Bất động sản Hà Nội: Chung cư bình dân đã qua sử dụng vẫn hút khách

Theo Kinhtedothi, chưa có thời điểm nào mà chung cư Hà Nội đã qua sử dụng lại sôi động và hút khách như hiện nay.

Giá tăng cao

Theo thông lệ, thị trường bất động sản Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung khi bước vào dịp cuối năm, gần Tết nguyên đán là lại tấp nập người mua bán, tuy nhiên nhu cầu mua thường sẽ nhiều hơn bán. Bởi lẽ, cuối năm là thời điểm chốt lãi sản xuất, kinh doanh, rủng tỉnh tiền trong tài khoản của nhiều người vốn có nhu cầu muốn sinh lời từ kênh đầu tư bất động sản.

Tuy nhiên, khác với những năm trước, khi dòng tiền chốt lãi phần lớn đổ vào đất nền, thì thời điểm cuối năm nay, rất nhiều người đang săn đón sản phẩm chung cư đã qua sử dụng. Cùng với đó, giá bán cũng tăng đột biến.

Theo anh H tại Khu đô thị Kim Văn – Kim Lũ (quận Hoàng Mai), gia đình anh mua 1 căn hộ chung cư ở dự án này vào 4 năm trước với nhu cầu để ở, giá căn hộ là 21 triệu đồng/ m2. Cũng cùng thời điểm năm 2022, một số gia đình đã nhượng lại căn hộ với giá 24 triệu đồng/m2, nghĩa là tăng thêm 3 triệu đồng/m2 sau 3 năm.

Tuy nhiên, đến thời điểm này, giá đã tăng gấp 2 lần so với mức tăng của cả 3 năm trước. Anh H cho biết có 1 khách mua nhà cách đây ít ngày đã đến xem căn hộ tại dự án và trả anh 30 triệu đồng/m2, khách mua sẽ tự lo thủ tục sang tên. Anh vô cùng bất ngờ vì giá chung cư đã qua sử dụng tại dự án này sau 1 năm lại tăng vọt như vậy.

Khảo sát thực tế thị trường bất động sản Hà Nội cho thấy nhu cầu mua chung cư đã qua sử dụng ở đa số các quận nội thị Thủ đô Hà Nội như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hà Đông, Nam Từ Liêm, Cầu Giấy,... cùng một số huyện sắp được nâng cấp hành chính thành quận như Gia Lâm, Hoài Đức, Thanh Trì,... đều tăng mạnh vào cuối năm nay, khiến giá bán cũng không ngừng được đẩy lên cao. Mức tăng ghi nhận từ 20-30% so với một năm trước, và một số nơi tăng trên 50% so với thời điểm trước khi xảy ra dịch bệnh.

Đáng chú ý là các dự án giáp ranh với các trục đường giao thông lớn đã có giấy tờ (sổ hồng/ sổ đỏ) sẽ nhận được sự quan tâm và săn đón nồng nhiệt hơn. Chẳng hạn như, cuối năm 2022, dự án Gemek (Hoài Đức), căn hộ 2 phòng ngủ có giá 1,5 tỷ đồng/ căn, tăng lên 2 tỷ đồng/ căn hay dự án Vinhomes Smart City (quận Nam Từ Liêm) ghi nhận mức giá căn hộ tăng từ 1,7 – 1,8 tỷ lên mức 2,2 - 2,4 tỷ đồng/ căn.

Một cư dân dự án chung cư Lê Hữu Trác (xã Tân Triều, huyện Thanh Trì) cho biết một căn hộ có 2 phòng ngủ tầm này năm 2022 được rao bán với giá 21-22 triệu đồng/m2, thời điểm này đã tăng lên 26-27 triệu đồng/ m2 nhưng người bán không nhiều, bởi đa số cưu dẫn đã sống ổn định cả thập kỷ qua. Chỉ có một số gia đình có nhu cầu chuyển công việc đi nơi khác thì mới bán nhà, trong khi còn lại vẫn giữ để cho thuê lại.

Sản phẩm ở thực được ưa chuộng

Ngoài việc được nhiều khách mua săn đón, chung cư đã qua sử dụng cũng đang được vận hành cho thuê khá hiệu quả từ 10-25 triệu đồng/ căn/ tháng, tùy theo vị trí, diện tích của dự án, cao nhất về giá cho thuê là quận Tây Hồ khi căn hộ rộng trên 100m2 có nội thất đầy đủ được rao với giá 35-40 triệu đồng/ căn/ tháng.

