Bất động sản 6 tháng đầu năm 2023: Nhà ở xã hội trở thành điểm sáng, BĐS công nghiệp tiếp tục đón sóng đầu tư công
Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh, trong thời gian 6 tháng đầu năm 2023, tăng trưởng GDP của Việt Nam đạt mức 3,72%, trong đó hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng 3,38%. Tính đến ngày 20/6/2023, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt mức 13,43 tỷ USD, so với cùng kỳ năm trước giảm 4,3%. Ngành kinh doanh bất động sản đã tiếp tục giữ vị trí thứ ba với tổng vốn đăng ký là 1,53 tỷ USD, so với cùng kỳ giảm 51,5%. Vốn FDI giải ngân vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản trong thời gian 6 tháng đầu năm 2023 đạt 502,1 triệu USD, so với cùng kỳ giảm 43%.
Tổng Giám Đốc Colliers (Việt Nam) - ông David Jackson đánh giá: “Những điều kiện kinh tế không thuận lợi đã có tác động không nhỏ đến nền kinh tế của Việt Nam. Mặc dù vậy thì các động lực tăng trưởng vẫn duy trì vững chắc, đảm bảo được quá trình phục hồi của đất nước”.
Và trong quý 2/2023, thị trường bất động sản tiếp tục đi trên con đường gập ghềnh với nhiều ngã rẽ có thể ở phía trước. Một mặt thì hoạt động đầu tư tiếp tục sôi động khi mà các nhà đầu tư tổ chức tích cực tìm cơ hội vẽ lại chiếc bánh thị phần.
Còn mặt khác, ở cấp độ đầu tư cá nhân thì giao dịch vẫn trầm lắng, giá biến động, thanh khoản chưa khả quan cũng như tâm lý của người mua còn khá là dè dặt. Hai diễn biến này sẽ kéo dài từ nay cho đến hết năm.
Giám Đốc Phát triển Kinh doanh Colliers (Việt Nam) - ông Nguyễn Việt Hoàng cho biết: “Dù vốn FDI vào bất động sản suy giảm trong 6 tháng đầu năm nay, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn duy trì được sức hút với các nhà đầu tư. Với chủ đầu tư trong nước, tiếp cận vốn FDI được xem là động thái tiếp theo sau quá trình tái cấu trúc tổ chức cũng như danh mục của dự án”.
Phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục đón sóng đầu tư công
Có thể thấy, tổng cầu trên thế giới suy yếu đã làm giảm giá trị xuất nhập khẩu Việt Nam, điều này đã dẫn đến hoạt động đầu tư cũng như mở rộng sản xuất công nghiệp có phần chạm lại. Mặc dù vậy thì sự sụt giảm trong ngắn hạn không làm ảnh hưởng đến hiệu suất đầu tư xây dựng và cho thuê của những khu công nghiệp trong quý 2/2023.
Quản lý Cấp cao, Dịch vụ Công nghiệp, Colliers (Việt Nam) - ông Vũ Minh Chí nhấn mạnh, việc thiết lập địa điểm sản xuất ở một quốc gia đòi hỏi kế hoạch dài hạn. Những biến động trên thị trường khu vực và toàn cầu cũng đang thúc đẩy các nhà sản xuất tiếp tục triển khai kế hoạch đa dạng hóa của chuỗi cung ứng để có thể vừa giảm thiểu rủi ro gián đoạn, vừa chuẩn bị cho giai đoạn phát triển tiếp theo.
Để có thể đón đầu làn sóng lần này và trở thành trung tâm hậu cần của khu vực thì Việt Nam cần phải cải thiện tính liên kết vùng hơn nữa để có thể thu hút thêm các nhà đầu tư nước ngoài, bên cạnh các nhà đầu tư truyền thống như Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan, Singapore.
Còn ở phía Nam, TP. Hồ Chí Minh tiếp tục dẫn đầu cả nước về giá thuê (214 - 300 USD/m2/kỳ hạn) và tỷ lệ lấp đầy là 95%. Thành phố cũng đã tiến hành xóa quy hoạch ba khu công nghiệp chậm triển khai cũng như bổ sung quy hoạch hai khu công nghiệp mới với tổng diện tích là 668 ha.
Và TP. Hồ Chí Minh cũng đặt kỳ vọng sẽ có thêm nguồn cung khu công nghiệp, khu công nghệ cao quy mô lớn trong thời gian tới khi vừa được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp dưới 500ha sang đất công nghiệp.
