Bất động sản nghỉ dưỡng bước vào thời kỳ khó khăn bị rao bán hàng loạt

Trong giai đoạn 2015 - 2017 bất động sản nghỉ dưỡng từng phát triển rầm rộ với kì vọng mang đến những lợi nhuận lớn cho các nhà đầu tư khi tham gia thị trường với tỷ lệ cam kết đến 12%/năm trong vòng nhiều năm. Tuy nhiên, thời điểm thị trường phải đối mặt với nhiều khó khăn do tác động từ tình hình trong và ngoài nước thì các ngân hàng đang liên tục phát mãi các bất động sản nghỉ dưỡng mà không có ai mua.

Tại các ngân hàng tài sản đảm bảo là bất động sản chiếm khoảng 70% nên việc xử lý nợ xấu tại các ngân hàng dựa vào chủ yếu là bất động sản. Chính những rủi ro về mặt nợ xấu ngày càng gia tăng đã khiến cho ngân hàng phải rao bán bất động sản nghỉ dưỡng lên đến hàng nghìn tỷ. 

Thậm chí, nhiều tài sản dù đã rao bán đấu giá nhiều lần, giảm giá qua từng lần nhưng vẫn không có người mua. Đặc biệt, những bất động sản nghỉ dưỡng vẫn bị đắp chiếu nằm chờ.  

Ví dụ thực tế như mới đây ngân hàng Agribank chi nhánh Đống Đa vừa phát đi thông báo về việc tổ chức đấu giá lần thứ 2 cho khoản nợ của Công ty CP Khách sạn Bến Du Thuyền (Marina Hotel) - chủ đầu tư của dự án Trung tâm Bến du thuyền Hoàng Gia (TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa). Mức giá khởi điểm cho khoản nợ này lên đến gần 1.031 tỷ đồng, nhưng đây là con số đã giảm hơn 110 tỷ đồng so với lần chào bán vào tháng 9.

Trung Tâm Bến Du thuyền Hoàng Gia là tổ hợp bao gồm khách sạn, condotel, resort nghỉ dưỡng quy mô… được xây dựng tại khu đất vàng của thành phố biển Nha Trang. Tính đến thời điểm hiện tại dự án này đã quá thời hạn thực hiện nhưng vẫn chưa được tiếp tục triển khai. 

Bên cạnh đó, ngân hàng Agribank cũng đang thực hiện việc siết nợ với nhiều doanh nghiệp khác nhau, với tổng số tiền dư nợ gần 500 tỷ đồng. Khoản nợ này được thế chấp bằng các bất động sản thuộc Tổ hợp du lịch giải trí tại Phú Quốc của Tập đoàn Tân Hoàng Minh. Dự án này được khởi công từ cuối năm 2021 với tổng mức đầu tư 24.000 tỷ đồng bao gồm tổ hợp căn hộ khách sạn, biệt thự, hệ thống shophouse… 

Cũng tại Phú Quốc ngân hàng Agribank đã đấu giá khoản nợ của công ty cổ phần đầu tư phát triển nhà Hoàng Hải Phú Quốc, đây là doanh nghiệp nằm trong hệ sinh thái của tập đoàn Tân hoàng Minh với giá khởi điểm 281 tỷ đồng.

Ngoài những bất động sản ở Phú Quốc ngay tại Hội An hàng loạt nhà phố cổ cũng bị phát mãi. Gần đây nhất, 11 căn nhà ở Phố cổ hội an đã được rao bán bởi Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank AMC). Trong đó, có những tài sản sở hữu diện tích lên đến 340m2. Trong những tài sản này, giá khởi điểm thấp nhất là 8,5 tỷ đồng và cao nhất lên tới 71,179 tỷ đồng. Theo tính toán, tổng giá trị của 11 tài sản đảm bảo nói trên sẽ có giá khởi điểm lên đến hơn 252 tỷ đồng.

Tại ngân hàng VietinBank đã rao bán hàng loạt các khách sạn cao cấp, homestay, biệt thự tại các thành phố du lịch khác như Đà Nẵng, Nha Trang... Ví dụ tại Đà Nẵng, đang rao bán khách sạn năm sao với tổng diện tích hơn 1200, quy mô 236 phòng với giá lên tới 600 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, VietinBank cũng đang phải thực hiện siết nợ với gần sáu mươi khách sạn, các bất động sản khác nhau trên toàn quốc. Trong đó loại hình bất động sản được phát mãi phổ biến nhất là các khách sạn 3 - 4 sao, homestay và biệt thự với giá bán từ vài chục đến vài trăm tỷ đồng tại Hội An. Trong đó, hai khách sạn bốn sao được chào bán đồng giá 420 tỷ đồng Với quy mô từ 98 -150 phòng.

