Vì sao phân khúc nhà phố ở Hà Nội trầm lắng nhưng giá bán vẫn cao?

Giá bán vẫn ở mức cao

Phân khúc bất động sản nhà ở gắn liền với đất, trong 6 tháng đầu năm 2022 có khoảng hơn 5.848 căn từ 05 dự án mới mở bán, mức tăng tương đương khoảng hơn 3,2 lần so với cùng thời điểm năm 2021. Riêng trong quý 2/2022, thị trường ghi nhận thêm khoảng hơn 5.552 căn mở bán đến từ 4 dự án mới.

Theo đó, các sản phẩm mở bán mới đều có mức giá trung bình vào khoảng 7.300 USD/m2 đất, so với cùng thời điểm này năm trước (5.000 USD/m2) cao hơn rất nhiều. Trong đó, thị trường thứ cấp lại ghi nhận sự tăng trưởng về giá khoảng từ 5-17% so với cùng kỳ năm 2021, tùy thuộc vào các loại hình khác nhau.

Theo CBRE Việt Nam, trong số các khu đô thị tại Thủ đô Hà Nội cũng như những khu vực xung quanh dự kiến sẽ bắt đầu khởi động lại hoạt động bán hàng. Như vậy, đến thời điểm này, tổng nguồn cung mở bán mới trong năm dự kiến đạt khoảng  từ 7.000-8.000 căn.

Bên cạnh đó, số lượng căn bán được tính đến thời điểm này, mặc dù nhu cầu của cả nhà đầu tư và người mua để chưa thể đạt mức cao với phân khúc bất động sản nay, tuy nhiên trong 6 tháng cuối năm 2021 xu hướng này sẽ hạ nhiệt do lãi suất ngân hàng bắt đầu tăng lên cũng như việc thắt chặt tín dụng. Mặc dù vậy, xu hướng giá kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng mặc dù mức tăng thận trọng hơn do các yếu tố kinh tế vĩ mô đang được điều chỉnh.

Bình luận về phân khúc bất động sản nhà phố Hà Nội, Tổng giám đốc CapitaLand - Patrick Liau cho rằng, khu vực Thủ đô Hà Nội và vùng lân cận, Việt Nam đang có nhiều dấu ấn đáng kể trên thị trường bất động sản dù vẫn còn khá nhiều rào cản từ lạm phát, pháp lý... Hiện nay, Việt Nam đang được xác định là quốc gia có khả năng chống chịu tốt với các tác động xung quanh, vì thế Việt Nam chưa có cảnh báo đỏ và thị trường bất động sản ở đây cũng đang khá ổn. Nhiều nhà đầu tư vẫn đặt niềm tin trong khoảng 5 năm tới đối với lĩnh vực này.

Trong 6 tháng đầu năm nay, dù số lượng các dự án nhà ở thương mại hoàn thành khá hạn chế, chỉ khoảng 12.000 căn, tương đương so với cùng kỳ năm 2021, thống kê của Bộ Xây Dựng cho thấy. Nguyên nhân lớn nhất khiến nguồn cung rất khó cải thiện là đến từ việc siết thủ tục pháp lý đối với các dự án bất động sản, song song với việc kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng hay phát hành trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đất phát triển dự án cạn kiệt, áp lực từ lạm phát và chi phí đầu vào tăng cao hơn…

Theo đó, nhu cầu mua bất động sản của người dân vẫn ở khá mức cao. Chứng minh cho vấn đề nay, chỉ trong 6 tháng đầu năm 2022, lượng giao dịch bất động sản đạt khoảng 250.000 giao dịch, gần bằng so với tổng số giao dịch của cả năm 2021 là 280.000 giao dịch.

Với quy luật tất yếu, trong khi chênh lệch cung - cầu ngày càng nới rộng khoảng cách cộng hưởng cùng nhiều yếu tố cố hữu, thì giá bán bất động sản tiếp tục tịnh tiến theo các chiều hướng đi lên.

Theo thống kê giá bất động sản đã tăng hầu hết ở tất cả các phân khúc ở các địa phương trên cả nước. Trong khi đó, tại Thủ đô Hà Nội, giá bán các dự án căn hộ mới trong quý II năm nay tăng khoảng từ 9% - 15% so với quý I.

