Bất động sản khu Đông TP. HCM có giá bán ra sao sau giai đoạn “làm mưa làm gió” trên thị trường?

Giá bất động sản vượt mốc 400 triệu đồng/m2 

Theo Nhịp sống thị trường, trước đây, khu Đông TP. HCM đã từng “nổi sóng” về cả nguồn cung, giao dịch lẫn giá bán bất động sản. Hiện tại, trong bối cảnh diễn biến thị trường thì khu vực này lại có phần đi ngược khiến nhiều người phải đặt câu hỏi. 

Có thể thấy, khu Đông thành phố vốn là nơi được đầu tư hạ tầng gần như hoàn thiện và mạnh nhất TP. HCM. Thống kê cho thấy, riêng trong giai đoạn 2010 - 2020, thành phố đã triển khai thực hiện 216 dự án hạ tầng giao thông với tổng số vốn là 350.000 tỷ đồng. Đặc biệt có tới 70% trong số đó dùng cho việc đầu tư phát triển hạ tầng khu Đông. 

Ngoài ra, việc TP. Thủ Đức được thành lập dựa trên cơ sở sáp nhập 3 quận là Quận 2, Quận 9 và Quận Thủ Đức, được quy hoạch để trở thanh một khu đô thị sáng tạo, tương tác cao của TP. HCM vào đầu năm 2021. Hiện TP. Thủ Đức đã trở thành điểm đến sôi động trên thị trường bất động sản nói chung và phân khúc căn hộ chung cư nói riêng tại địa phương này.

Bất động sản khu Đông từng liên tục đánh dấu các mốc mặt bằng giá mới. Một số dự án thậm chí có giá trên 400 triệu đồng/m2, sánh ngang với những căn hộ hạng sang trong trung tâm thành phố. Với phân khúc đất nền, giá bán ghi nhận tăng trưởng liên tục trong khoảng thời gian ngắn. 

Giá đất Quận 9 hiện nay đã tăng gấp 6 lần so với giai đoạn năm 2015. Mức giá trung bình phổ biến đất nền Quận 9 đang ở mức từ 40 - 80 triệu đồng, tùy khu vực. Trong khi giá đất Quận 2, Quận Thủ Đức thì đã chạm ngưỡng 120 - 200 triệu đồng/m2. 

Bên cạnh mặt bằng giá tăng, thì nguồn cung bất động sản tại khu Đông luôn chiếm tỷ trọng lớn nhất trên thị trường TP. HCM ở các thời kỳ. Số liệu của R&D DKRA Group cho thấy, nếu tỷ trọng phân bổ nguồn cung mới tại khu Đông chỉ đạt mức 28% tổng nguồn cung mới trong năm 2017 thì tới năm 2022, con số này đã tăng vọt lên khoảng 76% nguồn cung mới trên toàn thành phố. 

Trong những báo cáo của các đơn vị nghiên cứu đều thể hiện nguồn cung bất động sản khu Đông thành phố liên tục đi đầu về tỷ trọng nguồn cung mới toàn thị trường trong giai đoạn 2020 - 2022, chiếm 60 - 70% tổng lượng sản phẩm mở bán mỗi năm. Con số này tăng trưởng tương đương với những cú hích hạ tầng giao thông đã và đang được triển khai tại khu vực. 

Bất ngờ giảm tốc

Các tín hiệu giảm tốc trong giao dịch và nguồn cung bất động sản khu Đông ở giai đoạn này đang được thể hiện rất rõ nét. 

Với phân khúc đất nền, nhà ở riêng lẻ đang được nhà đầu tư rao bán cắt lỗ. Mức giảm thậm chí đã vượt ngưỡng 30% so với giai đoạn đầu năm 2022. Điều này thực sự khó hiểu đối với bất động sản khu Đông. Kể từ năm 2014 đến 2022, sau khi trải qua nhiều đợt sốt nóng, vừa đối mặt với những trầm lắng vì dịch bệnh Covid, thế nhưng giá nhà đất tại khu vực này gần như không có sự giảm mạnh như thời điểm hiện tại. So với thời điểm Covid hoành hành thì hiện tại, diễn biến của thị trường địa ốc khu Đông thành phố gần như ngược lại hoàn toàn. 

Những nền đất rao bán lúc này đã được giảm từ 100 - 400 triệu đồng/nền. Những căn nhà phố trong khu đô thị cũng được hạ giá tới 500 - 1 tỷ đồng/căn. Đây là mức giảm phổ biến ở các sản phẩm cần thu hồi vốn gấp. Điều này cho thấy, thị trường bất động sản khu Đông đang có diễn biến khó hiểu, mức giảm giá sản phẩm có thể tiếp tục từ nay tới cuối năm. 

Sự giảm tốc của bất động sản khu Đông một phần là từ sự biến động giá quá đột ngột ở thời kỳ trước. Khi giá bất động sản đã lập đỉnh cao, lợi tức của nhà đầu tư bị hạn chế khiến họ phải bỏ thị trường để tìm những mảnh đất có dư địa lợi nhuận tốt hơn. 

Theo ghi nhận, không ít nhà đầu tư đã ôm đất nền khu Đông gần 2 năm nay nhưng không có lợi nhuận. Giá bị chững hoặc chỉ tăng nhẹ khiến nhà đầu tư bị chôn tiền vào bất động sản. Trong khi số vốn phải bỏ ra để mua sản phẩm mới ở khu Đông là không hề nhỏ.

Cùng với đó, lợi tức cho thuê căn hộ khu Đông giảm mạnh theo bối cảnh chung của thị trường. Lợi tức của các nhà đầu tư đang dao động ở mức 2 - 4%, không còn quanh mốc 7% như thời điểm 3 năm trước. Đây được xem là lý do bất động sản căn hộ khu Đông không còn dễ như trước. Các dự án chào bán từ đầu năm 2022 tới nay gần như không biến động về giá nhưng giao dịch rất chậm. 

Có thể thấy, sự giảm tốc của thị trường bất động sản khu Đông TP. HCM một phần tới từ các hệ lụy tăng giá nóng liên tục trong một khoảng thời gian ngắn. Khi những địa phương khác có sự biến động giá ổn định thì khu Đông thành phố lại liên tục tăng. 

Hiện tại, bất động sản khu vực này đang có tình trạng giảm giá lan rộng. Nhất là tại khu vực Quận 9, xuất hiện mức giảm giá bất động sản khá mạnh ở một số sản phẩm, tuyến đường. Mức giảm này cũng dễ hiểu vì trong suốt thời gian dài, giá bất động sản đã tăng phi mã, thậm chí tăng ảo. Một số trường hợp được giảm 500 triệu tới cả tỷ đồng một sản phẩm, nhưng có thể vẫn chưa về mức giá mua vào của nhà đầu tư.