Vấn đề về việc chuyển nhượng và công nhận đất ở

Vấn đề về việc chuyển nhượng và công nhận quyền sử dụng đất ở được quy định như thế nào bởi pháp luật Việt Nam và có những vấn đề gì phát sinh cùng tìm hiểu nào.

Có thể bạn quan tâm: Hướng Dẫn Cách Viết Giấy Cam Kết Không Tranh Chấp Tài Sản

Đất chưa có sổ đỏ, không được chuyển nhượng

Hỏi: Năm 1985, tôi có mua 1.625m2 đất vườn. Việc mua bán chỉ có giấy tờ tay nhưng có bốn chủ đất xung quanh làm chứng, ký tên vào giấy mua bán. Tôi sử dụng thửa đất từ’ đó đến nay, không có tranh chấp với ai. Xin hỏi, tôi có quyền chuyển nhượng đất đó hay không

Nguyễn Trí Bưu (Thị xã Phước Long, tỉnh Bình Phước)

TRẢ LỜI: Khoản 1, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, quy định: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của luật này.

Khoản 1, Điều 168 Luật Đất đai 2013 cũng quy định rõ: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất...”.

Theo trình bày thì đất của ông chưa có sổ đỏ, vì vậy ông không thể làm thủ tục chuyển nhượng cho người khác. Theo Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì thửa đất của ông có đủ điều kiện được cấp sổ đỏ. Ông cần tiến hành thủ tục xin cấp sổ đỏ; khi có sổ đỏ rồi thì ông mới được tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng đất cho người khác.

Đất cấp cho hộ gia đình, khi chuyển nhượng cả nhà phải ký tên ?

Hỏi: Tôi là chủ hộ khẩu gia đình, nhưng khi đi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đại diện cho hộ gia đình) thì bị UBND xã từ chối ký. Lý do đưa ra, UBND xã yêu cầu tất cả các thành viên trong gia đình, gồm năm người, ký trong hợp đồng chuyển nhượng vì giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình. Xin hỏi, yêu cầu như vậy có đúng không? Pháp luật quy định như thế nào?

Hồ Thị Gấm (Huyện Tân Uyên, tinh Bình Dương)

TRẢ LỜI: Theo Khoản 29, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình sử dụng đất là người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, Khoản 2, Điều 212 Bộ luật Dân sự 2013, quy định: “Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình thì phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác”.

Như vậy, trường họp của bà, phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì mới đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đất có nhà và vườn, công nhận đất ở thế nào?

Hỏi: Nhà tôi ở ngoại thành, có diện tích khá rộng và trong khuôn viên có vườn, ao cá. Xin hỏi, khi xét cấp sổ đỏ, chính quyền xé xác định diện tích đất ở theo cách nào?

Trương Văn Quốc Hùng

(Xã Phạm Văn Hai, huyện Bình Chánh, TP.HỒ Chí Minh)

TRẢ LỜI: Theo Điều 24 Nghị định 43/2014 ngày 15/5/2014 của Chính phủ (quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2013), trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở được hình thành trước ngày 18/12/1980, người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định mà trong giấy tờ đó chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất bằng diện tích thực tế của thửa đất đối với trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn năm lần hạn mức giao đất ở, bằng năm lần hạn mức giao đất ở đối với trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn năm lần hạn mức giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai.

Phần diện tích đất còn lại sau khi đá xác định diện tích đất ở theo quy định, hiện đang là vườn, ao mà người sử dụng đất đề nghị được công nhận là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp khác thì được cấp giấy chứng nhận theo mục đích đó và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa đất ở có vườn, ao đã được cấp giấy chứng nhận trước ngày 01/7/2014 được xác định như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được cấp giấy chứng nhận trước ngày 01/7/2014 thì diện tích đất ở được xác định là diện tích ghi trên giấy chứng nhận đã cấp;

b) Trường họp tại thời điểm cấp giấy chứng nhận trước đây mà người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ theo quy định nhưng diện tích đất ở chưa được xác định lại theo quy định của Nghị định 181/2004 về thi hành Luật Đất đai 2003, nay người sử dụng đất có đơn đề nghị xác định lại diện tích đất ở hoặc khi Nhà nước thu hồi đất thì diện tích đất ở được xác định lại theo các quy định của Luật Đất đai 2013.

Có thể bạn quan tâm: Đất Thuộc Diện Quy Hoạch Vẫn Được Chuyển Nhượng

Chúng ta vừa tìm hiểu về vấn đề chuyển nhượng và công nhận đất nhà ở mong rằng với những chia sẻ của chúng tôi đã mang lại cho bạn thật nhiều kiến thức bổ ích giúp các bạn hiểu hơn về vấn đề về việc chuyển nhượng và công nhận đất ở.

Xem thêm: Tại đây!