Bến đỗ của dòng tiền nửa cuối năm 2022

Căn hộ, biệt thự dìu nhau tăng giá

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, quý II năm nay, thị trường bất động sản đang sôi động trở lại. Vừa qua, sản phẩm mới tăng cao đột biến so với cùng kỳ với số lượng đạt gần 13.000 căn. Theo thống kê, tổng nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm nay gần bằng nguồn cung mới cả năm trước. Điều này cho thấy thị trường đang hội tụ đầy đủ các điều kiều kiện và sức bật để tiến xa hơn nữa.

Tuy nhiên, ông Kiệt đánh giá, số lượng sản phẩm mới chủ yếu tập trung ở các dự án lớn, đồng nghĩa với việc số lượng dự án không chuyển biến nhiều về dự án mà chỉ tăng về sản phẩm.

Liên quan đến giá bán, ông Kiệt thông tin, thị trường đang trên đà tăng cao. Hiện nay, thị trường thành phố Hồ Chí Minh hầu như không có căn hộ bình dân và trung cấp, nếu có chỉ ở các khu vực xa trung tâm. Nguồn cung của thị trường hiện nay chủ yếu đến từ các dự án cao cấp, dự án hạng sang. Chính sự có mặt của các dự án này đã đẩy giá bán căn hộ tại thị trường thành phố Hồ Chí Minh tăng mạnh.

Đối với phân khúc nhà liền thổ, giá bán cũng ghi nhận tăng mạnh khi các dự án mới xác lập mức giá cao kỷ lục. Trong khi đó, giá loại hình nhà phố và biệt thự tăng gần tương đương với mức giá nhà phố thương mại nhờ vào nguồn cung mới giá cao. Nhưng vấn đề cần quan tâm tại thời điểm này chính là nguồn cung sơ cấp giá đang ngày càng khan hiếm.

Giải thích về nguyên nhân tăng giá, ông Kiệt cho biết: “nhu cầu nhà đầu tư ở phân khúc này lớn hơn rất nhiều so với số lượng sản phẩm, dẫn đến việc giá bán nhà liền thổ bị đẩy lên. Ở thời điểm hiện tại, giá trung bình các sản phẩm rơi vào khoảng 200-400 triệu đồng/m2, đặc biệt có những sản phẩm cao cấp như biệt thự lên đến 700 tỷ đồng/căn, tạo ra mức giá mới trên thị trường biệt thự thành phố Hồ Chí Minh”.

Theo dự báo của CBRE, trong năm 2022 nguồn cung căn hộ sẽ đạt mức 22.000 - 24000 căn. Giai đoạn hai năm tiếp theo, thị trường sẽ đón nhận nhiều tín hiệu tích cực hơn khi có nhiều sản phẩm mới được chào bán.

Đâu là “vùng trũng”?

Cũng theo ông Kiệt, trong bối cảnh thị trường đang khan hiếm nguồn cung, xu hướng đầu tư đang dần dịch chuyển đến các thị trường lân cận ven thành phố lớn, điển hình như Bình Dương, Đồng Nai (phía Nam); Vĩnh Phúc, Hoà Bình (phía Bắc) phát triển rất sôi động trong khoảng 3 năm gần đây.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết, giai đoạn  2016-2019 là thời điểm thị trường chính thức tan băng và tăng giá, bộc lộ những biểu hiện cần phải lo lắng khi nguy cơ thị trường có nguy cơ suy giảm, nhưng không ngờ đến thời điểm hiện tại thị trường đã vực dậy và còn thiết lập được mặt bằng giá mới trong hai năm 2020-2021.

Ở một số khu vực, tiền thân thị trường đó là địa điểm phát triển khu dân cư, công nghiệp dịch vụ, có hạ tầng được xếp vào danh sách các khu vực đang phát triển. Tận dụng triệt để những tiềm năng sẵn có, thị trường có lợi thế trong việc tạo ra mặt bằng “sóng lên” toàn phía Nam.

Không nằm ngoài luồng xu hướng phát triển hiện nay, thị trường xuất hiện phong trào homestay, farmstay, một trong những yếu tố truyền cảm hứng tạo đà tăng giá nhà đất, củng cố tâm lý hào hứng cho các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, ông Hiển cho rằng phong trào này đã đi quá xa khi một số nhà đầu tư nhỏ với số vốn chỉ 500-600 triệu đồng cũng tham gia vào thị trường. Tất nhiên, với mức giá này, rất khó để mua được bất động sản vùng ven mà tìm kiếm ở những thị trường xa hơn. Chính nước đi này đã tạo thêm cảm hứng đầu tư ở các thị trường gần.

Theo nhận định của các chuyên gia, thị trường bất động sản năm 2022 sẽ không thiếu tiền. Tuy nhiên, tình trạng người mua lướt sóng chùn tay sẽ làm ảnh hưởng đến số lượng giao dịch. Hiện nay, nhà đầu cơ trung hạn và nhà đầu tư bắt đầu quay về với thị trường quanh thành phố Hồ Chí Minh với bán kính khoảng 30km. Đây là những khu vực sở hữu động lực phát triển, thị trường đó có tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa và có hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ.

Theo ông Hiển, chúng ta có khu vực từ Long An đến Bà Rịa - Vũng Tàu là trục công nghiệp dịch vụ thương mại, có tâm là thành phố Hồ Chí Minh. Ngoài ra, một số khu vực như Long An, Bến Lức hay khu vực Cần Giuộc và Châu Đức là các địa điểm nằm gần các dự án lớn như Vành đai 3, Vành đai 4, hội tụ đầy đủ các yếu tố để phát triển thành khu công nghiệp. Khu vực này trong tương lai sẽ tập trung khoảng 30-40 triệu dân là điểm sáng đáng để các nhà đầu tư lướt sóng trung hạn, dài hạn tập trung đầu tư.

Chia sẻ vấn đề liên quan đến mặt bằng giá, ông Hiển thông tin, “Ít tiền thì tập trung Bến Lức nơi có đất nền từ 12-14 triệu đồng/m2, nhiều tiền hơn thì qua Nhơn Trạch hoặc Long Thành, xa hơn chút nữa thì có Châu Đức, Cẩm Mỹ. Hoặc các nhà đầu tư nhiều vốn thì có thể đầu tư tại khu vực quận 9, Thủ Đức với mức giá căn hộ rơi vào khoảng 50-60 triệu đồng/m2. Đặc biệt, tại vị trí quận 9 , sắp tới sẽ được quy hoạch trở trung tâm của thành phố, đồng thời đây cũng là trung tâm của dòng tiền.