Ở Hà Nội, giá thuê trung bình đạt 168 USD/m2/kỳ hạn, so với quý trước tăng 5% và tỷ lệ lấp đầy đạt 94%. Trong quý 2/2023, thị trường có thêm 116ha đất công nghiệp cho thuê mới từ Khu công nghiệp Tam Dương I (Vĩnh Phúc).
Và nguồn cung tương lai sẽ dịch chuyển về những khu vực vệ tinh như Vĩnh Phúc (KCN Sông Lô II, Bình Xuyên II), Lạng Sơn (KCN VSIP), Nam Định (KCN Trung Thành) và Hải Phòng (cụm công nghiệp Quyết Tiến).
Còn đối với thị trường bất động sản công nghiệp Đà Nẵng bình ổn về giá thuê cũng như tỷ lệ lấp đầy so với quý trước. Các diễn biến chính xoay quanh nguồn cung tương lai tập trung ở Quảng Nam, Huế.
Cũng theo các chuyên gia Colliers, hàng loạt dự án cơ sở hạ tầng lớn vừa hoàn thành cũng như khởi công trên toàn quốc cho thấy triển vọng tươi sáng của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Ở phía Bắc, cao tốc Hà Giang - Tuyên Quang cùng với dự án Vành đai 4 sẽ giúp kết nối các tỉnh phía Bắc tốt hơn nữa.
Và hệ thống đường Vành đai 3 ở phía Nam cùng với cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Dầu Giây – Phan Thiết, Bến Lức – Long Thành lúc hoàn thành sẽ tạo tuyến giao thông kết nối Đồng bằng Sông Cửu Long, TP. Hồ Chí Minh và khu vực còn lại của vùng Đông Nam Bộ.
Phân khúc bất động sản văn phòng ghi nhận nhiều nguồn cung mới
Trong quý 2/2023, phân khúc văn phòng duy trì được tỷ lệ lấp đầy tương đối ổn định và giá thuê không có sự biến động mạnh. Ở TP. Hồ Chí Minh, giá thuê hạng A dao động ở mức 41 - 67 USD/m2/tháng. Tỷ lệ lấp đầy ở hai hạng A và B có sự giảm nhẹ lần lượt chỉ còn 92% và 75%.
Và nguồn cung hạng A mới ở khu đô thị mới Thủ Thiêm vừa đi vào hoạt động đã đạt được tỷ lệ lấp đầy khả quan. Dự kiến đến cuối năm 2023, hai tòa thuộc dự án The Nexus với 83.396 m2 tổng diện tích sàn sẽ chính thức được đưa vào khai thác.
Ở Hà Nội, nhu cầu thuê văn phòng cao cấp tăng lên và kéo theo giá thuê hạng A tăng 6% so với quý trước, đạt mức 34 USD/m2/tháng và tỷ lệ lấp đầy là đạt 89%. Trong tương lai thì thị trường Hà Nội sẽ có 243.552 m2 diện tích văn phòng mới và tập trung chủ yếu ở khu vực phía Tây.
Không giống với hai thị trường lớn, giao dịch thuê văn phòng ở Đà Nẵng chủ yếu ở phân khúc co-working space với giá thuê hạng A và B ghi nhận lần lượt trong khoảng 21 - 32 USD/m2/tháng và 12 - 18 USD/m2/tháng.
Quý 2/2023, thị trường văn phòng Việt Nam ghi nhận một số tin tức nổi bật ví dụ như hãng máy bay Boeing mở văn phòng ở Hà Nội, Prudential Việt Nam khai trương văn phòng mới tại quận 7 - TP. Hồ Chí Minh, vào cuối năm 2023 thì Netflix dự kiến mở văn phòng đại diện tại Việt Nam.
Cũng theo chuyên gia của Colliers, mức độ quan tâm cao của các doanh nghiệp nước ngoài cho thấy thị trường văn phòng Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển trong thời gian tới.
Vẫn còn nhiều thách thức đối với thị trường bán lẻ
Trong 6 tháng đầu năm 2023, khu vực dịch vụ đóng góp đến 78,85% vào tăng trưởng GDP Việt Nam. Riêng trong quý 2, hoạt động kinh doanh cũng như cho thuê mặt bằng bán lẻ ở các trung tâm thương mại ở hai thị trường lớn ghi nhận hai diễn biến trái ngược.