Theo các phân tích bất động sản Hà Nội, nguồn cung sản phẩm từ đầu năm 2023 tới nay đến từ các dự án nhà ở trên địa bàn thủ đô giảm đáng kể (chỉ bằng 50% so với cùng kỳ), mặt khác nhu cầu về chỗ ở tăng cao.

Do đó, người dân đã chuyển hướng quan tâm sang dòng sản phẩm chung cư đã qua sử dụng vì các dự án đã qua sử dụng từ 3-10 năm, tiện ích xung quanh khá đầy đủ và người dân sinh sống ổn định. Ngoài ra, đa số đều hoàn thiện pháp lý khi đã được cấp sổ hồng/ sổ đỏ, trong khi điều này chưa thấy ở các dự án chung cư mới.

Bên cạnh đó, so với dự án chung cư mới, các sản phẩm chung cư đã qua sử dụng còn có điểm cộng ở chỗ khách hàng có tâm lý thích sống ở những khu vực dân cư đông, vừa tiện cho nhu cầu kinh doanh, vừa tiện khi sử dụng dịch vụ.

Hơn nữa, đối với nhà đầu tư có dòng tiền ổn định, không dùng đòn bẩy tài chính thì việc bỏ ra số tiền từ 1,7 - 3 tỷ đồng để mua lại căn hộ cũ rồi cho thuê thì sẽ có lợi nhuận cao hơn lãi suất tiền gửi ngân hàng nhiều lần và cũng không gặp rủi ro như các kênh đầu tư khác.

Về vĩ mô, theo Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính, nhu cầu về nhà ở của người dân tại các đô thị, nhất là TP HCM và Hà Nội vẫn rất cao, trong đó chủ yếu tập trung vào nhóm người có thu nhập thấp và trung bình khá.

Đó là thời điểm cầu vượt quá cung, khi các dự án nhà ở vẫn gặp khó khăn về nguồn vốn và pháp lý để tái khởi động sau 2 năm chịu tác động từ dịch bệnh, khiến các giỏ hàng giảm sút liên tục.

Do đó, trên thị trường bất động sản Hà Nội, các sản phẩm chung cư cũ đã qua sử dụng thuộc phân khúc bình dân (giá bán từ 25 – 35 triệu đồng/m2) thời điểm này lại trở thành hàng “hot”. Bởi lẽ đó là sản phẩm phục vụ đại bộ phận người dân đang có nhu cầu tìm nơi ở, bởi giá bán phù hợp với khả năng vận động tài chính và túi tiền của nhóm người này.

TS Nguyễn Văn Đính cho biết qua một số khảo sát, nhu cầu tìm mua căn hộ chung cư tăng mạnh so với cùng kỳ và người dân tìm tới sản phẩm đã qua sử dụng khi nguồn cung mới sản phẩm bình dân không có cũng là điều dễ hiểu.

Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, tăng trưởng về thu nhập của người dân đô thị trong khoảng 8 năm gần đây (khoảng 39% - số liệu từ Tổng cục Thống kê) thấp hơn đáng kể so với tăng trưởng về giá bán chung cư (tăng 56%).

Giá chung cư mới bình dân năm 2015 khoảng 20 triệu đồng/m2, nay đã lên 32 – 35 triệu đồng/m2. Nếu tham chiếu thì việc mua lại 1 căn chung cư cũ dưới 10 năm với mức tăng 50% - khoảng giá 25 – 30 triệu đồng/m2 là hoàn toàn có thể chấp nhận được.

Theo các chuyên gia, người dân cần cân nhắc vấn đề pháp lý kỹ càng vì không ít dự án dù đã đưa vào sử dụng chục năm mà chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thành thủ tục để cấp sổ, vì vi phạm trong thiết kế xây dựng hay gặp khó về vấn đề pháp lý khác.

Nếu người dân mua lại từ chủ cũ qua hình thức viết tay sẽ gặp rủi ro hay mất thêm nhiều khoản phí khác cho chủ đầu tư trong lúc thay tên đổi chủ trong hợp đồng mua bán cũ.

Theo dõi thêm các bài viết trên trang Meeyland để cập nhật tin tức mới nhất về thị trường bất động sản!