Trong đó phải kể đến nhiều khối bất động sản đã được VietinBank đấu giá đến lần thứ tư ví dụ như khối tài sản của công ty cổ phần xây dựng công nghiệp (Descon) có giá trị lên tới hơn 560 tỷ đồng. Toàn bộ dư nợ của doanh nghiệp này tại VietinBank đã được đảm bảo bằng 18 hợp đồng ký kết trong giai đoạn từ 2015 - 2018. Trong đó những tài sản đảm bảo bao gồm quyền tài sản phát sinh từ dự án khu du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng cao cấp Descon (phường 10, TP. Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng), quyền sử dụng đất tại huyện Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai)…

Cuối tháng mười vừa qua, ngân hàng OCB cũng Đã thông báo về kế hoạch đấu giá tài sản gắn liền với đất đối với 84 căn biệt thự thuộc khu đô thị sinh thái FLC (phường Quảng Cư, TP. Sầm Sơn, tỉnh Thanh Hóa), cụ thể là quần thể du lịch nghỉ dưỡng sinh thái FLC Sầm Sơn - FLC Sầm Sơn Golf Links.

Dự án này có tổng diện tích lên tới 300 ha và đã đầu tư khoảng 12.088 tỷ đồng. Theo đó, tất cả 84 căn biệt thự này sẽ được bán đấu giá chung và không thông qua việc bán riêng lẻ từng căn. Ngân hàng này cũng đưa ra mức giá khởi điểm cho khối bất động sản này là 550 tỷ đồng, thấp hơn so với mức giá khởi điểm 610 tỷ đồng được công bố vào đầu tháng 9.

Không khó để nhận ra bất động sản nghỉ dưỡng từng là phân khúc thu hút rất nhiều nhà đầu tư trên thị trường nhưng đến nay những sản phẩm này lại đang được các ngân hàng thi nhau phát mãi, trong đó có cả những dự án có giá trị lớn và nổi tiếng.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), Hiện nay tại các ngân hàng tổng giá trị bất động sản thế chấp rơi vào khoảng 70 % tổng tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Thậm chí có những nhà băng tỷ lệ này còn lên đến 80 đến 90 % và lớn hơn nhiều lần tổng dư nợ cho vay.

"Bất động sản phát mãi nhiều lần phần lớn là các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn 4-5 sao ở nhiều tỉnh, thành như Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Dương, Quảng Nam, Khánh Hòa, Kiên Giang,...Vì yếu tố khách quan do chưa vượt qua, khắc phục được hệ lụy của khoảng thời gian giãn cách xã hội, nay lại phải chịu ảnh hưởng bởi nền kinh tế khó khăn nên dù các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng phát mãi giảm giá nhiều lần nhưng vẫn ế dài", VARS khẳng định.

Chia sẻ về nguyên nhân cho thấy bất động sản nghỉ dưỡng dù đã phát mãi nhiều lần nhưng vẫn không có người mua, ông Huỳnh Minh Tuấn - nhà sáng lập Công ty tư vấn đầu tư và quản lý tài sản FIDGET Đã từng chia sẻ với truyền thông có rất nhiều lý do để dẫn đến nguyên nhân này.

Đầu tiên đó là nền kinh tế đang rơi vào trạng thái suy giảm, việc phát mại vốn đã khó càng trở nên khó khăn hơn. Bên cạnh đó chưa kể đến việc tiếp cận vốn ngân hàng khá khó khăn, dòng tiền "tắc" lại. Nhiều nhà đầu tư có nhu cầu mua nhưng lại không thể xoay vốn từ ngân hàng do các thủ tục khó khăn. 

Thứ hai đó là trong khối nợ sống có rất nhiều là cái án du lịch nghỉ dưỡng, khách sạn. Đối với loại tài sản này nếu muốn vận hành một cách trơn tru thì nhà đầu tư sẽ phải cần đến một số tiền rất lớn trong khi kinh doanh loại hình này đang rất chật vật.