Ở TP. Hồ Chí Minh, giá thuê cũng như tỷ lệ lấp đầy trung bình của các trung tâm thương mại không thay đổi đáng kể. Thị trường đã ghi nhận một số thương hiệu mỹ phẩm cũng như thời trang quốc tế mới gia nhập, hầu hết ở khu vực trung tâm thành phố (CBD). Từ nay cho đến cuối năm, thị trường sẽ đón nhận các dự án mới như là Central Premium Mall, Parc Mall (quận 8) hay Emart Phan Huy Ích (quận Gò Vấp).
Trong khi đó thì giá thuê mặt bằng bán lẻ ở khu vực CBD của Hà Nội đã giảm 5% so với quý trước, tỷ lệ lấp đầy cũng đã giảm xuống chỉ còn 85 - 90% bởi nhiều khách thuê trả mặt bằng. Và trong nửa đầu năm 2023, thị trường không ghi nhận được nguồn cung mới, điều này có thể sẽ làm tăng nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ ở Hà Nội trong những quý tiếp theo.
Trưởng phòng Dịch vụ Bán lẻ, Colliers (Việt Nam) - bà Đỗ Thị Xuân Trang chia sẻ: “Thị trường bất động sản bán lẻ Việt Nam hiện diện cả thách thức và cơ hội trong bối cảnh kinh tế khó khăn như hiện nay. Nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ trong nước một mặt buộc phải thu hẹp bởi khó tiếp cận nguồn tín dụng để có thể duy trì cũng như mở rộng kinh doanh, mặt khác đang tận dụng thời gian để có thể xác định được thị trường cũng như chiến lược kinh doanh phù hợp”.
Trong khi đó thì các doanh nghiệp nước ngoài có nguồn tài chính mạnh đang tranh thủ thời điểm này để có thể tiếp tục mở rộng thị phần ở Việt Nam cũng như khẳng định giá trị thương hiệu của họ. Điều này cũng sẽ mở ra cơ hội hợp tác giữa các doanh nghiệp trong cũng như ngoài nước để có thể cùng vượt qua khó khăn cũng như đáp ứng kỳ vọng của các bên”.
Điểm sáng trên thị trường là phân khúc nhà ở xã hội
Trong 6 tháng đầu năm 2023, tâm điểm chú ý của thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam hướng về nhà ở xã hội. Những phân khúc còn lại tiếp tục ghi nhận lượng giao dịch thấp, nguồn cung mới nhỏ giọt cũng như sức mua chưa thực sự được cải thiện.
Hiện nay, TP. Hồ Chí Minh có 9 dự án Nhà ở xã hội đang triển khai với quy mô 6.383 căn hộ và giá bán sơ cấp dao động 1.200–1.400 USD/m2 (28,4-33,1 triệu đồng/m2). Và nguồn cung này cũng được đánh giá vẫn còn quá thấp so với nhu cầu nhà ở TP. Hồ Chí Minh.
Còn giao dịch căn hộ và nhà liền thổ vẫn trầm lắng, trong khi đó các dự án chung cư cao cấp có mức tiêu thụ thấp bởi vì người mua chưa quyết định ở thời điểm này. Quý 2/2023, thị trường đã ghi nhận một dự án căn hộ cao cấp mới mở bán đó là The Glory Heights tại khu đô thị Vinhomes Grand Park với mức giá bán sơ cấp từ 2.350 USD/m2 (55,6 triệu đồng/m2).
Ở Hà Nội cũng có 40 dự án nhà ở xã hội đang và sẽ mở bán trong năm 2023, tập trung ở các quận như Nam Từ Liêm, Long Biên, Hoàng Mai, huyện Thanh Trì. Phân khúc căn hộ cao cấp cũng tiếp tục tăng nguồn cung với hai dự án mới ra mắt bao gồm Capital Elite và tòa B của Masteri West Height. Và tốc độ tăng giá ở thị trường căn hộ Hà Nội vào khoảng 4 - 7%/năm nhờ vào việc có định vị cao cấp cũng như vị trí đắc địa.
Còn Đà nẵng cũng chấp thuận chủ trương đầu tư hai dự án chung cư mới với quy mô ghi nhận là 702 căn hộ. Trong thời gian nửa cuối năm, thị trường nhà phố ở đây sẽ có thêm nguồn cung mới từ dự án Sun Cosmo Residence Đà Nẵng với mức giá bán dự kiến là từ 7.800 USD/m2 (184,4 triệu đồng/m2).
Tổng quan, thị trường căn hộ tiếp tục chứng kiến hoạt động mua bán và sáp nhập, mua lại cổ phần dự án giữa các chủ đầu tư bất động sản trong cũng như ngoài nước. Những thương vụ giá trị lớn có thể hoàn tất và công bố trong thời gian tới.