Vốn FDI vào mạnh, nhu cầu lớn…, cơ hội nào cho bất động sản năm 2023?
Nhiều động lực hỗ trợ bất động sản trung và dài hạn
Trong giai đoạn 2021-2022, do nhu cầu đầu tư vào sản phẩm bất động sản tăng cao, giá bất động sản tại nhiều khu vực trên khắp cả nước tăng lên đáng kể và nhiều khu vực tăng quá đà. Nửa cuối năm 2022 là “ác mộng” đối với ngành bất động sản khi thị trường này bước vào suy thoái.
Các con số thống kê chỉ ra, trong 9 tháng đầu năm tỷ lệ hấp thụ đạt 43% riêng quý 3/2022 là 33,5%, giảm mạnh so với 2 quý trước, lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.
Thống kê của Tổng cục Thuế cho thấy, tháng 6 thu lệ phí trước bạ nhà đất tăng 78,4%, tháng 7 số thu bằng 76,8% so với tháng 6 và tháng 8 bằng 72%, tháng 9 bằng 56,4%, tháng 10 bằng 57,4% và tháng 11 ước chỉ bằng 44,9%. Điều này cho thấy giao dịch bất động sản sụt giảm.
Ngoài ra, nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn “đóng băng” trong nhiều phân khúc.
Tuy nhiên, trong trung và dài hạn, các chuyên gia cho rằng với lợi thế dân số trẻ, nhu cầu thực rất lớn, dòng vốn FDI liên tục chảy vào ngành bất động sản thì ngành này vẫn còn rất nhiều triển vọng.
Theo phân tích từ Công ty Chứng khoán Ngân hàng Sài Gòn Thương Tín, trong trung và dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn sẽ được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố.
Cụ thể là kinh tế ổn định, tăng trưởng GDP hàng năm ở mức cao. Từ năm 2002 đến 2020, GDP đầu người tăng 3,6 lần, đạt gần 3.700 USD. Tăng trưởng GDP giảm 2,6% vào năm 2021 do sự xuất hiện của biến thể Delta của virus Sars-CoV-2 và dự kiến sẽ phục hồi lên 8% vào năm 2022 và 6,7% vào năm 2023; tỷ lệ tăng trưởng bình quân ở mức 2,5% đến 3,5% mỗi năm trong suốt 30 năm qua.
Yếu tố tiếp theo là nguồn vốn FDI ổn định. Tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam: Tính đến ngày 20/12/2022 bao gồm vốn đăng ký cấp mới, vốn đăng ký điều chỉnh và giá trị góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài ước đạt gần 27,72 tỉ USD. Riêng hoạt động kinh doanh bất động sản, vốn đăng ký đạt 2,87 tỉ USD, chiếm 12,7%.
Ngoài ra, nhiều chính sách ưu đãi phát triển nhà ở xã hội đã được triển khai. Quốc hội đã ban hành Luật Nhà ở năm 2014, pháp luật về nhà ở hiện hành đã có những cơ chế, chính sách ưu đãi nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, miễn tiền sử dụng đất; giảm 50% thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài dự án; cho vay ưu đãi lãi suất thấp; chi phí mua hoặc thuê nhà ở cho công nhân được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp.
Đặc biệt trong thời gian tới đây, sẽ triển khai nhiều giải pháp đồng bộ về sửa đổi các luật liên quan, qua đó cải thiện nguồn cung nhà ở xã hội với nhiều chính sách ưu đãi.
Với những doanh nghiệp có quỹ đất sạch và tiềm lực tài chính tốt đây có thể coi là một cơ hội rất lớn khi đa phần các doanh nghiệp bất động sản khác đang khó khăn về nguồn vốn như hiện nay và nguồn cung thị trường được dự báo còn khan hiếm trong năm tới.
Thêm vào đó, những chính sách mới sẽ đem đến nhiều thay đổi lớn với thị trường trong năm 2023 có thể kể đến như Nghị định 44/2022/ND-CP (CĐT phải cung cấp thông tin về dự án và lượt giao dịch bất động sản cho Sở Xây Dựng) Nghị quyết 18-NQ/TW về đất đai: bỏ khung giá đất có phương pháp xác định giá thị trường của đất; đánh thuế cao với người sở hữu nhiều nhà đất, quy định cụ thể phương án bồi thường, tái định cư nếu người dân bị thu hồi đất; Nghị định 65/2022/ND-CP nâng cao tiêu chuẩn nhà đầu tư chuyên nghiệp, đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp…
Nhu cầu về bất động sản vẫn rất lớn
GS Phạm Hồng Chương, Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, năm 2023 dự báo tình hình kinh tế thế giới có những chuyển biến sau đại dịch, tăng trưởng toàn cầu về cơ bản đang trên đà phục hồi, dù còn tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro và chưa vững chắc.
Theo đó, tăng trưởng kinh tế Việt Nam năm 2023 được dự đoán có nhiều khả năng sẽ hồi phục. Thị trường bất động sản tiếp tục đóng vai trò rất quan trọng trong việc giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn, thúc đẩy tăng trưởng và sẽ nhận được sự quan tâm rất lớn của Nhà nước, Chính phủ và các Bộ Ban ngành Trung ương và địa phương. Đây sẽ là trọng tâm chính trong các cơ chế chính sách nhằm phục hồi và tăng trưởng kinh tế.
Ông Chương cũng cho hay, năm 2023 là năm Quốc hội thông qua các đạo luật cơ bản liên quan đến thị trường bất động sản (Luật đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở…) sẽ tháo gỡ những điểm nghẽn về mặt pháp lý cho thị trường. Thị trường có nhiều cơ hội để phát triển theo đúng chu kỳ của nó.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 lại đưa ra nhận định lạc quan hơn khi cho rằng, đáy của bất động sản là quý 4/2022. Hiện tại tuy chưa tăng giá trở lại nhưng đã cắt hiện tượng giảm giá, từ quý 2/2023 bất động sản sẽ ấm trở lại.
Lý do là năm 2023 Chính phủ đã cam kết không tăng lãi suất cho vay và hiện tại đồng loạt các ngân hàng đã điều chỉnh lãi suất huy động khoảng 8-9%, lãi xuất cho vay năm 2023 sẽ rơi vào khoảng 10,5-13,5%, lãi suất huy động sẽ rơi vào khoảng 7-9,5%; năm 2023 sẽ là năm đầu tư công và bơm vốn ra thị trường khoảng 700 nghìn tỉ.
Ngoài ra, sang năm 2023 nền kinh tế sẽ được tiếp cận room lớn của ngân hàng, dự báo room của cả năm 2023 tiếp tục 16%, năm 2023 bất động sản sẽ được tiếp cận vốn vay ngân hàng và kênh trái phiếu, chứng khoán năm 2023 cũng sẽ phục hồi hỗ trợ vốn cho nền kinh tế và bất động sản.
“Hiện tại tâm lý người dân đã tốt hơn, hồ hởi đón chào năm 2023, Chính phủ đang có những giải pháp bơm vốn vào nền kinh tế, khơi thông dòng vốn. Những tác động của các đại án bất động sản hay sai phạm của quan chức trong bất động sản đến tâm lý người dân, nhà đầu tư đã giảm dần, trở nên quen thuộc, không còn bị sốc tâm lý”, ông Quê nêu và cho rằng vai trò của bất động sản quá lớn trong nền kinh tế, tiền trong dân còn khá nhiều, sẵn sàng tung ra khi nhìn rõ cơ hội cũng là một trong các yếu tố triển vọng cho thị trường bất động sản 2023.