Đáng chú ý, giá bán liền kề, biệt thự tại các khu vực có lợi thế về hạ tầng và quy hoạch lên quận như: Hoàng Mai, Gia Lâm, Hoài Đức, tăng nóng với chỉ số lần lượt 46%, 82%, 39% so với giá khởi điểm khi mở bán.

Theo thống kê của Savills Việt Nam, kể từ năm 2019 đến thời điểm này, phân khúc thấp tầng tại Hà Nội tăng giá liên tục và cháy hàng ở những dự án mở bán. Hồi năm 2019, giá nhà phố tại thủ đô Hà Nội trung bình khoảng 89 triệu/m2 thì tính đến hiện tại đã lên tới trên 323 triệu/m2 tùy vào từng vị trí và dự án khác nhau.

Triển vọng đầu tư lâu dài của thị trường

Thời điểm lạm phát đang có xu hướng tăng do những bất ổn về xung đột chính trị, kinh tế - chính trị thế giới bất ổn, giới đầu tư cho rằng,đổ tiền vào bất động sản được xem là phương án giúp bảo toàn dòng vốn trước rủi ro nêu trên.

Khảo sát của kênh Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, khoảng từ thời điểm đầu 2020 đến hết tháng 6/2022, bất động sản đang là lĩnh vực có chỉ số tăng giá cao nhất trong tất cả các ngành hàng. Theo tính toán đến hết  tháng 6 năm nay, giá đất tăng 86% so với cùng kỳ thời điểm năm 2020, mức tăng  này khoảng 34% của vàng và khoảng 21% của chứng khoán.

Trong khi, nhiên cứu "Chỉ số tâm lý người tiêu dùng bất động sản Việt Nam" cho nửa cuối năm nay của Batdongsan.com.vn cho thấy, khoảng 50% nhà đầu tư tin bất động sản sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Đối với thị trường bất động sản Việt Nam có thể sẽ chững lại trong thời gian ngắn hạn, song với lợi thế nền kinh tế vĩ mô ổn định, tăng trưởng kinh tế tốt, tỷ giá hối đoái khá ổn định, lãi suất ngân hàng tăng ít, xu thế lâu dài của thị trường này hứa hẹn vẫn là tăng trưởng. Với nhịp điều chỉnh của thị trường cũn là cơ hội cho những nhà đầu tư dài hạn có cơ hội mua các sản phẩm tốt với mức chiết khấu cao, từ đó nới rộng biên lợi nhuận trong một thời gian nhất định.

Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn – Nguyễn Quốc Anh cho rằng, bên cạnh với mục đích để ở với nhu cầu của người dân luôn hiện hữu, người mua bất động sản lại đang hướng đến mục đích đầu tư dài hạn hơn .Vì thế, tâm lý của nhà đầu tư sẽ không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố trong ngắn hạn.

Trong khi đó, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc – Vũ Cương Quyết phân tích, với tiềm năng của phân khúc nhà liền thổ đang khan hiếm nguồn cung do các khâu giải phóng mặt bằng khó khăn, pháp lý chính sách về thuế đất đai có sự thay đổi như hiện nay. Nhiều chính sách này sẽ cần phải có thời gian để điều chỉnh cùng như phải có hiệu lực trong thực tế. Việc thắt chặt tín dụng đối với bất động sản sẽ ảnh hưởng khả năng tiếp cận nguồn vốn để đầu tư và phát triển dự án của các chủ đầu tư.

Ông Quyết cho biết, đang có xu hướng ly tâm tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM với những động lực thúc đẩy từ sự hình thành các khu vực dân cư mới cùng với sự phát triển hạ tầng ngày cang hoàn thiện. Đơn cử như ở Long Biên, Gia Lâm, Đông Anh, được cho là sẽ hưởng lợi lớn từ nhiều dự án hạ tầng như việc xây dựng nhiều cầu vượt sông Hồng, đường Vành đai 4…, cùng với việc hoàng thành các tiêu chí lên quận trong thời gian tới. Đây là vấn đề sẽ kích thích và trở thành động lực tăng trưởng chính cho thị trường bất động sản những khu vực này.