Bất động sản hiện nay như một cuộc chơi đang bị đưa đẩy bởi những người có tiền

Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh, nội dung trên được Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chia sẻ tại Hội thảo “Toàn cảnh thị trường bất động sản quý I và diễn biến thị trường bất động sản quý II” vừa qua. 

Cụ thể, thị trường vẫn phải tiếp tục ghi nhận sự trầm lắng kể từ cuối tháng 5/2022. Rất nhiều chính sách thắt chặt vào tín dụng, kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp và những vướng mắc về mặt pháp lý, chưa được tháo gỡ một cách triệt để, đã buộc những người tham gia thị trường rơi vào trạng thái “chờ đợi”. 

Tăng áp lực thanh khoản

VARS cho rằng, thanh khoản trên thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm mạnh, nhất là so với giai đoạn “sốt” đất vào nửa đầu năm 2022. Cộng thêm sự thiếu hụt nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở có giá phù hợp với thu nhập của đa số người dân. 

Trong quý I/2023, nguồn cung trên thị trường đạt khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ những dự án đã mở bán trước đó. Tỷ lệ hấp thụ trong quý này chỉ đạt khoảng 11%, tương đương với 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với quý I/ 2022. 

Giá bán bất động sản, đặc biệt là đất nền đã được điều chỉnh lại cho tương xứng với nội tại sản phẩm và hạ tầng trong khu vực. Không ít nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính hiện nay buộc phải bán cắt lỗ 10 - 30%, thậm chí là 30 - 50% giá trị sản phẩm.  

Một số cá nhân bị ngân hàng phát mãi tài sản đảm bảo để thu hồi nợ, đã gây thêm áp lực về tính thanh khoản của thị trường. Trên thực tế, thanh khoản thị trường hiện nay đã về đáy suốt nhiều tháng qua, điều này khiến các chủ đầu tư liên tục dời lịch mở bán sản phẩm mới. Nhiều doanh nghiệp tiếp tục đợi thị trường tích cực hơn, nhiều nhà đầu tư cá nhân thì chờ cơ hội xuống tiền vững chắc hơn. 

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - Ông Nguyễn Văn Đính nhận định: “Thị trường vẫn có những điểm sáng mới tại các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng, tốc độ đô thị hóa cao”. Vị chuyên gia cho biết, tình trạng chờ đợi, trầm lắng vẫn diễn ra trong quý I/2023. 

Cùng với đó, sự chú ý của những người mua bất động sản đang dồn về các sản phẩm nhà ở của chủ đầu tư có uy tín, dự án có pháp lý tốt, phục vụ nhu cầu thực, ghi nhận thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao. 

Chủ tịch VARS cho biết, kể từ đầu tháng 3, sau khi Nhà nước thực hiện hàng loạt động thái tháo gỡ khó khăn trong ngành bất động sản, thị trường đã bắt đầu xuất hiện những tín hiệu quan tâm hơn về sản phẩm từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ. 

Dự kiến thời điểm thị trường khởi sắc

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, các văn bản pháp luật nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản sẽ xuất hiện nhiều hơn trong quý II/2023. Động thái của Nhà nước sẽ giải quyết được các vấn đề của nhiều dự án đang “đắp chiếu” chờ vào lại thị trường. 

“Lãi suất tiếp tục có sự điều chỉnh hợp lý hơn, tiệm cận với khả năng của những người mua có nhu cầu thực. Có thêm hàng, có dòng tiền, doanh nghiệp nhận thêm vốn từ những kênh huy động khác thì thị trường chắc chắn có thêm khởi sắc” - Vị chuyên gia nhận định. 

Theo góc nhìn của doanh nghiệp, Tổng giám đốc SGO Homes - Ông Lê Đình Chung kiến nghị các cơ quan quản lý Nhà nước nhanh chóng tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý, đồng thời mở rộng đối tượng được vay, hưởng ưu đãi tín dụng cho những sản phẩm bất động sản có giá trị thấp, các dự án mới, dự án thương mại. 

Báo cáo của VARS khẳng định rằng, việc thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở xã hội sẽ là yếu tố giúp thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, cân bằng lại cán cân cung cầu.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh - Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhà ở xã hội là phân khúc có nhu cầu cao nhất hiện nay. Tuy nhiên, về các chính sách hiện vẫn chưa thực sự thu hút được chủ đầu tư tham gia phát triển dự án nhà ở xã hội. Điều này khiến cho nguồn cung phân khúc này không thể đáp ứng được lượng lớn nhu cầu. 

Ông Thanh bình luận: “Nhà nước cần sớm sửa đổi, bổ sung, ban hàng những nghị định, thông tư liên quan tới chuyển nhượng dự án, tính tiền sử dụng đất, đền bù, giải phóng mặt bằng và quy hoạch nhà ở xã hội. 

Dự báo cho thấy, trong thời gian tới, nhiều khả năng những người đầu cơ, đầu tư đất đai sẽ “ngộp” và “nhả hàng” khiến cho giá nhà đất giảm xuống. Nếu các cơ quan quản lý Nhà nước có tính toán xây dựng lộ trình đánh thuế bất động sản, chống đầu cơ bất động sản phù hợp là cách thiết lập lại thị trường, đưa giao dịch BĐS dần về với nhu cầu thực của các chủ thể trong nền kinh tế. 

Cần nhấn mạnh rằng, công cụ thuế này phải thiết kế sao cho đủ sức chống đầu cơ, đồng nghĩa là khiến lợi nhuận từ việc đầu cơ đất không còn sức hấp dẫn và bị thuế khống chế.

Nếu thuế chỉ mang tính tượng trưng, không đủ liều thì không những không giảm được đầu cơ mà bài toán “giá thị trường” cũng chẳng thể giải quyết được.

Thị trường là thuận mua vừa bán, giá sản phẩm sẽ được xác định dựa trên nhu cầu và việc giao dịch của các chủ thể trên thị trường. Nhưng thực tế là Nhà nước chưa có đủ công cụ kiểm soát việc đầu cơ, thổi giá bất động sản. Đất đai hiện tại như một cuộc chơi đang bị đưa đẩy bởi những người có tiền.