiều sản phẩm ở phân khúc cao cấp hơn được ra mắt. Cụ thể các sản phẩm bán ra đều có giá 5000 USD/m2. Nếu so với giá tại TP HCM ở cùng phân khúc thì khu vực Hà Nội cao hơn 15-20%.

Phân khúc nhà phố tại Hà Nội cũng chênh lệch rất lớn so với TP Hồ Chí Minh. Cụ thể tại Hà Nội, nhà phố bán ra 359 triệu/m2, còn tại TP HCM là 349 triệu/m2. Trong khi chỉ mới 2 năm trước đó giá nhà phố Thủ Đô chỉ là 304 triệu/m2 so với TP. HCM là 305 triệu/m2.
Giá nhà riêng tại Thủ Đô bật tăng mạnh trong vòng 3 năm qua. Năm 2018, giá nhà riêng Hà Nội đạt ngưỡng trung bình 89 triệu/m2. Tới năm 2020 là 92 triệu/m2 nhưng đến 2021 đã tăng vọt lên 102 triệu/m2. Con số này ở TP HCM là 103 triệu/m2.
Phân khúc bất động sản nhà liền kề, biệt thự có nhu cầu quan tâm lớn nhất là Hà Nội với 41%. Trong khi TP HCM chỉ chiếm 29%. Đây cũng là nguyên nhân phần nào lý giải giá bất động sản biệt thự, nhà phố liền kề Hà Nội cao vượt trội so với các khu vực khác.

Tỷ lệ giao dịch nhà phố, nhà biệt thự ở Hà Nội giảm mạnh

Trái ngược với mức giá cao kỷ lục, số lượng giao dịch nhà phố, nhà biệt thự Hà Nội không mấy khả quan. Theo thống kê của Savills, phân khúc biệt thự và nhà liền kề Hà Nội giao dịch khá trầm lắng trong quý 3 và 4/2021. Điều này trái ngược hẳn so với tình hình hồi đầu năm.
Trong quý 4 chỉ có khoảng 200 sản phẩm được bán, giảm tới 47% so với bằng thời điểm năm trước. Nếu so với quý 1 và quý 2 đầu năm thì giao dịch ở phân khúc bất động sản biệt thự cũng giảm tới 81%. Giãn cách xã hội kéo dài cũng sự thiếu hụt nguồn cung là nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên.
Nhiều chủ đầu tư cũng không muốn mạo hiểm ra mắt các dự án mới trong thời kỳ đại dịch còn nhiều bất ổn. Thêm vào đó các dự án mới mở bán lúc này cũng có lượt tiêu thụ chậm. Tâm lý thận trọng của nhà đầu tư giữa lúc kinh tế khó khăn khiến thị trường giao dịch biệt thự liền kề sụt mạnh.

Giá bán quá cao gây nên nhiều rủi ro

Có một thực tế là dù lượng sản phẩm biệt thự và nhà liền kề còn tồn kho khá nhiều nhưng giá tăng không ngừng. Chủ đầu tư hoàn toàn không có động thái điều chỉnh giá bán. Vì vậy nhiều nhà đầu tư dù khá ưng ý sản phẩm nhưng vẫn ngập ngừng. Họ sẽ cân nhắc kỹ khi “xuống tiền”.
Các dự án với giá chào mời cao có lượng giao dịch khá khiêm tốn. Các căn có giá 5000-7000 USD/m2 chiếm 30% giao dịch. Những căn cao cấp có giá bán trên 7500 USD/m2 chiếm 19% thị trường. Còn các sản phẩm thứ cấp dưới 5000 USD/m2 có tính thanh khoản tốt nhất, chiếm 51 %.

Việc đẩy mạnh các giao dịch bất động sản nhà liền kề, biệt thự ở thời điểm này thực sự là bài toán khó. Nhà đầu tư có lẽ vẫn cần nghe ngóng thêm một thời gian. Đây là bước đệm cần thiết trước khi bỏ vốn vào phân khúc bất động sản giá cao. Nói về triển vọng của loại hình bất động sản này chuyên gia của Savills cho hay: Giãn cách xã hội đã hạn chế rất nhiều các hoạt động bao gồm cả xây dựng. Các công trình xây dựng chỉ mới bắt đầu triển khai hoạt động trở lại kể từ ngày 21 - 9.
Điều này đã ảnh hưởng đến tiến độ ra mắt của rất nhiều dự án. Một số dự án trọng điểm sẽ phải ra mắt vào năm 2022. Từ nay cho tới hết tháng 1/2022 sẽ có khoảng 650 căn biệt thự, nhà liền kề của 6 dự án ra mắt. Phần lớn nằm ở huyện Hoài Đức.

Nguồn cung sụt giảm cùng các hoạt động mở bán bị hoãn đã khiến thị trường kém sôi động. Các vấn đề pháp lý không thực sự được giải quyết là điều cần khắc phục của thị trường. 300 dự án đang treo khắp địa bàn thành phố Hà Nội cần phải sớm được thông qua. Điều này nhằm đáp ứng bổ sung nguồn cung mới.
Chính quyền Thủ Đô nên phối hợp chặt chẽ cùng các doanh nghiệp để khai thác dự án sớm, đem lại nguồn thu cho thành phố. Ngoài ra những khu vực đất đai không được sử dụng cũng cần phải thu hồi. Nếu nguồn cung dồi dào và kinh tế hồi phục thì thị trường sẽ sớm tăng trưởng.
Chuyên gia Savills cũng dự đoán khu vực phía Tây Hà Nội sẽ dẫn đầu thị trường nhà liền kề. Lý do là bởi nơi đây đang hoàn thiện về hạ tầng giao thông và một loạt các dự án mới sắp được ra mắt.

Cảnh giác với hiện tượng làm giá bất động sản

Bên cạnh một số nguyên nhân khách quan thì biệt thự Hà Nội tăng giá cũng ảnh hưởng bởi nguyên nhân chủ quan. Đó là một bộ phận môi giới nhà đầu tư đã bắt tay găm hàng. Điều này tạo ra hiện tượng khan hiếm đất ảo. Tình trạng này diễn ra ở một số khu vực ven đô, huyện xã có thông tin quy hoạch lên quận.
Đây là điều nhà đầu tư cần hết sức cảnh giác và thận trọng. Khi đầu tư vào phân khúc biệt thự, nhà liền kề người mua cần tìm hiểu kỹ thông tin. Trước hết là vị trí, chủ đầu tư của dự án, các thông tin xung quanh dự án. Cần kiểm tra hệ thống tiện ích liên kết. Tiếp đến là tiềm lực phát triển của khu vực.

Nhà đầu tư không nên vội vàng khi nghe những thông tin từ một phía. Thay vào đó cần đánh giá sự biến động của thị trường để có quyết sách phù hợp. Trong khi chờ đợi những chính sách của chính quyền Hà Nội, nhà đầu tư nên tự tìm cách bảo vệ mình.
Năm 2022 được dự báo sẽ khá sôi động đối với thị trường biệt thự, nhà liền kề. Đây là thời điểm hàng loạt dự án mới quy mô lớn, cao cấp sẽ mở bán. Qua đó sẽ có thêm nhiều sản phẩm nhà liền kề Hà Nội để lựa chọn.