Bất động sản đối mặt với nhiều thách thức: Nguồn cung hạn chế, nguồn vốn bị thu hẹp

Nguy cơ cung thiếu trầm trọng

Qua số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, trong nửa đầu năm 2022, trên tất cả các phân khúc của bất động sản nguồn cung mới đều bị hạn chế. Nguyên nhân chủ yếu là do các thủ tục pháp lý của các dự án bất động sản bị siết chặt. Ngoài ra, dòng vốn cho thị trường cũng bị thu hẹp từ nhiều phía như kiểm soát nguồn vốn tín dụng chặt hơn, phát hành trái phiếu doanh nghiệp hay sự suy giảm của thị trường trái phiếu,… cũng là những nguyên nhân ảnh hưởng tới nguồn cung bất động sản.

Cụ thể, số lượng nhà ở thương mại hoàn thành trong quý II là 24 dự án với 5.608 căn. So với quý trước thì con số này có tăng nhẹ nhưng đã giảm 29% so với cùng kỳ năm 2021. Hiện tại số lượng nhà ở thương mại đang triển khai xây dựng là 327.125 căn trong 1.091 dự án, giảm nhẹ so với cùng kỳ. Còn số nhà ở thương mại được cấp phép mới là 29 dự án với 6.753 căn, so với quý trước đã giảm gần 26% và so với cùng kỳ năm ngoái đã giảm 58%.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), ông Lê Hoàng Châu cho rằng, thời gian vừa qua thị trường bất động sản đã xuất hiện một số dấu hiệu đáng quan ngại. Ví dụ như tình trạng lệch pha giữa cung và cầu, thiếu nguồn cung nhà ở trong phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, nhà dành cho công nhân, người lao động một cách trầm trọng. Từ năm 2018 đến nay, nguồn cung nhà ở liên tục giảm, năm 2020 chỉ bằng 39,2%, năm 2021 chỉ bằng 33,6% so với năm 2017.

Năm 2020, tại TP. HCM, nhà ở bình dân chỉ chiếm 1%, còn năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 là 0%. Trong khi đó, phân khúc nhà cao cấp lại chiếm 74% trong năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 là 80,1%. Đối với nhà ở xã hội lại chỉ đáp ứng 41% theo kế hoạch.

Khả năng hấp thụ giảm sút

Cũng theo Bộ xây dựng cho biết, trong quý II/2022, tình hình giao dịch các sản phẩm bất động sản trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều có cải thiện so với cùng kỳ năm 2021. Tuy nhiên đến hiện tại lại đang có xu hướng chững lại.

Theo báo cáo mới đây của Công ty DKRA Vietnam, tại TP. HCM và các vùng lân cận, sức cầu chung trên toàn thị trường đất nền trong tháng 7 đạt 48%, giảm 6% so với tháng 6 và giảm 26% so với tháng 5. Nguyên nhân là do hiện tại Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vẫn chưa có động thái trong việc nới lỏng tín dụng. Ngoài ra, thị trường cũng đã xuất hiện các thông tin về sửa đổi bổ sung Luật đất đai khiến nhà đầu tư cân nhắc kỹ lưỡng và cẩn trọng hơn.

Trong tháng 7 vừa qua, sức cầu chung toàn thị trường đối với phân khúc căn hộ chung cư ở mức thấp. Theo đà này từ nay đến cuối năm, sức cầu của thị trường tiếp tục sẽ bị ảnh hưởng. Theo nhóm phân tích Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) chia sẻ, lạm phát trên toàn cầu vẫn đang diễn biến rất phức tạp, các quốc gia đang đồng loạt tăng lãi suất và tất nhiên Việt Nam cũng rất khó tránh khỏi xu hướng chung để có thể giảm bớt áp lực về tỷ giá.

Việc lãi suất tăng khiến chi phí vốn đầu tư bất động sản của doanh nghiệp cũng như cá nhân trong năm 2023 sẽ chịu rất nhiều ảnh hưởng. Điều này khiến khả năng hấp thụ của thị trường giảm sút, trong khi sau giai đoạn vừa qua lượng hàng tồn kho tích lũy còn rất lớn.

Theo SSI Research, trong thời gian tới, nếu việc triển khai không được hướng dẫn cụ thể sẽ khiến thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn. Bởi trái phiếu doanh nghiệp vẫn là một kênh huy động vốn đóng vai trò quan trọng, nếu không được xử lý kịp thời sẽ ảnh hưởng tới tâm lý chung của nhà đầu tư.

Hiện thị trường bất động sản cũng đang phải đối mặt với một số rủi ro. Thứ nhất là do lãi suất tăng cao nên tín dụng ngân hàng trở nên khó khăn hơn đối với cả chủ đầu tư cũng như người mua nhà. Thứ hai là kênh huy động vốn qua hình thức phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã không còn sôi động như trước. Thứ ba là do nhu cầu đối với bất động sản nhà ở đang dần suy yếu vì không thể đáp ứng được các điều kiện. Thứ tư là do giá đất tăng, giá vật liệu xây dựng tăng cao cùng với lãi suất cao hơn là tỷ suất lợi nhuận của chủ đầu tư bất động sản (tỷ suất lợi nhuận gộp năm 2023).

Doanh nghiệp đối mặt với áp lực trả nợ

Hiện tại nhiều ngân hàng đã rơi vào tình trạng cạn room tín dụng, dẫn tới thanh khoản thị trường gần như đóng băng. Còn đối với các doanh nghiệp bất động sản vừa phải lo huy động vốn để triển khai dự án, vừa phải xoay tiền trả nợ trái phiếu đến hạn. Nhất là sau khi sự kiện của nhóm doanh nghiệp Tân Hoàng Minh xảy ra với hơn 10.000 tỷ đồng trái phiếu bị hủy bỏ. Cùng với đó là những chấn chỉnh của cơ quan quản lý, Đó cũng là lý do khiến thị trường trái phiếu trầm lắng trong ba tháng qua.

Theo thống kê của FiinRatings (thuộc FiinGroup), trong tháng 7, quy mô giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã sụt giảm mạnh. Cụ thể thị trường này ghi nhận một đợt phát hành trái phiếu duy nhất đến từ CTCP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An thuộc Tập đoàn Đất Xanh.

Công ty cổ phần chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) cho biết, trong năm 2023 và 2024 sắp tới, tổng giá trị trái phiếu đáo hạn lần lượt đạt 374.300 tỷ đồng và 381.200 tỷ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản lần lượt đạt 120.400 tỷ đồng (chiếm 32,1%) và 121.100 tỷ đồng (chiếm 32%) chiếm vị trí thứ 2. 

Nhóm phân tích cũng đưa ra dự báo, trong cuối năm 2022 và năm 2023, 2024 các doanh nghiệp bất động sản có trái phiếu đáo hạn sẽ gặp nhiều khó khăn về dòng tiền. Nhất là các doanh nghiệp có quy mô vừa và nhỏ, chất lượng tài sản thấp bởi khó có thể tìm kiếm nguồn vốn để xoay vòng. Còn với nhóm doanh nghiệp bất động sản lớn thì sẽ gặp ít áp lực hơn nhờ quỹ đất lớn. Tuy nhiên, các doanh nghiệp vẫn cần phải tích lũy và triển khai dự án mới để có thêm khả năng huy động nguồn vay nợ nhằm bổ sung dòng tiền và thanh toán các nghĩa vụ đến hạn.